Tasarruf Finansman Şirketleri: Tasarruf Finansmanı Nedir, Faizsiz Ev Alma Sistemi Nasıl Çalışır, 6361 Sayılı Kanun ve BDDK Düzenlemeleri, Sözleşme, Tahsisat, Cayma ve Gayrimenkul Danışmanı İçin İş Birliği

Türkiye'de Gayrimenkul Finansman Modelleri ve Tasarruf Finansmanının Yeri

Konut ve taşıt gibi yüksek bedelli varlıkların ediniminde alıcı, bedeli peşin ödeyemediğinde bir finansman modeline başvurur ve Türkiye'de bu modeller dört ana grupta toplanır:

• Banka konut kredisi — 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Kanun çerçevesinde; ipotek teminatlı, faizli, gelir ve kredi notu değerlendirmesine bağlı, en yaygın model.
• Katılım bankalarının konut finansmanı — murabaha esaslı; bankanın konutu alıp vadeli satması.
• Müteahhit ve satıcı vadesi — projeden satışlarda senetli ödeme; teminatı zayıf.
• Tasarruf finansmanı — müşterilerin bir havuzda biriktirdiği tasarruflarla sırayla finanse edildiği, faiz içermeyen model.

Modelin diğerlerinden farkı üç noktadadır: faiz yoktur (şirketin geliri organizasyon ücretidir), müşteri konutu hemen değil tasarruf dönemi sonunda tahsisat tarihinde edinir ve finansman kaynağı bankanın öz kaynağı ya da mevduatı değil müşteri havuzudur.

Gayrimenkul danışmanı, müşterisinin peşinat gücü, aciliyet düzeyi, faiz hassasiyeti ve kredi erişimine göre hangi modelin uygun olduğunu değerlendirebilmelidir; tasarruf finansmanı, konutu hemen almak zorunda olmayan ve düzenli birikim yapabilen müşteri için, banka kredisi ise hemen alım yapan ve faiz maliyetini kabul eden müşteri için uygundur. Gayrimenkul danışmanlığının bütünü için gayrimenkul danışmanlığında markalaşma rehberi ve imar boyutu için imar planı okuma rehberi ayrıca hazırlanmıştır.

Tasarruf Finansmanı Nedir? Modelin Temel Mantığı ve Tarafları

Tasarruf finansmanı nedir: 6361 sayılı Kanun'a göre tasarruf finansman faaliyeti, bir sözleşme kapsamında önceden belirlenmiş koşulların gerçekleşmesi şartıyla konut, çatılı iş yeri ya da taşıt edinimi için faizsiz finansman esaslarına göre belirli bir süre tasarruf edilmesi, tahsisat tarihinde müşteriye tasarruf birikimi ve finansman tutarının toplamı kadar ödeme yapılması ve müşterinin kalan borcunu taksitlerle geri ödemesi biçiminde yürütülen faaliyettir.

Modelin tarafları: müşteri (tasarruf eden ve finansman alan gerçek ya da tüzel kişi), tasarruf finansman şirketi (havuzu yöneten, tahsisatı yapan ve organizasyon ücreti alan lisanslı şirket), BDDK (izin, düzenleme ve denetim otoritesi), Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu (tasfiye süreçlerinde görevli; müşteri tasarrufları mevduat sigortası kapsamında değildir) ve satıcı (konutu ya da taşıtı satan üçüncü kişi; ödeme şirket tarafından satıcıya yapılır).

Bu mantık, modelin gücünü ve riskini birlikte açıklar: havuza giren yeni müşteriler ve düzenli taksitler sürdükçe tahsisatlar zamanında yapılır, girişler azalır ya da taksitler aksarsa tahsisat süreleri uzar; kanuni düzenleme, bu riski likidite ve sermaye yükümlülükleriyle sınırlamak için getirilmiştir.

Tasarruf Finansman Sistemi Nasıl Çalışır? Tasarruf Dönemi, Tahsisat ve Finansman Dönemi

Tasarruf finansman sistemi nasıl çalışır: sistem, sözleşmeyle başlayan dört aşamadan oluşur.

