Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 3194 sayılı İmar Kanunu'na dayanılarak Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca çıkarılan (2017; sonraki değişikliklerle) ve uygulama imar planı bulunan alanlarda yapı ve yapılaşma ile projelendirmeye ilişkin usul ve esasları belirleyen yönetmeliktir; büyükşehir belediyeleri ve diğer belediyelerin kendi imar yönetmeliklerini bu yönetmeliğe aykırı olmamak şartıyla çıkarmalarına imkân tanımış ve kendi yönetmeliği bulunmayan idarelerde doğrudan uygulanır.
Hiyerarşi: İmar Kanunu ve ilgili kanunlar, uygulama imar planı ve plan notları, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve ilgili idarenin imar yönetmeliği arasındaki ilişki yönetmeliğin ilk maddelerinde düzenlenir; planlarda hüküm bulunmayan hâllerde yönetmelik, yönetmelikte hüküm bulunmayan hâllerde ilgili idarenin yönetmeliği ve standartlar uygulanır — ancak yönetmeliğin değiştirilemez hükümleri planlarla ve belediye yönetmelikleriyle aşılamaz.
İmar planı ve belediye yönetmelikleri ile değiştirilemeyecek hususlar (md. 69): tanımlar, genel ilkeler, kotlandırma ve tesviye, bahçe mesafeleri, taban alanı ve emsal hesabına ilişkin kurallar, kat yükseklikleri, bina girişleri ve rampalar, merdivenler, asansörler, çıkmalar, çatılar, bacalar, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni esasları, fenni mesuliyet, mimari estetik komisyonları ve elektronik haberleşme istasyonları — bu maddeler planlarla ve idarelerin imar yönetmelikleriyle değiştirilemez. Buna karşılık alan kullanımları, yapılaşma koşulları (yapı nizamı, kat adedi, emsal, TAKS) ve yol-otopark düzenlemeleri gibi konularda plan hükümleri belirleyicidir.
Tanımlar (md. 4): taban alanı katsayısı (TAKS), kat alanı katsayısı (KAKS, emsal), yapı yaklaşma mesafesi, bina yüksekliği ve kat yüksekliği, subasman kotu, çatı katı ve çatı arası piyes, asma kat, çıkma, ayrık-bitişik-blok nizam, yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, fenni mesul, yapı denetim kuruluşu ve mimari estetik komisyonu gibi kavramlar uygulamanın ortak dilidir; yanlış yorumlanması ruhsat iptali ve yargı kararlarına yol açar.
Genel ilkeler (md. 5): yapıların imar planı, yönetmelik ve standartlara uygunluğu, deprem, yangın, erişilebilirlik (TS 9111 ve ilgili standartlara uyum zorunluluğu), enerji verimliliği, sığınak ve otopark şartları; yönetmeliğin uygulanmasına ilişkin esaslar (md. 6-8): plan notlarıyla ilişki, mevcut teşekkül, ifraz ve tevhit, geçici maddelerle (ruhsat başvurusu yapılmış yapılar, kazanılmış haklar) geçiş düzeni.
İmar Kanunu'nun bütünü ve planlama süreci için imar planı nasıl okunur rehberi, ruhsat ve yapı kullanma izni için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni rehberi ayrıca hazırlanmıştır.
Alan kullanımları (md. 19): konut, ticaret, karma alanlar, sanayi, sosyal ve teknik altyapı, kamu hizmet alanları gibi kullanımlarda hangi yapıların yapılabileceği ve karma kullanım oranları plan kararına göre düzenlenir.
Taban alanı ve emsal (md. 20-22): taban alanına dahil edilmeyen yapı bölümleri (belirli ölçülerdeki açık çıkmalar, saçaklar, yangın merdivenleri, tabii zemin altındaki bölümler), emsal hesabına dahil edilmeyen alanlar (belirli oranda ortak alanlar, sığınak, otopark, asansör ve merdiven boşlukları, balkonlar, yalıtım kalınlıkları için tanınan pay). Taban alanı ve emsal hesabındaki hatalar en sık ruhsat iptali nedenidir.
Kotlandırma ve tesviye (md. 10-14): binanın ±0.00 kotunun alınacağı nokta (yol kotu, tabii zemin; eğimli arazide bina köşe kotlarının ortalaması), subasman kotu (yol kotundan en fazla belirli yükseklik), tabii zeminin kazı ve dolgu ile tesviyesi (belirli ölçüleri aşan kazı-dolgu yasağı); amaç kot farkı kullanılarak fazladan kat kazanılmasının önlenmesidir.
