İşyerlerine verilen "gölgelik" onayı imar planında hiç tanımlanmamışsa ve büyükşehir onayından geçmemişse bu 334 onay...

Bu, bir imar uygulamasının (gölgelik) plan bütünlüğünün dışında, yalnızca ilçe meclisi kararlarıyla, hem büyükşehir belediyesinin denetim yetkisi hem de resmi plan tescil süreci atlanarak, yıllar içinde giderek genişletildiği çok katmanlı bir bulgudur.

Türkiye'de imar planı hiyerarşisi, üst ölçekli planlardan (nazım imar planı) alt ölçekli planlara (1/1000 ölçekli uygulama imar planı) doğru bağlayıcı bir sistemdir; bir yapılaşma hakkının (burada 'gölgelik' adı altında ek kapalı/yarı kapalı alan yaratılması) meşru olabilmesi için bu hakkın plan notlarında tanımlanmış olması ve değişikliklerin usulüne uygun onay ve tescil sürecinden (büyükşehir onayı, Bakanlık sistemine yükleme, Plan İşlem Numarası alınması) geçmesi gerekir.

Bir Sayıştay bulgusunda tespit edilen süreç, bu hiyerarşinin tamamen dışında işlemiştir: 'Belediye tarafından iş yerlerine gölgelik onayları verilmiş ancak gölgelik tanımları plan notlarında yer almadığı gibi Büyükşehir Belediyesinin bu konudaki inceleme ve denetim yetkisinin baypas edilerek tüm işlemlerin sadece İlçe Belediye Meclis Kararlarıyla ve yıllar itibariyle her defasında daha da genişletilerek yapıldığı ayrıca yapılan değişikliklere ait imar planlarının Bakanlık sistemine yüklenmediği ve Plan İşlem Numarası alınmadığı tespit edilmiştir.' Ölçek büyüktür: '2013-2023 yılları arasında sadece belediye meclisi kararlarına istinaden Belediye tarafından verilen gölgelik onay sayısının 334 adet olduğu' belirlenmiştir. Genişleme süreci beş ayrı meclis kararıyla adım adım ilerlemiştir: 2012'deki ilk karar sekiz maddelik katı şartlarla (ön/yan kısımların açık kalması, betonarme yasağı, maksimum ölçüler) başlamış; 2016'da konut niteliğindeki ama işyeri ruhsatlı yerlere de genişletilmiş; 2022'de gölgelik etrafının açılır-kapanır veya giyotin camlarla çevrilmesine izin verilerek 'açık alan' niteliği fiilen ortadan kaldırılmış; aynı yıl bir başka kararla kat maliklerinden alınması gereken %100 muvafakat şartı da gündeme gelmiştir.

Analiz: (1) 2012'deki ilk kararın 'ön ve yan kısımlar kesinlikle açık bulundurulur, hiçbir surette kapatılamaz' şartı, 2022'deki 'giyotin camlarla çevrilmesine izin' kararıyla fiilen tersine çevrilmiştir, bu, başlangıçta 'gölgelik' (yarı açık, hafif bir güneşlik) olarak tanımlanan yapının, on yıl içinde kademe kademe kapalı bir mekana dönüştürüldüğünü gösterir; bu da işyerlerine plan dışı ek kullanım alanı (ve muhtemelen ek ticari değer) kazandırmıştır. (2) Büyükşehir belediyesinin onayının hiç alınmaması kritik bir yetki ihlalidir: imar planı değişiklikleri genellikle çok katmanlı bir onay sürecine tabidir ve ilçe belediyesinin kendi başına, üst ölçekli otoritenin denetimini atlayarak bu kadar geniş kapsamlı ve tekrarlanan bir uygulamayı yürütmesi, planlama sisteminin bütünlüğünü zedeler. (3) Plan İşlem Numarası alınmaması ve değişikliklerin Bakanlık sistemine yüklenmemesi, bu 334 onayın resmi imar planı sicilinde hiç görünmediği anlamına gelir, yani gölgelikler fiilen inşa edilmiş olsa da, bunlar resmi planlama kayıtlarında yok sayılmaktadır; bu da ileride bir imar denetiminde veya taşınmaz devrinde ciddi belirsizlik yaratır. (4) Bu bulgu, park alanlarına yönetmelikte sayılmayan büyüklükte yapılar inşa edilmesi bulgusuyla (bkz. park-alanina-yonetmelikte-sayilmayan-buyuklukte-yapi-yapilmasi) aynı kalıba girer: ikisinde de yerel bir karar (encümen veya meclis), üst mevzuatın veya plan hiyerarşisinin çizdiği sınırları aşarak kalıcı bir fiziksel değişikliğe yol açmıştır.

Yapılacaklar:
1. Gölgelik uygulamasını 1/1000 ölçekli uygulama imar planına usulüne uygun bir plan notu olarak işlemek üzere büyükşehir belediyesine başvurup gerekli onayı alın.
2. Onaylanan plan değişikliğini Bakanlık sistemine yükleyip Plan İşlem Numarası alarak resmi sicile kaydedin.
3. Mevcut 334 gölgelik onayını, güncellenmiş ve onaylanmış plan notuna uygunluk açısından tek tek gözden geçirin; özellikle 'açık alan' şartını ihlal eden (camla kapatılmış) gölgelikleri tespit edip düzeltin.
4. Bundan sonra alınacak her meclis kararının, önce büyükşehir belediyesinin onayından geçmeden yürürlüğe girmemesini sağlayan bir süreç kuralı koyun.

Uygulama önerisi: Bir yapılaşma hakkının (gölgelik gibi) meşru olabilmesi, yalnızca ilçe meclisinin kararına değil, bu hakkın imar planına usulüne uygun olarak işlenmesine ve büyükşehir belediyesinin onay/denetim sürecinden geçmesine bağlıdır. Denetçinin ölçüsü nettir: gölgelik gibi bir imar uygulaması, plan notlarında tanımlanmadan, büyükşehir onayı alınmadan ve Bakanlık sisteminde Plan İşlem Numarasıyla tescil edilmeden, salt ilçe meclisi kararlarıyla yıllar içinde genişletilerek yürütülemez.