İmar Kanunu 42. Madde ve Ruhsat Mevzuatı: Ruhsatsız Yapı Cezası, Yapı Tatil Tutanağı, 32. Madde Yıkım Süreci, Encümen Cezaları, Yapı Belgeleri ve Yapı Kullanma İzni

Ruhsat Nedir? Ruhsat ve Denetim Mevzuatının Çerçevesi: 5393, 5216, 3194 ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği

Ruhsat nedir: ruhsat, kanunla yasaklanmış ya da izne bağlanmış bir faaliyetin, yetkili idarenin ön denetiminden geçerek yapılmasına verilen izindir; imar mevzuatında yapı ruhsatı (yapının projesine uygun inşa edilmesine izin), yapı kullanma izni (tamamlanan yapının kullanılmasına izin) ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı birbirinden farklı üç izin türüdür — bu rehber ilk ikisiyle bunların denetimini konu alır.

Ruhsat ve denetim yetkisi, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye, dışında valiliğe aittir; büyükşehirlerde ilçe belediyeleri ruhsat verir, büyükşehir belediyesi belirli alanlarda yetkilidir ve 5216 md. 11 uyarınca ilçe belediyelerinin imar uygulamalarını denetleyip gerekirse ceza ve yıkım işlemini kendisi yapabilir.

Yapı ruhsatı sürecinin ayrıntısı için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni rehberi ayrıca hazırlanmıştır.

Belediye Encümeni ve Büyükşehir Belediye Encümeni: Oluşumu, Görev ve Yetkileri, Belediye Encümeni Cezaları ve Ödenek

İmar cezaları ve yıkım kararlarının organı encümendir; bu nedenle ruhsat ve denetim mevzuatı encümenin yapısıyla başlar.

Görev ve yetkileri (5393 md. 34; büyükşehirde md. 17): stratejik plan ve bütçe hakkında görüş bildirmek, kamulaştırma kararlarını almak, bütçede aktarma yapmak, kanunlarda öngörülen cezaları vermek, alacakların taksitlendirilmesi, taşınmaz alım-satım ve trampa, 2886 sayılı Kanun'a göre ihaleler.

Encümen üyelerine verilecek ödenek (5393 md. 36): belediye encümeni başkan ve üyelerine, nüfusa göre Kanun'da belirlenen gösterge rakamlarının devlet memurları aylık katsayısıyla çarpımı sonucu bulunacak tutarda aylık brüt ödenek verilir; encümen üyesi memurlara bu ödenek kadro aylıklarına ek olarak ödenir.

Encümenin organ olarak yeri için belediye mevzuatı rehberi tamamlayıcıdır.

Yapı Belgelerinin Düzenlenmesi: Yapı Ruhsatı, Ruhsat Alma Şartları, Gelişme Alanları ve Kamuya Ait Yapılara Ruhsat

Yapı ruhsatı (3194 md. 21), belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde inşa edilecek tüm yapılar için belediye ya da valilikten alınması zorunlu belgedir; ruhsat alınmadan yapıya başlanamaz.

• Gelişme alanlarında yapı ruhsatı (md. 23) — yol, su, kanalizasyon ve elektrik gibi altyapı hizmetlerinin sağlanmış olması ya da teknik altyapı bedelinin ödenmiş olması şartıyla ruhsat verilir; altyapısı olmayan alanda verilen ruhsat, ileride hizmet götürme yükümlülüğünü belediyeye yükler.
• Kamuya ait yapı ve tesislere ruhsat (md. 26) — imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak ve fenni mesuliyet kurumca üstlenilmek kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir.
• Bakanlıkça düzenlenen ruhsatlar — md. 9 ve ilgili mevzuata göre Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, belirli kamu yapıları, enerji tesisleri ve kentsel dönüşüm alanlarında plan onaylayıp ruhsat düzenleyebilir; bu hâllerde belediyenin ruhsat yetkisi yoktur ancak denetim hakkı sürer.

Ruhsat işleri belediyelerde imar ve şehircilik müdürlüğünce yürütülür ve ruhsat başvurularının elektronik ortamda (e-Devlet, belediye e-imar sistemleri, MAKS ve yapı denetim sistemi entegrasyonu) alınması yaygınlaşmıştır.

Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar, Müelliflik, Fenni Mesuliyet, Şantiye Şefliği, Yapı Müteahhitliği ve Kayıtlar

Ruhsata tabi olmayan yapılar (3194 md. 27): belediye ve mücavir alan sınırları dışında köy yerleşik alanlarında köylünün kendi ihtiyacı için yapacağı konut, hayvancılık ve tarımsal amaçlı yapılar (fen ve sağlık kurallarına uygunluk şartıyla) ruhsata tabi değildir; ayrıca basit tamir ve tadilat (taşıyıcı sistemi ve kullanım amacını etkilemeyen) ve belirli ölçülerdeki bahçe duvarı, pergola ve açık havuz gibi işler ruhsat gerektirmez.

Müelliflik ve fenni mesuliyet (md. 28): mimari, statik, elektrik ve mekanik projelerin müellifleri ilgili meslek odalarına kayıtlı mimar ve mühendislerdir; yapının ruhsat ve eklerine uygun yapılmasının fenni mesuliyeti 4708 kapsamındaki yapılarda yapı denetim kuruluşuna, kapsam dışındaki yapılarda proje müelliflerine ya da fenni mesullere aittir ve fenni mesul aykırılığı belirli süre içinde idareye bildirmekle yükümlüdür.

Kayıtlar: ruhsat, müellif, fenni mesul, şantiye şefi ve müteahhit bilgileri Yapı Denetim Sistemi ve Yapı Müteahhitleri Bilişim Sistemi üzerinden kaydedilir ve ruhsat üzerinde yer alır; bu kayıtlar aykırılık hâlinde sorumluluğun kime yükleneceğini belirler ve md. 42 cezaları yapı sahibi, müteahhit ve fenni mesule birlikte uygulanabilir.

Yapı denetim mevzuatının ayrıntısı için yapı denetim mevzuatı rehberi hazırlanmıştır.

Ruhsat Süresi, Yapı Kullanma İzni ve Yapı Kullanma İzni Alınmamış Yapılar

Ruhsat müddeti (3194 md. 29): yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır; bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı ya da başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması gerekir.

Yapı kullanma izni (md. 30): yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için belediye ya da valilikten izin alınması mecburidir; mal sahibinin müracaatı üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu tespit edilirse izin verilir (Kanun'da otuz gün içinde).

Yapı kullanma izni işlemlerinde belediyenin kontrol listesi: ruhsat ve projelere uygunluk, yapı denetim kuruluşunun iş bitirme tutanağı, SGK ilişiksizlik belgesi, sığınak ve otopark yükümlülükleri, asansör tescil belgesi, yangın güvenliği raporu, enerji kimlik belgesi ve numarataj bilgisi. Bu belgelerin eksikliği, iskânın verilememesinin ve yapının yıllarca kat irtifakında kalmasının nedenidir.

İmar Kanunu 32. Madde: Ruhsatsız ya da Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar, Yapı Tatil Tutanağı ve Yıkım

İmar Kanunu 32. madde, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıların tespiti ve giderilmesi sürecini kurar:

• 1. Tespit — belediye (mücavir alan dışında valilik) ruhsat alınmadan yapıya başlandığını ya da projelere aykırı yapı yapıldığını tespit eder.
• 2. Yapı tatil tutanağı — o andaki inşaat durumu tespit edilir, yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur; 7181 sayılı Kanun'la getirilen düzenlemeye göre tutanağın bir nüshası muhtara bırakılır, ayrıca yapı sahibine, müteahhide ve fenni mesule tebliğ edilir ve tutanakta aykırılığın niteliği, kapsamı, ölçüleri ve fotoğrafları yer alır.
• 3. Süre — yapı sahibi tebliğden itibaren en çok bir ay içinde yapısını ruhsata uygun hâle getirerek ya da ruhsat alarak mührün kaldırılmasını ister.
• 4. İnceleme — aykırılığın giderildiği ya da ruhsat alındığı anlaşılırsa mühür kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
• 5. Yıkım — aksi takdirde ruhsat iptal edilir, bina belediye encümeni ya da il idare kurulu kararını müteakip yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir; 7181 sayılı Kanun'la yıkım masrafının yüzde yirmi fazlasıyla tahsili ve kolluk desteği düzenlenmiştir.