Bahçe mesafeleri (md. 23): ön bahçe en az 5 metre, yan bahçe en az 3 metre (dört katın üzerindeki her kat için 0.50 metre artırılır), arka bahçe bina yüksekliğinin yarısı (en az 3 metre); bitişik ve blok nizamda yan bahçe aranmaz, köşe başı ve dar parsellerde farklı mesafeler uygulanabilir.
Kat yükseklikleri (md. 28): konut ve ticaret alanlarında zemin ve normal katlar için yönetmelikte belirlenen azami yükseklikler (ticaret ve karma alanlarda zemin katta daha yüksek); plan ve yönetmelikte belirlenen yüksekliklerin aşılamaması esastır.
Bu ölçülerin çoğu değiştirilemez hükümler arasındadır ve belediyeler plan notu ya da kendi yönetmelikleriyle daha elverişli ölçü getiremez.
Ruhsatsız ve ruhsata aykırı uygulamaların yaptırımları için imar kanunu 42. madde rehberi tamamlayıcıdır.
Yapı ruhsatı esasları (md. 54-56): imar planı bulunan alanlarda yapı yapmak için ilgili idareden (belediye ya da il özel idaresi) yapı ruhsatı alınması zorunludur; başvuru tapu, imar durumu belgesi, aplikasyon krokisi, zemin etüdü raporu, mimari-statik-mekanik-elektrik projeleri, yapı denetim hizmet sözleşmesi ve harç makbuzlarıyla yapılır.
Ruhsat alındıktan sonra iki yıl içinde inşaata başlanması ve beş yıl içinde tamamlanması gerekir; süresi geçen ruhsat hükümsüz kalır ve yeni ruhsat gerekir. Ruhsat ve eki projelerde değişiklik tadilat ruhsatı gerektirir.
Yapı projeleri (md. 57): mimari proje (mimar), statik proje (inşaat mühendisi; deprem yönetmeliğine uygun), mekanik tesisat projesi (makine mühendisi), elektrik tesisat projesi (elektrik mühendisi), zemin ve temel etüdü raporu, ısı yalıtım projesi ve enerji performansı hesabı; projeler yetkili müelliflerce hazırlanır ve mimari projede erişilebilirlik ve yangın kurallarının gösterilmesi zorunludur.
Fenni mesuliyet hizmetleri (md. 58): 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamındaki yapılarda yapı denetim kuruluşu, kapsam dışındaki yapılarda fenni mesul mimar ve mühendisler yapının ruhsat ve projelerine uygunluğunu denetler; fenni mesulün sorumluluğu yapı kullanma izni alınana kadar sürer ve istifası hâlinde yeni fenni mesul atanana kadar inşaat durdurulur.
Yapı ruhsatı gerekmeyen inşa faaliyetleri (md. 63): taşıyıcı sistemi etkilemeyen, bağımsız bölüm sayısını ve emsal-yüksekliği değiştirmeyen basit tamir ve tadiller (sıva, boya, doğrama, tesisat tamirleri, çatı onarımı, ısı yalıtımı ve mantolama gibi) ruhsat gerektirmez; ancak taşıyıcı sisteme müdahale, bağımsız bölüm birleştirme-ayırma, cephe değişikliği ve kullanım amacı değişikliği tadilat ruhsatı ister.
Bakanlıkça düzenlenen ruhsatlar ve kamuya ait yapılar (md. 59-60): İmar Kanunu md. 9 kapsamındaki planlarda ve belirli kamu yapılarında ruhsat Bakanlıkça düzenlenebilir; kamu kurumlarının kendi teknik elemanları fenni mesuliyet üstlenebilir ve harç muafiyetleri uygulanabilir.
Yapı denetim kuruluşlarının görev ve sorumlulukları için yapı denetim mevzuatı rehberi, enerji performansı ve enerji kimlik belgesi şartı için belediyelerde enerji verimliliği rehberi ayrıca hazırlanmıştır.
Yapı kullanma izni esasları (md. 64): yapı ruhsatına ve eki projelere uygun tamamlanan yapıya, fenni mesul ya da yapı denetim kuruluşunun iş bitirme belgesi üzerine ilgili idarece yerinde inceleme yapılarak izin verilir.
