İmar Planı Değer Artış Payı İçin Kıymet Takdir Komisyonunun Kurulmaması

Zorunludur, idarenin takdirine bırakılmış bir konu değildir. Değer artış payının hesaplanabilmesi, ancak mevzuatta tarif edilen nitelikte bir kıymet takdir komisyonu kurulmasına bağlıdır; komisyon yoksa payın hesaplanması ve tahsili de fiilen imkansız hale gelir. Sayıştay denetiminde bu eksiklik doğrudan bulgu konusu yapılmıştır.

Denetim tespiti şöyledir:

"Uygulama imar planının değiştirilmesi sonucu taşınmazlarda meydana gelen değer artışlarının ekonomiye kazandırılabilmesi için İdare bünyesinde kıymet takdir komisyonu oluşturulmadığı görülmüştür."

İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik'in amacı raporda şöyle aktarılmıştır:

"Bu Yönetmeliğin amacı; uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının değer artış payı olarak kamuya kazandırılmasında; bu payın kapsamı, tespiti, kesinleşmesi, ödenmesi ve dağıtımına ilişkin iş ve işlemler ile diğer iş ve işlemlere yönelik usul ve esasları belirlemektir."

Komisyonun kimlerden oluşacağı da mevzuatta ayrıntılı biçimde tarif edilmiştir:

"...şehir plancısı, harita (geomatik mühendisi/jeodezi ve fotogrametri mühendisi) mühendisi, mimar, inşaat mühendisi ile arazi yönetimi, kentsel dönüşüm, taşınmaz mal/gayrimenkul geliştirme ve yönetimi ile değerleme konularında lisans/yüksek lisans veya doktora yapmış ya da 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilen lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından olmak üzere en az beş asıl ve 3 yedek üyeden oluşur."

Analiz:
(1) Komisyonun görev tanımı yalnızca bir rakam üretmek değildir; piyasa araştırması yapmak, plan değişikliği açıklama raporunu ve değerleme raporunu incelemek gibi çok aşamalı bir teknik süreci yürütmekle görevlidir; bu nedenle rastgele görevlendirilecek personelle ikame edilemez.
(2) Küçük ölçekli belediyelerde uzman personel bulunmaması komisyon kurmama gerekçesi olamaz; yönetmelik, yeterli personeli olmayan idarelerin komisyon üyelerini diğer kamu kurumlarından temin edebileceğini açıkça düzenlemiştir.
(3) Komisyon kurulmadığı sürece, malik talebiyle yapılan ve taşınmaza değer katan her imar planı değişikliği, kamuya hiçbir pay yansımadan tamamlanmış olur; bu durum eşitlik ilkesine aykırı bir haksız kazanç alanı yaratır.
(4) Komisyonun iki yıllık görev süresiyle sınırlı ve üst yönetici onayıyla kurulan resmi bir yapı olması, sürecin kişilere değil kuruma bağlı, sürdürülebilir bir mekanizma olmasını amaçlamaktadır.

Yapılacaklar:
1. Üst yöneticinin onayıyla en az beş asıl, üç yedek üyeden oluşan kıymet takdir komisyonu ivedilikle kurulmalı ve komisyon başkanı belirlenmelidir.
2. Kurumda yeterli uzman personel bulunmuyorsa, diğer kamu kurum ve kuruluşlarından üye teminine ilişkin resmi yazışmalar başlatılmalıdır.
3. Komisyon kurulana kadar onaylanmış ancak değer artış payı hesaplanmamış imar planı değişiklikleri liste halinde çıkarılıp geriye dönük değerlendirmeye alınmalıdır.
4. Değer artış payı tahsilatı, tapu tescili veya yapı ruhsatı aşamasından önce tamamlanacak şekilde bir iş akışına bağlanmalıdır.

Uygulama önerisi: İmar ve şehircilik müdürlüğü, her plan değişikliği talebini kabul etmeden önce kıymet takdir komisyonunun kurulu ve aktif olduğunu bir ön koşul olarak kontrol etmelidir. Kural budur: imar planı değişikliğinden doğan değer artışı, ancak yönetmelikte tarif edilen nitelikte bir komisyon kurulmuşsa hesaplanıp kamuya kazandırılabilir.