Kira Sözleşmesini İhlal Eden Kiracıyı Tahliye Etmek Yerine Ecrimisile Bağlamak Mümkün müdür?

Hayır, uygun değildir; ecrimisil hukuken bir tazminat türüdür, kira sözleşmesinin yerini alan alternatif bir kullanım/gelir yöntemi değildir, yükümlülüklerini yerine getirmeyen kiracı tahliye edilmelidir, ecrimisile bağlanarak taşınmazda süresiz bırakılamaz. Sayıştay tam bu uygulamayı tespit etmiştir: "Kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle tahliye edilmesi gerekirken tahliye edilmeyen bazı kiracıların, belediye taşınmazını ecrimisil tahakkuku karşılığında kullanmaya devam ettiği tespit edilmiştir."

Ecrimisilin hukuki niteliği 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 75'inci maddesinde tanımlanır: "taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden… tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, Hazinenin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz." Kiracının durumu için özel bir hüküm de eklenmiştir: "Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır." Ayrıca tahliye mekanizması da kanunda tanımlıdır: "İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir."

Bu hükümlerin belediyenizdeki uygulamaya nasıl uymadığı Sayıştay tarafından net biçimde açıklanır: "Buna göre, ecrimisil bir kira yöntemi değil, kira sözleşmesi bitiminde işgalin devam etmesi halinde alınan bir tazminattır. Bu haliyle ecrimisilin, bir gelir kalemi olması sebebiyle kira bedelinin yerine geçmesi mümkün değildir."

Somut örnekte bu durumun ne kadar uzun sürdüğü de tablo halinde belgelenmiştir: "Belediyemizde, 2016 yılından itibaren ecrimisil tahakkuk ettirilen kiracılara ilişkin… her iki kiracıya da 01.01.2016 tarihinden itibaren ecrimisil t…", yani bir elektrik malzemeleri satıcısı ve bir manav/balıkçı işletmesi, en az 3 yıl boyunca (2016-2018) hiç tahliye edilmeden, düzenli olarak artan ecrimisil tutarlarıyla aynı yerde faaliyetini sürdürmüştür.

Analiz:

1) Kira sözleşmesi ile ecrimisil arasındaki temel fark, rızai ilişki ile tek taraflı tazminat talebi arasındaki farktır. Kira, iki tarafın uzlaştığı, karşılıklı hak ve yükümlülük içeren bir sözleşme ilişkisidir; ecrimisil ise idarenin, izinsiz/yükümlülük ihlaliyle devam eden bir işgale karşı talep ettiği, kusur aranmaksızın uygulanan bir tazminattır. Birini diğerinin yerine kalıcı olarak kullanmak, iki farklı hukuki kurumu birbirine karıştırmaktır.

2) Ecrimisilin kusur aranmaksızın istenebilmesi (yani "Hazinenin zarara uğramış olması gerekmez, fuzuli şagilin kusuru aranmaz" ilkesi), bunun bir cezalandırıcı/caydırıcı araç olduğunu gösterir, amaç, işgali sürdürmeyi cazip kılmak değil, tam tersine işgali sonlandırmaya zorlamaktır. İdarenin ecrimisili "en azından bir gelir" olarak görüp tahliyeyi ertelemesi, aracın amacını tersine çevirir.

3) Kanun tahliye için idareye güçlü ve hızlı bir araç sunar: "idarenin talebi üzerine… en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir." Yani "tahliye süreci uzun ve zahmetli" algısı, kanunun öngördüğü mülkiye amiri eliyle tahliye mekanizmasının kullanılmamasından kaynaklanıyor olabilir, bu süreç, genel yargı yoluyla tahliyeden çok daha hızlı işleyebilir.

4) Uzun süre ecrimisille "idare edilen" bir işgal durumu, aynı zamanda taşınmazın gerçek piyasa değerinde, rekabetçi bir ihaleyle yeni bir kiracıya kiralanmasını da engeller, mevcut işgalci taşınmazı bloke ederken, belediye hem daha yüksek bir kira geliri elde etme fırsatını hem de şeffaf bir ihale süreci işletme imkanını kaybeder.

Yapılacaklar:

1. Kira sözleşmesi yükümlülüklerini ihlal edip halen ecrimisille taşınmazda tutulan tüm kiracıları tespit edin ve her biri için tahliye sürecini başlatın.
2. 2886 sayılı Kanun'un 75'inci maddesindeki mülkiye amiri eliyle tahliye mekanizmasını (idarenin talebi üzerine 15 gün içinde tahliye) kullanarak süreci hızlandırın.
3. Tahliye edilen taşınmazları, güncel rayiç bedel üzerinden yeni bir ihaleyle kiraya vererek hem mevzuata uygunluğu sağlayın hem de gelir kaybını telafi edin.
4. Emlak/hukuk işleri biriminize, kira sözleşmesi ihlali tespit edildiğinde ecrimisile geçmeden önce mutlaka tahliye sürecinin başlatılmasını zorunlu kılan bir iç prosedür oluşturun.
5. Ecrimisili yalnızca geçici bir tazminat aracı olarak, tahliye süreci tamamlanana kadarki dönem için kullanın; bunu kalıcı bir "alternatif kira" rejimine dönüştürmeyin.

Uygulama önerisi: Bu bulgu, tahliye sürecinin zorluğundan kaçınmak için ecrimisilin rahat bir çözüm gibi görülmesinin, aslında hem hukuka aykırı hem de belediyenin gerçek gelir potansiyelini kısıtlayan bir tuzak olduğunu gösterir. Sizin için çözüm, mevcut uzun süreli ecrimisil durumlarını tek tek gözden geçirip tahliye sürecini işletmeye başlamaktır. Sayıştay'ın ölçüsü nettir: kira sözleşmesi yükümlülüklerini yerine getirmeyen kiracı tahliye edilmelidir; ecrimisil, kira bedelinin yerine geçen kalıcı bir gelir kalemi değil, işgalin sona erdirilmesine kadar geçen süre için istenen bir tazminattır.