6306 Sayılı Kanun Nedir? Kentsel Dönüşüm Süreci, Haklar ve Destekler
Deprem Gerçeği ve Kentsel Dönüşüm Nedir?
Türkiye topraklarının büyük bölümü aktif deprem kuşağındadır ve mevcut yapı stokunun önemli bir kısmı 2000 öncesi, güncel deprem yönetmeliğine uymayan yapılardan oluşur.
Kentsel dönüşüm nedir: afet riski taşıyan, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da sağlıksız yapılaşmış alanların ve yapıların, yeni yapılaşma kurallarına uygun, güvenli ve yaşanabilir biçimde yenilenmesidir.
Dünyada kentsel dönüşüm sanayi alanlarının yenilenmesi ve çöküntü bölgelerinin canlandırılması olarak başlamış; Türkiye'de ise 1999 ve 2023 depremlerinin etkisiyle ağırlıklı olarak afet riskine karşı yapı yenileme anlamı kazanmıştır. Dönüşümün hukuki aracı 6306 sayılı Kanun'dur.
6306 Sayılı Kanun Nedir? Temel Kavramlar
6306 sayılı Kanun nedir: 2012'de yürürlüğe giren Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmak amacıyla iyileştirme, tasfiye ve yenileme esaslarını düzenler.
Üç temel kavramı vardır: riskli yapı (riskli alan içinde ya da dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma-ağır hasar riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı), riskli alan (zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen alan) ve rezerv yapı alanı (dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere belirlenen yeni yerleşim alanı).
Kanun 2023 yılında 7471 sayılı Kanun'la kapsamlı biçimde değiştirilmiş; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuş ve karar çoğunluğu ile uygulama süreleri yeniden düzenlenmiştir.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır, İtiraz Nasıl Edilir?
Riskli yapı tespiti, maliklerden herhangi birinin (ya da kanuni temsilcisinin) başvurusuyla Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara (üniversiteler, yapı denetim kuruluşları, lisanslı mühendislik firmaları) yaptırılır; tespit, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar'a göre binadan alınan beton ve donatı verileriyle yapılır ve rapor Bakanlığa (il müdürlüğüne) sunulur.
Rapor uygun bulunursa tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlenir ve maliklere tebliğ edilir.
Malikler, tebliğden itibaren on beş gün içinde il müdürlüğüne itiraz edebilir; itirazı, üniversite öğretim üyeleri ve Bakanlık temsilcilerinden oluşan teknik heyet inceler ve kararı kesindir (yargı yolu saklıdır). Tek bir malikin başvurusunun yeterli olması, kat maliklerinin çoğunluğunun rızasının aranmaması, danışmanların en çok yanlış bildiği konudur.
Tahliye, Yıkım ve Maliklerin Karar Alma Usulü
Riskli yapı tespiti kesinleşen binanın maliklerine yıkım için süre verilir; tahliye ve yıktırma için verilen süre doksan günden az olamaz ve gerektiğinde otuz gün daha uzatılabilir. Süre sonunda yıkılmayan yapı, idarece tahliye edilerek yıktırılır ve masrafı maliklerden alınır.
Yıkımdan sonra arsa üzerinde ne yapılacağına (yeniden inşa, satış, müteahhitle kat karşılığı sözleşme) maliklerin kararı belirler: 2023 değişikliğinden önce paydaşların en az üçte iki çoğunluğu aranırken, 7471 sayılı Kanun'la hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu yeterli hâle getirilmiştir.
Karara katılmayan maliklerin hisseleri, önce diğer paydaşlara açık artırmayla satılır; alıcı çıkmazsa Bakanlık ya da idare rayiç bedelle satın alabilir. Bu usulün her adımı (toplantı çağrısı, noter tebligatı, karar tutanağı, satış ilanı) şekle bağlıdır ve hatalı adım tüm süreci sakatlar.
Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı, Faiz Desteği ve Muafiyetler
Kanun, dönüşüme katılan malik ve kiracıları üç yolla destekler:
- Kentsel dönüşüm kira yardımı — riskli yapıyı tahliye eden maliklere, il bazında belirlenen aylık tutar üzerinden belirli bir süre (uygulamada on sekiz aya kadar) kira yardımı yapılır; kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri için defaten taşınma yardımı öngörülür; başvuru, tahliyeden sonra belirli süre içinde il müdürlüğüne yapılır.
- Faiz desteği — yeniden inşa ya da konut edinme için bankalardan kullanılan kredilerde, Bakanlıkça belirlenen oranda faiz desteği verilir.