Uygulamada en çok karşılaşılan hatalar: tutanağın yapı yerine asılmaması, tutanakta aykırılığın ölçü ve fotoğrafla gösterilmemesi, bir aylık sürenin beklenmeden encümen kararı alınması ve kararın malik dışındaki ilgililere (müteahhit, kiracı) tebliğ edilmemesidir.

İmar Kanunu 42. Madde: Ruhsatsız Yapı Cezası, İdari Müeyyideler ve Ceza Hesabında Etkilenen Alan Uygulaması

İmar Kanunu 42. madde, imar mevzuatına aykırılıkların idari para cezalarını düzenler ve belediye encümeninin en sık uyguladığı ceza maddesidir.

Diğer idari müeyyideler (md. 42/3 ve devamı): yapı denetim görevini yerine getirmeme, fenni mesuliyet ve müteahhitlik yükümlülüklerine aykırılık, yapı kullanma izinsiz kullanım, mühür fekki ve yıkım kararına uymama için Kanun'da yazılı maktu cezalar ve artırımlar uygulanır; ayrıca müteahhidin yetki belgesinin iptali ve fenni mesulün meslek odasına bildirimi öngörülür.

Cezalar her yıl yeniden değerleme oranında artırılır, encümen kararıyla verilir, 7201 sayılı Kanun'a göre tebliğ edilir ve 6183 sayılı Kanun'a göre tahsil edilir; imar cezalarına karşı kanun yolu idari yargıdır (idare mahkemesinde altmış gün içinde iptal davası), Kabahatler Kanunu'ndaki sulh ceza başvurusu uygulanmaz. Aynı fiil TCK md. 184 imar kirliliğine neden olma suçunu da oluşturabilir; aykırılığın giderilmesi hâlinde kamu davası düşer ancak idari para cezası kural olarak kalkmaz.

Gayrimenkul tarafındaki sonuçlar için imar planı okuma rehberi tamamlayıcıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Yapı tatil tutanağında aykırılığın niteliğini, ölçülerini ve fotoğraflarını yazmamak; tutanağı yapı yerine asmamak
• Bir aylık düzeltme süresini beklemeden encümen kararı almak
• Cezayı etkilenen alan yerine yapının tamamı üzerinden hesaplamak
• Yapı sınıfı ve grubunu yanlış belirlemek; artırım oranlarını gerekçesiz uygulamak
• Ceza tutarını yeniden değerleme oranıyla güncellememek
• Encümen kararını yeter sayısız, gerekçesiz ya da yetki dışı almak
• Kararı malik dışındaki sorumlulara (müteahhit, fenni mesul) tebliğ etmemek
• Yapı kullanma izinsiz yapılarda tespit yapıp süreç işletmemek
• Ruhsat gerektirmeyen iş ile ruhsatsız yapıyı karıştırmak
• İmar cezasına karşı sulh ceza hakimliğini kanun yolu olarak yazmak (idari yargı olmalı)

Ruhsat ve Denetim Mevzuatı Eğitimi Kimler İçin? Denetim Eğitimi, 5393 Sayılı Belediye Kanunu Eğitimi, 5216 Sayılı Kanun Eğitimi ve 3194 Eğitim Programları

Ruhsat ve denetim mevzuatı eğitimi aşağıdaki gruplar için uygundur:

• Belediye encümeni üyeleri ve encümen kalemi, imar ve şehircilik müdürlükleri (ruhsat, iskân ve yapı kontrol birimleri).
• Yapı kontrol müdürlükleri ve yapı denetim görevlileri, zabıta müdürlükleri (imar zabıtası ve tespit ekipleri), hukuk işleri müdürlükleri ve belediye avukatları.
• Büyükşehir belediyelerinin imar daire başkanlıkları, il özel idarelerinin imar birimleri, çevre ve şehircilik il müdürlükleri.
• Yapı denetim kuruluşları, müteahhitler ve şantiye şefleri, imar davalarını yürüten avukatlar.

Program ruhsat ve denetim mevzuatının çerçevesi, belediye ve büyükşehir encümeninin oluşumu ve ceza yetkisi, yapı belgelerinin düzenlenmesi (ruhsat, gelişme alanları, kamu yapıları, ruhsata tabi olmayan yapılar, müelliflik ve fenni mesuliyet, ruhsat süresi, yapı kullanma izni), 32. madde süreci ve yapı tatil tutanağı ile 42. madde cezaları ve etkilenen alan uygulaması bölümlerinden oluşur.