Riskli Alan Dükkanlarını İşgal Eden Kişilere Belediye Kira Almadan Geçici Kullanım Verebilir mi?

Hayır, bu uygulama mevzuata uygun değildir; kentsel dönüşüm mevzuatındaki kira yardımı/geçici tahsis desteği yalnızca yapının malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahiplerine tanınmıştır, uzun süredir işgalci (fuzuli şagil) konumunda olan kişiler bu kapsama girmez. Sayıştay tam bu durumu tespit etmiştir: "Belediye mülkiyetindeki taşınmazda (riskli alan ilan edilerek yıkılan Fevkani Köprüsü) uzun yıllardır fuzuli şagil konumunda olan kişilere rezerv alanında (Elmaspark) tahsis edilen dükkanlardan kira alınmadığı ve 2 yıllık tahsis süresi sonunda dükkanları tahliye etmelerine ilişkin taahhütname istenmediği görülmüştür."

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 5'inci maddesi, desteğin kime yönelik olduğunu açıkça sınırlar: "Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır… Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir." Uygulama Yönetmeliği'nin 16'ncı maddesi de aynı sınırı tekrarlar ve süre/miktar detaylarını ekler: "Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir… Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir."

Bu hükümlerden çıkan sonuç açıktır: "kira yardımı ile geçici konut veya işyeri tahsisinden riskli yapıların malikleri, kiracıları ve bu yapılarda sınırlı ayni hak sahibi olanlar faydalanabilir." Sizin sorduğunuz senaryodaki kişiler ise bu üç kategoriden hiçbirine girmez, bulguda tam olarak bu risk vurgulanır: "uzun yıllardır Belediye mülkiyetindeki taşınmazlarda işgalci konumunda olan kişilerin iki yıllık tahsis süresi sonunda dükkanları tahliye etmeyerek fuzuli şagil konumlarını devam ettirmeleri riski bulunmaktadır." Sayıştay'ın nihai değerlendirmesi nettir: "riskli yapılarda ticari amaçlarla işgalci konumunda olanlara geçici olarak tahsis edilen dükkanlardan kira alınmamasının mevzuata uygun olmadığı değerlendirilmektedir."

Ayrıca belediyenin kendi dükkanları elde ediş şekli de meseleye ayrı bir boyut katar: "Maliye Hazinesine ait olan 32 ticari bağımsız bölümün Zonguldak Belediye Başkanlığı adına 2 (iki) yıl süreyle bedelsiz olarak geçici kullanım hakkı verildiği belirtilmektedir. Ancak Belediyeye bedelsiz olarak tahsis edilen dükkanlar için fuzuli şagil konumundaki kişilerden piyasa rayiçlerine uygun kira alınmamasının mevzuata uygun olmadığı düşünülmektedir." Yani belediyenin kendisi Hazine'den bedelsiz aldığı bir yeri, üçüncü kişilere de bedelsiz devretmesi, zincirdeki bedelsizliği meşrulaştırmaz.

Analiz:

1) Kavramsal olarak "fuzuli şagil" (haksız işgalci) ile "malik/kiracı/sınırlı ayni hak sahibi" tamamen farklı hukuki statülerdir. Kentsel dönüşüm desteği, mülkiyet veya sözleşmeye dayalı meşru bir hak kaybını telafi etmek için tasarlanmıştır; bir yerin haksız işgalcisine aynı desteği vermek, kanunun amacını aşan bir yorumdur.

2) Belediyenin dükkanı bedelsiz almış olması, üçüncü kişiye de bedelsiz vermesini haklı çıkarmaz, bedelsiz kullanım hakkı, belediye ile Hazine arasındaki ikili ilişkiye özgüdür; belediye bu taşınmazı üçüncü kişilere tahsis ettiğinde, kendi mevzuatına (2886 sayılı Kanun, rayiç bedel esası vb.) tabi ayrı bir işlem yapmış olur.

3) Sadece "tahliye taahhütnamesi" almak yeterli bir güvence değildir, bulguda bu konuya da değinilir: kurum cevabında dükkanları 26.09.2025'te boşaltacaklarına dair imza alındığı belirtilse de, bu imzaların hukuki bağlayıcılığı tartışmalıdır (metin kesilse de Sayıştay'ın bu taahhütlere şüpheyle yaklaştığı anlaşılmaktadır), çünkü fuzuli şagillik geçmişi olan kişilerin, süre dolduğunda yeniden işgalci konumuna dönme riski yüksektir ve bir imza bu riski ortadan kaldırmaz.

4) Bu bulgu, "sosyal duyarlılık" ile "mali disiplin" arasındaki gerilimi gösterir, belediyenin dönüşüm sürecinde etkilenen kişilere destek olma isteği anlaşılır olsa da, bu destek kanunda tanımlı kişi kategorileri ve kanunda tanımlı araçlarla (kira yardımı, geçici tahsis) sınırlıdır; belediyenin kendi taşınmazını bedelsiz kullandırması bu araçlardan biri değildir.

Yapılacaklar:

1. Rezerv alanında tahsis edilen dükkanları kullanan kişilerin hukuki statüsünü (malik/kiracı/sınırlı ayni hak sahibi mi, yoksa fuzuli şagil mi) tek tek belirleyin.
2. Fuzuli şagil statüsündeki kullanıcılardan, tahsis tarihinden itibaren piyasa rayiç bedeline uygun kira veya ecrimisil tahsil etmeye başlayın.
3. Tahliye taahhütnamelerini, sadece imza ile değil, hukuk işleri biriminizin onayladığı bağlayıcı bir sözleşme/protokol haline getirin; gerekiyorsa noter onaylı taahhütname veya kesin teminat ekleyin.
4. Kentsel dönüşüm kapsamında destek verilecek kişileri belirlerken, önce malik/kiracı/sınırlı ayni hak sahibi olup olmadıklarını gösteren tapu/kira sözleşmesi gibi belgeleri talep edin.
5. Hazine'den bedelsiz devralınan taşınmazların üçüncü kişilere tahsisinde, bedelsizlik zincirinin devam edemeyeceğini, 2886 sayılı Kanun'a göre ayrı bir kira/ecrimisil süreci işletilmesi gerektiğini mali hizmetler biriminize hatırlatın.

Uygulama önerisi: Bu bulgu, kentsel dönüşüm sürecinde mağdur olan gerçek hak sahipleriyle, sadece uzun süre orada bulunduğu için "mağdur" gibi görünen fuzuli şagillerin birbirine karıştırılmasından kaynaklanır. Sizin için pratik çözüm, tahsis yapmadan önce her kullanıcının hukuki statüsünü net biçimde belgelemek ve yalnızca gerçek hak sahiplerine kanunda tanımlı desteği vermektir. Sayıştay'ın ölçüsü nettir: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kira yardımı ve geçici tahsis desteği yalnızca riskli yapının maliki, kiracısı ve sınırlı ayni hak sahiplerine tanınabilir; fuzuli şagil konumundaki kişilere belediye taşınmazının bedelsiz tahsisi mevzuata aykırıdır.