• Sözleşme ve plan seçimi — müşteri, edinmek istediği varlığın bedeline (sözleşme tutarı) göre bir plan seçer; planda toplam vade, aylık taksit tutarı, tasarruf dönemi süresi, tahsisat tarihi ve finansman dönemi belirlenir; peşinat ödeyen müşterinin tasarruf dönemi kısalır.
• Tasarruf dönemi — müşteri, tahsisat tarihine kadar aylık taksitlerini şirketin tasarruf finansman fon havuzuna öder; bu dönemde müşteri henüz varlığı edinmemiştir, birikimi şirketin kendi mal varlığından ayrı olarak havuzda tutulur ve Kanun gereği şirketin borçları için haczedilemez ve rehnedilemez; müşteri bu dönemde cayabilir ve birikimini geri alabilir.
• Tahsisat — sözleşmede belirlenen tahsisat tarihinde şirket, müşterinin birikimi ile finansman tutarının toplamını (sözleşme tutarını) müşterinin seçtiği konutun ya da taşıtın satıcısına öder; ödeme müşteriye nakit olarak değil varlığın edinimi için yapılır, tapu devri ya da araç tescili gerçekleştirilir ve şirket lehine ipotek ya da rehin tesis edilir.
• Finansman dönemi — müşteri, tahsisattan sonra kalan taksitlerini sözleşme sonuna kadar ödemeye devam eder; taksitler faiz içermez, gecikmede sözleşmedeki gecikme kuralları uygulanır, borç tamamlandığında ipotek ya da rehin kaldırılır.

Sistemin işleyişinde kritik değişkenler: tasarruf dönemi uzunluğu (peşinatla kısalır), tahsisat tarihinin kesinliği (şirketin likidite yükümlülüğüne bağlıdır), organizasyon ücretinin oranı ve ödeme zamanı, sözleşme tutarının konut bedelini karşılayıp karşılamadığı (bedel artışında fark müşteriye aittir) ve şirketin tahsisat yükümlülüğünü yerine getirme kapasitesidir. Modelin toplam maliyeti, organizasyon ücreti ile bekleme süresinin fırsat maliyetidir ve banka kredisinin toplam faiz maliyetiyle karşılaştırılarak müşteriye anlatılmalıdır.

6361 Sayılı Kanun Tasarruf Finansman Hükümleri ve BDDK Tasarruf Finansman Şirketleri Düzenlemeleri

6361 sayılı Kanun tasarruf finansman düzenlemesi, 7 Mart 2021'de yürürlüğe giren 7292 sayılı Kanun'la getirilmiş ve 6361 sayılı Kanun'un adı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu olarak değiştirilmiştir; Kanun, tasarruf finansman şirketlerini kuruluş izni, faaliyet izni, asgari sermaye, kurumsal yönetim, müşteri tasarruflarının korunması, likidite ve karşılık yükümlülükleri, denetim, tasfiye ve ceza hükümleriyle düzenler ve BDDK'yı yetkili otorite kılar.

Geçiş dönemi: Kanun'un yürürlüğünden önce faaliyette olan şirketlere intibak süresi tanınmış, başvuran kırkı aşkın şirketten şartları taşıyanlara faaliyet izni verilmiş, taşımayanlar tasfiye sürecine alınmış ve tasfiye TMSF gözetiminde müşteri birikimlerinin iadesi esasıyla yürütülmüştür; bugün sektörde faaliyet izni bulunan şirket sayısı sınırlıdır ve güncel liste BDDK'nın internet sitesinde yayımlanır.

Tasarruf Finansman Sözleşmesi: Unsurları, Organizasyon Ücreti, Cayma ve İade Hakları

Tasarruf finansman sözleşmesi, müşteri ile şirket arasında yazılı ya da mesafeli olarak kurulan ve Yönetmelik'te asgari içeriği belirlenen sözleşmedir.

• Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri, finansman konusu varlığın türü (konut, çatılı iş yeri, taşıt), sözleşme tutarı.
• Tasarruf dönemi, tahsisat tarihi ve tahsisat koşulları, finansman dönemi ve taksit planı.
• Organizasyon ücretinin tutarı, oranı ve ödeme zamanı; peşinat ve ek ödeme kuralları.
• Cayma ve fesih hakları ile iade süreleri, gecikme hâlinde uygulanacak kurallar, teminat (ipotek ya da rehin) düzeni.

Cayma ve iade hakları: müşteri, tasarruf döneminde sözleşmeden cayabilir ve ödediği tasarruf birikimi, Kanun ve Yönetmelik'te belirlenen süre içinde iade edilir; organizasyon ücretinin iadesi Yönetmelik'teki kurallara tabidir (belirli bir cayma süresi içinde caymada iade, sonrasında sözleşmede belirlenen kısmının iadesi ya da iade edilmemesi) ve bu kural sözleşmede açıkça yazılmalıdır; tahsisat aldıktan sonra cayma söz konusu değildir.

Tüketici hakları: tüketici sıfatıyla sözleşme yapan müşteriler için 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un haksız şart, bilgilendirme ve cayma hükümleri ile tüketici hakem heyeti ve tüketici mahkemesi yolu geçerlidir; BDDK'ya şikâyet başvurusu ayrıca mümkündür.

Faizsiz Ev Alma Sistemi ve Diğer Finansman Modelleriyle Karşılaştırma: Avantajlar, Riskler ve Müşteri Profili

Faizsiz ev alma sistemi olarak bilinen tasarruf finansmanının avantajları: faiz içermemesi (dini hassasiyeti olan müşteriler için belirleyici), gelir belgesi ve kredi notu şartının banka kredisine göre esnek olması, düzenli birikim disiplini sağlaması, taksitlerin sabit ve öngörülebilir olması, konut fiyat artışına karşı sözleşme tutarının baştan belirlenmesi ve tahsisat tarihinin sözleşmeyle belirlenmesi.

Karşılaştırma ölçütleri: toplam maliyet (faiz toplamı ile organizasyon ücreti), edinim zamanı (hemen ya da tahsisat tarihinde), gelir ve kredi notu şartı, peşinat ihtiyacı, vade esnekliği, erken kapatma koşulları, teminat yapısı ve hukuki güvence.

Müşteri profili: tasarruf finansmanı, faize duyarlı, düzenli geliri olan ancak konutu hemen almak zorunda olmayan, peşinatıyla tasarruf dönemini kısaltabilen ve sözleşmeyi anlayan müşteriye uygundur; hemen taşınması gereken, kredi notu yüksek ve faiz maliyetini kabul eden müşteri için banka kredisi, yüksek peşinatı olan müşteri için müteahhit vadesi ya da nakit alım daha uygun olabilir. Gayrimenkul danışmanının görevi modeli önermek ya da önermemek değil, müşterinin durumuna göre modelleri karşılaştırmalı olarak sunmak ve kararı belgeli bilgiyle müşteriye bırakmaktır; modelin savunuculuğunu yapmak da kötülemek de mesleki sorumluluk doğurur.

Gayrimenkul Danışmanı ve Tasarruf Finansman Şirketleri: İş Birliği, Yönlendirme ve Mesleki Sorumluluk

Sektörün aylık binlerce konut alımına aracılık etmesi, gayrimenkul danışmanı için iki fırsat yaratır: tasarruf finansmanıyla alım yapacak müşterilere portföy sunmak (tahsisat tarihi yaklaşan müşteriler hazır alıcılardır) ve şirketlerin müşterilerine konut bulma sürecinde çözüm ortağı olmak.