- Muafiyetler — Kanun kapsamındaki işlemler noter harcı, tapu ve kadastro harcı, damga vergisi ve belediye harçlarından muaftır; kat karşılığı sözleşmeler ve yeni tapu işlemleri bu muafiyetten yararlanır.
Kira yardımı alan faiz desteğinden yararlanamaz, ikisinden biri seçilir. Tutarlar ve süreler yıllık olarak güncellendiği için güncel uygulama esasları izlenmelidir.
Finansman Sağlayıcılar ve Yeni Modeller
Dönüşümün finansmanı; maliklerin öz kaynağı, kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle müteahhidin üstlendiği maliyet, banka kredileri (faiz destekli), Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın dönüşüm projeleri özel hesabından sağlanan destekler ve belediyelerin kendi dönüşüm projeleri yoluyla sağlanır.
2023 sonrasında yerinde dönüşüm (mevcut parselde, hak sahibinin kendi yaptırdığı inşaat için hibe ve kredi desteği) ve kamu eliyle yapım modelleri öne çıkmıştır.
Danışmanın rolü, müşteriye hangi modelin uygun olduğunu ve her modelde tapu, sözleşme ve vergi sonuçlarını doğru anlatmaktır; yanlış anlatılan bir kira yardımı ya da harç muafiyeti, danışman için hukuki sorumluluk doğurabilir.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmeleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (arsa payı karşılığı inşaat), maliklerin arsa paylarının bir kısmını müteahhide devretmesi karşılığında müteahhidin bağımsız bölümler inşa edip teslim etmesini düzenler; noterde düzenleme şeklinde yapılır ve tapuya şerh edilir.
Sözleşmede paylaşım oranı, teslim süresi ve gecikme cezası, teknik şartname ve malzeme kalitesi, kira yardımı ve taşınma giderlerinin kim tarafından karşılanacağı, teminat (banka teminat mektubu, ipotek, hisse devrinin aşamalı yapılması) ve fesih koşulları açıkça yazılmalıdır.
Müteahhidin yetki belgesi, mali gücü ve referansları incelenmeden imzalanan sözleşme, yarım kalan inşaatların başlıca nedenidir. Danışman, sözleşme taslağının hukuk desteğiyle hazırlanmasını sağlamalı, kendisi hukuki görüş vermemelidir.
Sık Yapılan Hatalar ve Yanlış Bilinenler
- Riskli yapı tespiti için maliklerin çoğunluğunun onayı gerektiğini sanmak (tek malik yeterlidir)
- İtiraz süresini (on beş gün) kaçırmak
- Tahliye süresi dolmadan ya da tebligat yapılmadan yıkım beklemek
- Karar çoğunluğunu eski üçte iki kuralına göre hesaplamak
- Kira yardımı ile faiz desteğinin birlikte alınabileceğini söylemek
- Harç ve vergi muafiyetini Kanun kapsamı dışındaki işlemlere de uygulamak
- Müteahhit seçiminde teminat ve yetki belgesi kontrolü yapmamak
Kentsel Dönüşüm Eğitimi Kimler İçin? 6306 Sayılı Kanun ve Kentsel Dönüşüm Eğitimi, Gayrimenkul Eğitimi İçindeki Yeri
6306 sayılı Kanun ve kentsel dönüşüm eğitimi, öncelikle gayrimenkul danışmanları ve emlak ofisi sahipleri için tasarlanmıştır: müşteriye süreci, hakları ve destekleri doğru anlatmak, riskli yapı şerhli taşınmazların alım-satımında dikkat edilecek noktaları bilmek ve dönüşüm projelerinde aracılık yapmak için.
Ayrıca belediyelerin kentsel dönüşüm ve imar birimleri, yapı denetim ve mühendislik firmaları, site yönetimleri ve kat malikleri kurulu temsilcileri, müteahhitlik firmalarının satış ekipleri ve bankaların konut kredisi birimleri için de uygundur. Beş ders saatlik kentsel dönüşüm eğitimi, gayrimenkul eğitimi serisinin bir modülüdür; kurumsal programlarda katılımcıların gerçek dönüşüm dosyaları üzerinden süreç adımları ve sözleşme örnekleri incelenir.
Sıkça Sorulan Sorular
6306 sayılı Kanun nedir?
Kentsel dönüşüm nedir?
Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
Riskli yapı kararına nasıl itiraz edilir?
Tahliye süresi ne kadardır, karar nasıl alınır?
Kentsel dönüşüm kira yardımı nasıl alınır?
Kentsel dönüşümde hangi harç ve vergiler alınmaz?
Kentsel dönüşüm eğitimi kimler için uygundur?
"Uygulamalı Eğitim" verilmektedir. Bu eğitimde katılımcılar, baştan sona canlandırmalı olarak yaşayarak öğrenmektedirler.