İzin için istenen belgeler: uygunluk raporu, enerji kimlik belgesi, asansör tescil belgesi, yangın güvenliği uygunluk yazısı, sığınak raporu (gerekli hâllerde), SGK ilişiksizlik belgesi, otopark ve peyzaj tamamlanma tespiti. Yapı kullanma izni alınmadan yapının kullanılması, elektrik-su-doğal gaz bağlanması yasaktır.
Kısmi iskan: yapının bir kısmının (blok, kat ya da bağımsız bölümler) tamamlanması hâlinde, tamamlanan bölümlerin kendi başına kullanılabilir olması ve ortak alanların o bölüm için tamamlanmış olması şartıyla kısmi yapı kullanma izni verilebilir; kalan bölümler için ruhsat süresi işlemeye devam eder ve kısmi iskan tamamlanmayan bölümler için kazanılmış hak doğurmaz.
Mimari estetik komisyonu (md. 66): mimar, şehir plancısı, peyzaj mimarı ve inşaat mühendisinden oluşan komisyon; yapıların estetiği, cephe düzeni, çatı biçimi, tarihi doku ve koruma alanlarında yeni yapılar hakkında görüş ve karar verir. Komisyon kararları idareyi bağlar; görüş gereken projelerde görüş alınmadan ruhsat düzenlenemez.
Elektronik haberleşme istasyonları (md. 67): belirli ölçüleri aşan kule, direk ve kabinler için yapı ruhsatı; çatı-cephe üzerine kurulan sabit cihazlar için BTK güvenlik sertifikası, statik uygunluk raporu ve kat malikleri kararı şartıyla ruhsat gerekmeksizin bildirim esası uygulanır.
Denetime dair hükümler (md. 68 ve devamı): Bakanlık ilgili idarelerin imar ve ruhsat uygulamalarını denetler, mevzuata aykırı işlemleri tespit eder ve yapı denetim kuruluşlarını denetler; ilgili idare yapıların ruhsat ve projeye uygunluğunu inşaat aşamalarında denetler ve aykırılıklarda yapı tatil tutanağı, mühürleme, İmar Kanunu md. 32 yıkım ve md. 42 idari para cezası uygulanır.
Baz istasyonu gelirleri ve sözleşmeleri için baz istasyonu gelirleri rehberi, zabıtanın imar denetimindeki görevleri için zabıta mevzuatı rehberi tamamlayıcıdır.
Erişilebilirlik mevzuatı, engelli, yaşlı, hamile, çocuklu ve geçici hareket kısıtlılığı bulunan herkesin yapılı çevreye, açık alanlara ve ulaşım hizmetlerine bağımsız biçimde erişebilmesini sağlayan kuralların bütünüdür ve belediyelere ruhsat, denetim, kamusal alan düzenlemesi ve toplu taşıma alanlarında doğrudan görev yükler.
3194 sayılı İmar Kanunu ek md. 1'e göre fiziksel çevrenin engelliler için ulaşılabilir kılınması amacıyla imar planları ile yapılarda Türk Standartları Enstitüsü'nün ilgili standartlarına (TS 9111 ve diğerleri) uyulması zorunludur; bu hüküm imar planlarından ruhsat ve yapı kullanma iznine kadar tüm süreçte bağlayıcıdır.
5378 sayılı Engelliler Hakkında Kanun (2005): md. 7'ye göre yapılı çevrede erişilebilirliğin sağlanması için planlama, inşaat ve yapı kullanma izni aşamalarında erişilebilirlik standartlarına uyulur; geçici md. 2'ye göre mevcut kamu yapıları, yollar, kaldırımlar ve umuma açık yapılar belirlenen süre içinde erişilebilir hâle getirilir; geçici md. 3'e göre belediyeler toplu taşıma hizmetlerinin erişilebilirliğini sağlar.
Her ilde vali başkanlığında oluşturulan erişilebilirlik izleme ve denetleme komisyonları binaları, açık alanları ve toplu taşıma araçlarını denetler, süre verir ve yükümlülüğünü yerine getirmeyenlere idari para cezası uygular (cezalar erişilebilirlik projelerinde kullanılmak üzere ilgili idarelere aktarılır). Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı Engelli ve Yaşlı Hizmetleri Genel Müdürlüğü uygulamayı koordine eder.
Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı) md. 42'ye göre engellinin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde ortak yer ve tesislerde (giriş, rampa, asansör) proje tadili yapılabilir; kat malikleri kurulu talebi belirli süre içinde görüşür, karar alınamazsa ilgili idare tadilat projesinin uygunluğunu belirler.
