Belediye Binası, Kira veya Tahsis Kararı Olmadan Belediye Şirketine Kullandırılabilir mi?

Hayır, fiilen kullandırmaya devam edemezsiniz; taşınmazın belediye şirketine kullandırılması için mutlaka geçerli bir hukuki işleme (kira, tahsis veya devir) ve buna ilişkin meclis kararına dayanması gerekir, sadece mülkiyetin belediyede kalması, kullanımı meşrulaştırmaz. Sayıştay tam bu durumu tespit etmiştir: "İdareye ait bir binanın geçerli bir devir işlemine dayanmadan belediye şirketine yurt olarak kullandırıldığı görülmüştür."

Taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 18'inci maddesinin (e) fıkrasında meclise verilmiştir: "taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması halinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı ayni hak tesisine karar vermenin belediye meclisinin görev ve yetkisinde olduğu" belirtilir. Devir ve tahsis usulü ise 75'inci maddede tanımlanır: "Kendilerine ait taşınmazları, asli görev ve hizmetlerinde kullanılmak üzere bedelli veya bedelsiz olarak mahalli idareler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarına devredebilir veya süresi yirmibeş yılı geçmemek üzere tahsis edebilir. Bu taşınmazlar aynı kuruluşlara kiraya da verilebilir. Bu taşınmazların, tahsis amacı dışında kullanılması halinde, tahsis işlemi iptal edilir."

5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu'nun 47'nci maddesi de bedelsiz tahsisin çerçevesini çizer: "Kamu idareleri, kanunlarında belirtilen kamu hizmetlerini yerine getirebilmek için mülkiyetlerindeki taşınmazlarla Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri, birbirlerine ve köy tüzel kişiliklerine bedelsiz olarak tahsis edebilirler. Tahsis edilen taşınmaz, amaç dışı kullanılamaz."

Burada kritik nokta, belediye şirketinin bu devir/tahsis mekanizmasının kapsamına girip girmediğidir. Sayıştay Genel Kurulu'nun 2017/1 Esas, 5415/1 Karar No'lu İçtihadı Birleştirme Kararı bu konuda yol gösterici bir ilke ortaya koyar: "Konuya bir kamu idaresi olan belediyeler özelinde bakıldığında da taşınmaz tahsisinde kamu hizmetinin ve kamu idaresinin varlığı ölçütleri geçerliliğini korumaktadır. Buna göre, belediyeler, mülkiyetlerindeki taşınmazlarını 5393 sayılı Kanun'un sosyal ve ekonomik amaçlı arsa ve konut üretimine ilişkin 69'uncu maddesindeki özel hükümler hariç olmak üzere aynı Kanun'un 75'inci madde…" (kapsamında ancak belirli koşullarda ve belirli kurumlara tahsis edebilir; bir şirket bu tahsis rejimine doğrudan girmez, kira gibi bedelli bir ilişki veya 2886 sayılı Kanun çerçevesinde bir işlem gerekir).

Analiz:

1) "Mülkiyet hala belediyede, dolayısıyla sorun yok" mantığı yanlıştır, mülkiyetin kimde olduğu ile taşınmazın kullanım hakkının hukuki dayanağı olup olmadığı farklı sorulardır. Bir üçüncü kişi (belediye şirketi dahil) taşınmazı fiilen kullanıyorsa, bu kullanım ya bir kira sözleşmesine ya bir tahsis kararına ya da başka bir yasal işleme dayanmalıdır; aksi halde mülkiyet belediyede kalsa bile kullanım usulsüzdür.

2) Belediye şirketleri, 75'inci maddenin devir/tahsis rejiminin öngördüğü "mahalli idareler ile diğer kamu kurum ve kuruluşları" kategorisine otomatik olarak girmez, şirketler özel hukuk tüzel kişileridir (anonim/limited şirket), bu nedenle belediyenin kendi şirketine taşınmaz vermesi, genellikle kira sözleşmesi (2886 sayılı Kanun çerçevesinde) veya ayni sermaye olarak devir gibi ayrı bir hukuki temele oturtulmalıdır, "tahsis" kavramını doğrudan kullanmak riskli bir kısayoldur.

3) Kullanım amacının "personel yurdu" olması, işlemin niteliğini de etkiler, bu, belediyenin asli kamu hizmetiyle doğrudan ilgili olmayan, şirketin kendi personel ihtiyacına yönelik bir kullanımdır; bu tür kullanımlar, kamu hizmetinin gerektirdiği tahsis mantığından daha da uzaklaşır ve bedelli bir kira ilişkisine daha yakın durur.

4) Geçerli bir hukuki işlem olmadan süregelen bu tür kullanımlar, zamanla "alışılmış uygulama" haline gelip sorgulanmaz olabilir, ama denetimde tespit edildiğinde, hem geçmişe dönük kira/bedel kaybı hem de mülkiyet hakkının fiilen kontrolsüz devri riski ortaya çıkar.

Yapılacaklar:

1. Şirketinizin kullandığı binanın statüsünü netleştirin: bina şirkete kiralanacaksa 2886 sayılı Kanun'a uygun bir kira sözleşmesi (bedel tespiti dahil) yapın; sermaye olarak devredilecekse şirketler hukuku çerçevesinde ayni sermaye işlemi yürütün.
2. Belediye meclisinden, taşınmazın hangi hukuki statüde (kira/devir/tahsis) şirkete verileceğine dair açık bir karar alın.
3. Geçmişte bedelsiz kullanılan süre için, mümkünse geriye dönük bir kira/bedel hesaplaması yaparak mali tabloları düzeltin.
4. Belediye şirketlerinize tahsis edilmiş veya fiilen kullandırılmış diğer taşınmazları da tarayıp, her birinin hukuki dayanağının (kira sözleşmesi, devir işlemi) mevcut olduğundan emin olun.
5. Emlak/hukuk işleri biriminize, belediye şirketine taşınmaz kullandırma taleplerinin mutlaka önceden meclis kararı ve uygun sözleşme/devir işlemiyle sonuçlandırılmasını zorunlu kılan bir prosedür oluşturun.

Uygulama önerisi: Bu bulgu, "kendi şirketimiz, mülkiyet zaten bizde" rahatlığının, taşınmaz kullanımının hukuki temelini gözden kaçırmasına yol açtığı tipik bir örnektir. Sizin için çözüm, mevcut kullanımı derhal bir kira sözleşmesi veya resmi devir işlemiyle meşrulaştırmaktır. Sayıştay'ın ölçüsü nettir: belediyeye ait bir taşınmazın belediye şirketi tarafından kullanılması, geçerli bir kira sözleşmesi, devir veya tahsis işlemine ve buna ilişkin meclis kararına dayanmalıdır; mülkiyetin belediyede kalması tek başına kullanımı meşrulaştırmaz.