Yönlendirme sorumluluğu: danışman, müşterisini yalnızca BDDK faaliyet izni bulunan şirketlere yönlendirir, izin durumunu BDDK listesinden teyit eder, şirketin sözleşme koşullarını (organizasyon ücreti, tahsisat tarihi, cayma) müşteriye anlatır ancak şirket adına taahhütte bulunmaz, tahsisat tarihinde ödeme yapılacağını garanti etmez ve müşteriyi sözleşmeyi okumaya yönlendirir; yanıltıcı bilgi ve gerçeğe aykırı vaat, danışmanın hukuki sorumluluğunu ve yetki belgesi riskini doğurur.

Satış sürecinde tasarruf finansmanı: tahsisat aşamasındaki müşteriyle satış sözleşmesi, ödemenin şirket tarafından satıcıya yapılacağı ve tapu devriyle eş zamanlı ipotek tesisi dikkate alınarak kurgulanır, satıcının ödeme takvimi ve şirketin ödeme süreci uyumlaştırılır, ekspertiz ve tapu işlemlerinde şirketin belge taleplerine göre hazırlık yapılır ve sözleşme tutarı ile satış bedeli arasındaki farkın müşteri tarafından karşılanması netleştirilir.

Sık Yapılan Hatalar

• BDDK faaliyet izni olmayan ya da tasfiye hâlindeki yapıları tasarruf finansman şirketi sanmak
• Tasarruf finansmanını faizsiz kredi gibi sunmak; organizasyon ücretini müşteriye anlatmamak
• Tahsisat tarihini kesin tarih olarak vaat etmek
• Sözleşme tutarı ile gerçek konut bedeli arasındaki farkın müşteriye ait olduğunu söylememek
• Cayma ve iade kurallarını, özellikle organizasyon ücretinin iade koşullarını açıklamamak
• Müşteri birikimlerinin mevduat sigortası kapsamında olduğunu sanmak
• Banka kredisiyle toplam maliyet karşılaştırması yapmadan model önermek
• Şirket adına sözleşme yapmak ya da tasarruf toplamak (izinsiz faaliyet)
• Yönlendirme ücretini müşteriden gizlemek
• Satış sözleşmesini şirketin ödeme ve ipotek sürecine göre kurgulamamak

Gayrimenkul Sektöründe Tasarruf Finansman Şirketleri Eğitimi Kimler İçin? Tasarruf Finansman Şirketleri Eğitimi ve Gayrimenkul Eğitimi Programları

Gayrimenkul sektöründe tasarruf finansman şirketleri eğitimi aşağıdaki gruplar için uygundur:

• Taşınmaz ticareti yetki belgesi sahibi işletmeler ve gayrimenkul danışmanları, gayrimenkul ofisi sahipleri ve broker'lar, portföy yöneticileri.
• Konut projesi geliştiren ve pazarlayan firmaların satış ekipleri, müteahhitler, gayrimenkul değerleme uzmanları.
• Tasarruf finansman şirketleriyle çalışan ya da çalışmayı planlayan emlak franchise ağları, bankaların ve katılım bankalarının konut finansmanı birimleri.
• Tasarruf finansman şirketlerinin satış ve iş ortaklığı ekipleri, tüketici hukuku alanında çalışan avukatlar, konut alımında finansman modellerini karşılaştırmak isteyen bireysel alıcılar.

Program dört ders saatidir ve Türkiye'de gayrimenkul finansman modelleri, tasarruf finansmanı nedir, Türkiye'de tasarruf finansmanının gelişimi ve 6361 sayılı Kanun ile BDDK düzenlemeleri, sistemin işleyişi (tasarruf dönemi, tahsisat, finansman dönemi), sözleşme unsurları ve müşteri hakları, diğer modellerle karşılaştırma ve gayrimenkul danışmanı için iş birliği ve sorumluluk bölümlerinden oluşur; uygulamalı bölümde katılımcılar örnek bir müşteri profili için banka kredisi ile tasarruf finansmanının toplam maliyet ve zaman karşılaştırmasını yapar, örnek sözleşmeyi kontrol listesiyle inceler ve müşteri bilgilendirme formu hazırlar.