Toplu taşımaya ilişkin mevzuat: Karayolu Taşıma Yönetmeliği ve Araçların İmal, Tadil ve Montajı Hakkında Yönetmelik (alçak tabanlı, rampalı ve sesli-görsel anons sistemli araçlar), durak ve peronların TS 12576 ve TS 12460 standartlarına uygunluğu ve engelli indirim/ücretsiz seyahat düzenlemeleri; belediyeler kendi işlettikleri toplu taşıma araçlarında ve duraklarında erişilebilirliği sağlamak ve denetlemekle yükümlüdür.
Farklı engel gruplarının gereksinimleri: ortopedik engelliler ve tekerlekli sandalye kullanıcıları (rampa, geniş kapı, manevra alanı), görme engelliler (hissedilebilir yüzeyler, Braille işaretler, sesli uyarı, kontrast renkler), işitme engelliler (görsel uyarı, indüksiyon döngüsü) ve yaşlılar-hamileler-çocuklu aileler (dinlenme yerleri, tutamaklar) — tasarım her grubun gereksinimini birlikte karşılamalıdır (evrensel tasarım); erişilebilirlik sonradan eklenen bir düzenleme değil tasarımın başlangıç ilkesi olmalıdır.
Belediyelerin engelli hizmetleri ve sosyal görevleri için belediye mevzuatı rehberi tamamlayıcıdır.
İmar mevzuatında erişilebilirlik: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği yapılarda TS 9111 ve ilgili standartlara uyulmasını zorunlu tutar (bina girişlerinde eşiksiz ya da rampalı giriş, umumi binalarda engelli asansörü ve tuvaleti, otoparklarda engelli park yeri oranı, yaya yollarında eğim kuralları); yapı kullanma izni aşamasında erişilebilirlik şartları sağlanmayan yapılara izin verilmez.
TS 9111 (Özürlüler ve Hareket Kısıtlılığı Bulunan Kişiler İçin Binalarda Ulaşılabilirlik Gerekleri) kapsamında başlıca ölçütler:
Ayrıca bankolar ve tezgâhlarda yükseklik en fazla 0,80-0,90 m, işaretleme ve bilgilendirmede uluslararası erişilebilirlik simgesi ve indüksiyon döngüsü, acil durumda görsel-sesli alarm ve güvenli bekleme alanları öngörülür.
Tamamlayıcı standartlar: TS 12576 (şehir içi yollar), TS ISO 23599 (hissedilebilir yürüme yüzeyi işaretleri), TS 12460 (raylı sistemler), TS EN 81-70 (engelli erişimine uygun asansörler), TS 13536 (otobüs durakları).
Örnek proje uygulaması: bir belediye hizmet binası projesi üzerinde otoparktan girişe engelsiz yürüme hattı, giriş rampası (eğim, genişlik, sahanlık hesabı), engelli tuvaleti planı, asansör kabin ölçüleri ve buton yerleşimi, merdiven detayları ve acil tahliye alanları adım adım çizilir ve TS 9111 kontrol listesiyle değerlendirilir.
Erişilebilirlik ile kentsel dönüşüm ilişkisi için 6306 sayılı Kanun kentsel dönüşüm rehberi ayrıca hazırlanmıştır.
İmar mevzuatı ve erişilebilirlik eğitimi aşağıdaki gruplar için uygundur:
Eğitim içeriği imar planı ve belediye yönetmelikleri ile değiştirilemeyecek hususlar, yapı ruhsatına ilişkin genel hükümler, yapı kullanma izni esasları (kısmi iskan, mimari estetik komisyonu, elektronik haberleşme istasyonları), denetime dair hükümler ve erişilebilirlik mevzuatı (3194, 5378, Kat Mülkiyeti Kanunu, toplu taşıma mevzuatı, TS 9111 ölçütleri, örnek proje uygulaması) bölümlerinden oluşur.
Program güncel yönetmelik değişiklikleri ve Danıştay kararlarıyla desteklenir, katılımcıların kendi ruhsat dosyaları ve binaları üzerinden uygulamalı yürütülür ve süre kurumun ihtiyacına göre bir ya da iki gün olarak planlanır. İmar eğitimi dizisinde bu program yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni, yapı denetim mevzuatı, imar kanunu 42. madde ve kentsel dönüşüm programlarını tamamlar; 3194 imar eğitimi, 3194 eğitim ve imar seminerleri aramalarıyla ulaşılan içeriğin kaynağıdır ve katılımcılara e-Devlet üzerinden doğrulanabilen katılım belgesi verilir.