Yapı kayıt belgesi (imar barışı) alan bir bina, emlak vergisini hala "arazi" üzerinden mi ödemeye devam eder?

Bu, yapı kayıt belgesinin bir taşınmazın fiziksel gerçekliğini (üzerinde artık bir bina olduğunu) resmi olarak tescillediği halde, bu değişikliğin vergi mükellefiyeti kaydına hiç yansıtılmadığı, dolayısıyla idarenin arazi vergisi ile bina vergisi arasındaki tutar farkı kadar sürekli bir gelir kaybına uğradığı bir bulgudur.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 1'inci maddesi Türkiye sınırları içindeki binaları Bina Vergisi'ne tabi tutar; 2'nci madde 'bina' tabirini yapıldığı madde ne olursa olsun karada/suda her türlü sabit inşaatı kapsayacak şekilde geniş tanımlar; 3'üncü madde ise vergiyi binanın maliki (veya intifa hakkı sahibi) öder der. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 5'inci maddesi 'bina'yı, kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü, insanların oturma/çalışma/eğlenme/dinlenme veya ibadet etmesine ya da hayvan/eşya korunmasına yarayan yapılar olarak tanımlar. Yapı kayıt belgesi, tam olarak bu tanıma giren (ruhsatsız veya ruhsata aykırı olsa da) bir yapının fiilen var olduğunu resmi olarak tescilleyen bir belgedir, Usul ve Esaslar'ın 6'ncı maddesi, belge sahiplerine bu belgenin bir örneğini ilgili belediyeye vermeyi de zorunlu kılar; yani belediye, bu değişiklikten haberdar edilmek üzere tasarlanmış bir bildirim sürecine sahiptir.

Bir Sayıştay bulgusunda tespit tam olarak bu bildirim ile vergi kaydı arasındaki kopukluğu gösterir: 'İmar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alarak idareye ibraz etmiş kişilerle bu kişilere ait emlak vergisi mükellefiyetlerinin incelenmesi neticesinde, yapı kayıt belgesi alarak taşınmazları üzerinde ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıları kaydettiren bazı kişilerin bina vergisi yerine arazi vergisi üzerinden emlak vergisi ödemeye devam ettiği görülmüştür.' Somut ölçek idarenin cevabından anlaşılır: '139 kişinin işlemlerinin revize edilerek vergi ihbarname sürecinin başlatıldığı' bildirilmiştir.

Analiz: (1) Arazi vergisi ile bina vergisi farklı tarife ve değerleme esaslarına dayanır, bir arsa üzerine inşa edilmiş, kullanılabilir bir yapı, salt boş arazi olarak değerlendirilmeye devam ederse, vergi matrahı gerçek ekonomik değeri yansıtmaz ve genellikle daha düşük bir vergiye yol açar; bu, 139 kişilik bir grupta yıllarca sürmüş olabilecek bir eksik vergilendirmedir. (2) Sorunun kaynağı muhtemelen idari bir kopukluktur: yapı kayıt belgesi başvurusu ve kabulü genellikle İmar biriminin sürecinden geçerken, bu bilginin Mali Hizmetler/Gelir biriminin emlak vergisi kayıtlarına otomatik olarak aktarılması için bir köprü kurulmamıştır, belge idareye 'verilmiş' olsa da, bu bilginin doğru birime ve doğru kayda ulaşması ayrı bir adım gerektirir. (3) Bu bulgu, 2017 sonrası yapılıp yine de yapı kayıt belgesi alan yapılara müeyyide uygulanmaması ve iptal edilen belgelere işlem yapılmaması bulgularıyla (bkz. yapi-kayit-belgesi-2017-sonrasi-yapiya-verilmesi, yapi-kayit-belgesi-iptal-edilen-yapilara-islem-yapilmamasi) aynı geniş temaya (imar barışı sürecinin idari takibinin eksikliği) işaret eder, üçünde de yapı kayıt belgesi süreci, ardından gelmesi gereken bir kontrol/güncelleme adımıyla tamamlanmadan bırakılmıştır. (4) 139 kişilik düzeltmenin denetim sonucu başlatılmış olması, bu sistematik kopukluğun idarenin kendi iç kontrolüyle değil, dışarıdan bir denetimle ortaya çıktığını gösterir.

Yapılacaklar:
1. Yapı kayıt belgesi ibraz eden tüm mükelleflerin listesini emlak vergisi kayıtlarıyla tam olarak karşılaştırıp, hala arazi vergisi üzerinden vergilendirilenleri tespit edin.
2. Tespit edilen 139 (ve varsa ek) mükellefin vergi kaydını bina vergisine geçirip, geçmiş dönem farkını (zamanaşımı sınırları içinde) tahakkuk ettirin.
3. İmar birimi ile Mali Hizmetler/Gelir birimi arasında, yapı kayıt belgesi kabul edildiğinde otomatik olarak emlak vergisi kaydını güncelleyen bir iç bildirim süreci kurun.
4. Bundan sonra verilecek her yapı kayıt belgesi için bu güncellemenin yapıldığını teyit eden bir kontrol adımı ekleyin.

Uygulama önerisi: Yapı kayıt belgesi, bir taşınmaz üzerinde artık bir binanın resmi olarak var olduğunu tescilleyen bir belgedir; bu tescilin emlak vergisi mükellefiyetine yansıtılmaması, taşınmazı gerçekte olduğundan daha düşük bir vergi kategorisinde (arazi) bırakır. Denetçinin ölçüsü nettir: yapı kayıt belgesi alan her taşınmaz için emlak vergisi mükellefiyeti derhal bina vergisine güncellenmek ve vergi bu yeni statüye göre tahakkuk ettirilmek zorundadır.