Yapı Ruhsatı Olmayan Bir Belediye Binası Kiraya Verilebilir mi?

Hayır, ruhsat süreci tamamlanmadan bu yapıları kiraya vermeye devam etmek mevzuata aykırıdır; yapı ruhsatı olmayan bir binanın fiilen kullanılabilir olması, kullanımını hukuka uygun hale getirmez. Sayıştay tam bu durumu tespit etmiştir: "Kamu idaresinin kiraya verdiği taşınmazlardan ikisinin yapı ruhsatı olmaksızın faaliyet gösterdiği görülmüştür."

Ruhsat zorunluluğunun kapsamı 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 5'inci maddesinde tanımlanan geniş bir yapı tanımına dayanır: yapı, kanunda "karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler" olarak tanımlanır, yani hem kamu hem özel yapılar, kalıcı olsun geçici olsun bu kapsama girer. Kanunun 21'inci maddesi ana kuralı koyar: bu kapsama giren bütün yapılar için, kanunda belirtilen istisnalar dışında, belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması gerekir. 22'nci madde başvuru usulünü (tapu, mimari/statik/elektrik/tesisat projeleri, röperli veya ebatlı kroki ile belediye veya valilik bürolarına müracaat) tarif eder.

Özellikle belediyenizin durumuyla ilgili önemli bir ayrıntı, kanunun 26'ncı maddesinde yer alır: kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılar için daha kolay bir süreç tanınmıştır, uygulama imar planlarında o maksada tahsis edilmiş ve mülkiyeti belgelenmiş olmak kaydıyla, uygulama projesinin ön hazırlık dokümanı niteliğindeki avan proje ile yapı ruhsatı alınabilir. Yani belediyenizin kendi yapıları için ruhsat alma süreci, özel şahıslara göre daha basitleştirilmiş bir yoldan (tam uygulama projesi yerine avan proje ile) yürütülebilir.

Belediyenizin savunmasına çok benzer bir açıklama bulguda da yer almıştır: "Kamu İdaresi cevabında kiraya verilen söz konusu iki yapının ruhsatlandırılması için kadastro, imar çalışmaları ve cins değişikliği işlemlerinin yürütülmekte olduğunu ifade etmiştir." Ancak bu, sürecin devam ediyor olmasının mevcut kullanımı meşrulaştırdığı anlamına gelmez, Sayıştay'ın nihai değerlendirmesi nettir: "söz konusu taşınmazların yapı ruhsatı olmadan kullanılmasının mevzuata aykırılık teşkil ettiği değerlendirilmektedir."

Analiz:

1) Yapı ruhsatı yalnızca inşaatın başlangıcında alınan bir izin değil, yapının yasal varlığının temel belgesidir, ruhsatsız bir yapı, teknik olarak "kaçak yapı" statüsündedir, kim tarafından ve ne amaçla kullanılırsa kullanılsın. Belediyenin kendi mülkü olması, bu statüyü değiştirmez; aksine belediye, imar mevzuatının uygulayıcısı olarak kendi yapılarında örnek teşkil etmesi gereken taraftır.

2) "Süreç devam ediyor" savunması, ruhsatsızlığın niyet edilmediğini gösterebilir ama fiili hukuka aykırılığı ortadan kaldırmaz, bu, hızlandırılması gereken bir süreçtir, kira geliri elde etmeye devam etmenin gerekçesi değildir.

3) Kadastro/imar/cins değişikliği süreçlerinin karmaşıklığı, genellikle taşınmazın tapu kaydında bir sorun olduğunu gösterir (örneğin arsa vasfında görünen bir yerde bina bulunması gibi), bu tür durumlarda ruhsat süreci uzun sürebilir, ama bu süre boyunca kirayı durdurmak yerine sadece "süreç devam ediyor" demek, denetimde tekrar aynı bulguyla karşılaşılmasına yol açar.

4) Kiracı açısından da risk vardır, ruhsatsız bir binada faaliyet gösteren kiracı, kendi işyeri açma/çalışma ruhsatı sürecinde de sorun yaşayabilir, çünkü işyeri ruhsatı genellikle yapının yasal durumuna bağlıdır.

Yapılacaklar:

1. Ruhsatsız iki yapı için devam eden kadastro/imar/cins değişikliği sürecini önceliklendirip mümkün olan en kısa sürede tamamlayın.
2. Kamu kurumu olarak avan proje ile ruhsat alma imkanından (26'ncı madde) yararlanıp yararlanamayacağınızı imar biriminizle değerlendirin, bu, süreci hızlandırabilir.
3. Ruhsat tamamlanana kadar, mevcut kiracılarla durumu şeffaf şekilde paylaşın ve mümkünse süreç tamamlanma tarihini netleştirin.
4. Belediyenizin diğer kiraya verilen taşınmazlarını tarayıp, ruhsat durumu eksik olan başka yapı olup olmadığını tespit edin.
5. İmar biriminize, belediye mülkiyetindeki yapıların ruhsat durumunu düzenli izleyen ve eksiklikleri erken tespit eden bir kontrol listesi oluşturdurun.

Uygulama önerisi: Bu bulgu, kira geliri elde etme motivasyonunun, temel bir imar yükümlülüğünün (ruhsat) tamamlanmasını beklemeden devam ettirilmesine yol açtığı bir örnektir. Sizin için çözüm, ruhsat sürecini hızlandırmak ve mümkünse kamu kurumları için tanınan avan proje kolaylığından yararlanmaktır. Sayıştay'ın ölçüsü nettir: belediyeye ait bir yapı, yapı ruhsatı alınmadan kiraya verilip kullanılamaz; ruhsatlandırma süreci devam ediyor olması bu kullanımı meşrulaştırmaz.