Taşınmaz Satışında Bedeli Tam Ödenmeden Tapu Devri Yapılabilir mi?

Hayır, uygun değildir; hem kendi şartnamenizin peşin ödeme şartını ihlal etmiş oldunuz hem de 2886 sayılı Kanun'un aradığı "bedel ödenmeden tescil yapılamaz" kuralını çiğnemiş oldunuz. Sayıştay tam bu ikili ihlali tespit etmiştir: "İdarenin mülkiyetinde bulunan çeşitli taşınmazların satışına ilişkin ihalelerin sonucunda peşin ödenmesi gereken bedeller için ileri tarihli banka çeki alındığı ve ihale bedeli ödenmeden taşınmazların müşteri adına tescil edildiği görülmüştür."

Kanunun ilkesel çerçevesi 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 2'nci maddesinde belirtilir: "yapılacak ihalelerde açıklık ve rekabetin sağlanmasının esas olduğu" vurgulanır ve bunun aracı şartnamedir, 7'nci madde şartnamenin "ödeme yeri ve şartlarının da gösterilmesinin zorunlu olduğunu" belirtir. Ödeme yükümlülüğünün süresi ve sonucu ise 57'nci maddede açıkça düzenlenmiştir: "satışlara ilişkin ihalelerde müşterinin 15 gün içinde ihale bedelini ve müşteriye ait bulunan vergi, resim ve harçları yatırması, diğer giderleri ödemesi gerektiği, bu zorunluluklara uyulmadığı takdirde ihalenin bozulacağı ve geçici teminatın gelir kaydedileceği" hükme bağlanmıştır. Tescil şartı ise 58'inci maddede tanımlanır: "bedeli ve diğer masrafları ödenmek şartıyla şartnamede yazılı süre içinde taşınmaz malların müşteri adına tescil edilmesinin zorunlu olduğu" belirtilir, yani tescil, ödemenin sonucu olan bir işlemdir, ödemeden önce gerçekleştirilemez.

Belediyenizin kendi şartnamesi de bu kuralı zaten yansıtıyordu: "İdarenin taşınmaz ihalelerine ilişkin şartnamelerin 1'inci maddesinde taşınmazların açık artırma usulü ile satılacağı ve ihalenin muhammen bedelinin peşin olarak ödeneceği belirtilmekte ve 2'nci maddesinde aynen; 'İhale mükellefi ihale tutarını peşin olarak (sözleşme imzalanmasına müteakip 10 gün içinde) belediyemiz cari hesabına ödemekle mükelleftir. Bu süre zarfı içerisinde ödeme gerçekleşmediği takdirde ihale fesh edilecek ve teminatlar irat kaydedilecektir.' denmek suretiyle kanun hükümleri doğrultusunda düzenleme yapılmıştır." Ama uygulama bu düzenlemeyi fiilen boşa çıkarmıştır: "satışlar incelendiğinde; ihale bedelinin bir kısmının peşin olarak ödendiği kalan bedeller için ileri tarihli ve taksitli olacak şekilde banka çeki alındığı uygulamalar olduğu görülmüştür. Ayrıca bedeli tam olarak ödenmeden bu taşınmazlar ihaleyi kazanan müşteri adına tapuda tescil edilmiştir."

Sorunun büyüklüğü somut rakamlarla ortaya konur: "Söz konusu 6 adet ihale sonucunda müşterilerin peşin olarak İdare'ye ödemesi gereken toplam bedel 29.438.275,00 TL'dir. Buna karşın, bu bedellerin 10.056.254,60 TL'si peşin olarak ödenmiştir. Kalan bedellerden 13.022.470,00 TL için 7 ta…" (adet ileri tarihli çek alınmıştır), yani toplam bedelin üçte birinden azı gerçekten peşin tahsil edilmiş, geri kalanı ileri tarihe ötelenmiş ve buna rağmen taşınmazlar devredilmiştir.

Analiz:

1) İleri tarihli çek, hukuken bir "ödeme" değil, bir ödeme vaadidir, çek tahsil edilene kadar para idarenin elinde değildir, karşılıksız çıkma riski taşır. Şartnamede "peşin ödeme" şartı varken bunun yerine vadeli bir ödeme aracı kabul etmek, şartnamenin özünü değiştiren, ancak yeni bir ihale/şartname değişikliği yapılmadan gerçekleştirilen usulsüz bir uygulamadır.

2) Tescilin bedelden önce yapılması, idarenin en güçlü baskı aracını (mülkiyeti elinde tutma) elden çıkarması anlamına gelir, taşınmaz bir kez müşteri adına tescil edildikten sonra, çek karşılıksız çıksa veya ödeme hiç gelmese bile, idarenin taşınmazı geri alması çok daha zor ve maliyetli bir hukuki sürece (tapu iptali davası gibi) dönüşür.

3) Kanunun öngördüğü yaptırım aslında nettir: ödeme 15 gün içinde yapılmazsa ihale bozulur ve geçici teminat gelir kaydedilir, yani mevzuat, "ödeme gecikirse ne olur" sorusuna zaten bir cevap vermiştir; idarenin bu cevabı uygulamak yerine alıcıya taksit/vade kolaylığı sağlaması, kanunun öngörmediği bir esnekliği kendiliğinden yaratmasıdır.

4) Bu tür bir uygulama, ihaleye katılan diğer teklif sahiplerine karşı da bir eşitsizlik yaratabilir, şartnamede peşin ödeme şartı görüp buna göre teklif vermeyen veya ihaleye girmeyen kişiler, sonradan bazı alıcılara taksit imkanı tanındığını öğrendiğinde, ihalenin açıklık ve rekabet ilkesine gölge düşer.

Yapılacaklar:

1. İleri tarihli çekle bedeli tahsil edilmemiş taşınmazların tescil işlemlerini hukuk işleri biriminizle birlikte gözden geçirin; çeklerin tahsil edilip edilmediğini kontrol edin.
2. Tahsil edilmemiş veya karşılıksız çıkan çekler varsa, hukuki yollarla (icra takibi, gerekiyorsa tapu iptali davası) tahsilat veya geri alım sürecini başlatın.
3. Bundan sonraki tüm taşınmaz satış ihalelerinde, şartnamede yazılı peşin ödeme süresine (15 gün) kesinlikle uyun; süre içinde tam ödeme yapılmazsa ihaleyi bozup teminatı gelir kaydedin.
4. Tapu tescil işlemini, mali hizmetler biriminizin "bedel tam olarak tahsil edildi" onayı olmadan başlatmayacak şekilde bir iç kontrol adımına bağlayın.
5. Şartnamelerinizde ödeme koşullarını netleştirirken, ileri tarihli çek veya taksitli ödeme gibi esneklikler sunmayı düşünüyorsanız, bunu şartnameye ve ihale ilanına önceden, tüm istekliler için eşit şekilde yansıtın, sonradan bireysel kolaylık tanımayın.

Uygulama önerisi: Bu bulgu, satış ihalelerinde en kritik güvence olan "önce bedel, sonra mülkiyet devri" sırasının tersine çevrilmesinin somut mali riskini gösterir. Sizin için en acil adım, halihazırda tescili yapılmış ama bedeli tam tahsil edilmemiş taşınmazlar için tahsilat durumunu netleştirmektir. Sayıştay'ın ve 2886 sayılı Kanun'un ölçüsü nettir: taşınmaz satış ihalelerinde bedel (ve varsa vergi, resim, harçlar) şartnamede öngörülen süre içinde tam olarak tahsil edilmeden tapuda tescil işlemi yapılamaz; ileri tarihli çek kabul etmek bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.