Kirasını Ödemeyen Kiracıya Karşı İcra Takibi Başlatmak Yerine Beklemek Mümkün müdür?

Hayır, süresiz bekleyemezsiniz; kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı belediyenin yasal tahsilat yollarını (ihtar, fesih, icra takibi) zamanında işletmesi gerekir, bu bir tercih değil, gelirlerin tahsilinden sorumlu olanların yerine getirmesi gereken bir yükümlülüktür. Sayıştay tam böyle bir ihmali tespit etmiştir: "Büyükşehir belediyesine ait stadyumun zamanında ödenmeyen kiralarının tahsili için gerekli yasal işlemlerin yapılmadığı görülmüştür."

Kiracının temel yükümlülüğü ve temerrüt süreci 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda tanımlanır. 313'üncü madde kiracının kira bedelini ödemekle yükümlü olduğunu; 314'üncü madde ise ödeme zamanını düzenler. Temerrüde düşen kiracıya karşı izlenecek yol 315'inci maddede açıkça tarif edilir: "kiracının, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmediği takdirde, kiraya verenin kiracıya yazılı olarak bir süre vereceği, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebileceği; kiracıya verilecek sürenin ise en az on gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az otuz gün olduğu düzenlenmiştir." Yani kanun, idareye pasif kalma değil, aktif bir ihtar-fesih mekanizması sunar.

Bu genel çerçeveye ek olarak, somut sözleşmenin kendi hükümleri de vardır: "Stadyum kira sözleşmesinde de kira bedelinin her ayın ilk beş günü içinde peşin ödeneceği ve kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda kira bedellerine o ay başından itibaren yasal gecikme zammı uygulanacağı ve dokuz ay üst üste kira ödenmemesi halinde sözleşmenin Belediyece fesih edilme hakkının saklı olduğu düzenlenmiştir." Yani belediyenin kendi sözleşmesi bile, dokuz aylık bir ödemesizlik durumunda fesih hakkını açıkça tanımıştır, bu hak kullanılmadan bekleme süresi uzadıkça, alacak büyümeye devam etmektedir.

Sorumluluk zinciri de nettir: 5018 sayılı Kanun'un 38'inci maddesi "kamu gelirlerinin tarh, tahakkuk, tahsiliyle yetkili ve görevli olanların, ilgili kanunlarda öngörülen tarh, tahakkuk ve tahsil işlemlerinin zamanında ve eksiksiz olarak yapılmasından sorumlu olduğunu" belirtir; 61'inci madde bu sorumluluğu muhasebe yetkilisine, 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 38'inci maddesi ise belediye başkanına yükler, "belediyenin gelir ve alacaklarını takip ve tahsil etmekle görevli" olarak.

Sonucun mali boyutu çarpıcıdır: "Stadyumun kiralanması ile ilgili olarak gecikme faizi dahil toplam 24.320.150,80 TL kira alacağının tahsil edilemediği, kiracının kira bedeli ödeme borcunu yerine getirmediği tespit edilmiştir." Sayıştay'ın çözüm önerisi de nettir: "Amme alacağı dışındaki Belediye alacaklarının süresinde tahsil edilememesi nedeniyle 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nda belirtilen yollarla alacağın takibinin yapılıp kamu alacağının tahsilinin sağlanması gerekmektedir."

Analiz:

1) "İlişkileri bozmamak" gerekçesi, kamu alacağının tahsilinde geçerli bir mazeret değildir, belediye başkanı ve muhasebe yetkilisi, kanunen bu alacağın zamanında tahsil edilmesinden sorumludur; bu sorumluluk, kiracıyla iyi ilişkiler sürdürme tercihinin önüne geçer.

2) Borcun büyüklüğü (24,3 milyon TL), erken müdahalenin önemini gösterir, sorun küçükken (örneğin birkaç ay gecikme varken) ihtar ve gerekirse fesih süreci başlatılsaydı, alacak bu denli büyümezdi; bekleme süresi uzadıkça hem asıl borç hem de gecikme zammı katlanarak artar.

3) 6098 sayılı Kanun'un öngördüğü ihtar-fesih mekanizması, idareye aşamalı bir araç seti sunar, önce yazılı ihtar (en az 30 gün süreli, çatılı iş yeri için), bu süre içinde ödeme yoksa fesih bildirimi, sonrasında da 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde icra takibi. Bu araçların hiçbiri kullanılmadan geçen süre, alacağın tahsil şansını fiilen azaltır.

4) Sözleşmenin kendi içindeki "dokuz ay üst üste ödenmezse fesih" hükmü, idarenin bu riski öngördüğünü ama öngörülen yaptırımı fiilen uygulamadığını gösterir, yazılı bir hak, kullanılmadığı sürece kağıt üzerinde kalır.

Yapılacaklar:

1. Stadyum kiracısına (veya benzer durumdaki diğer kiracılara), Borçlar Kanunu'nun 315'inci maddesine uygun, en az 30 günlük yazılı bir ihtar gönderin.
2. İhtar süresinde ödeme yapılmazsa, sözleşmeyi feshedip 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na göre icra takibini başlatın.
3. Sözleşmenizdeki "dokuz ay üst üste ödenmeme" fesih hakkını, bu süre dolduğunda otomatik olarak değerlendiren bir takip mekanizması kurun.
4. Mali hizmetler biriminize, kira alacaklarının vade takibini yapan ve belirli bir gecikme eşiğini (örneğin 2-3 ay) aşan alacakları hukuk işleri birimine otomatik yönlendiren bir sistem kurdurun.
5. Diğer kira sözleşmelerinizi de tarayıp, benzer şekilde uzun süre ödenmeyen alacak olup olmadığını kontrol edin.

Uygulama önerisi: Bu bulgu, "ilişkiyi bozmama" kaygısının, kamu alacağının zamanında tahsil edilmesi yükümlülüğünün önüne geçirilmesinin, alacağı 24,3 milyon TL'ye kadar büyütebildiğini gösterir. Sizin için çözüm, gecikmiş kira alacaklarında ihtar-fesih-icra sırasını gecikmeden işletmektir. Sayıştay'ın ölçüsü nettir: kira bedelini zamanında ödemeyen kiracıya karşı, 6098 sayılı Kanun'un öngördüğü yazılı ihtar ve gerekirse fesih süreci işletilmeli, sonuç alınamazsa 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na göre icra takibi başlatılarak kamu alacağının tahsili sağlanmalıdır.