Belediyeye ait büfe ve düğün salonu kiralanırken KDV alınmazsa "kuru mülkiyet kirası" savunması geçerli mi?

Bu, KDV istisnasının taşınmazın kimin bilançosunda kayıtlı olduğuna değil, kiralanan şeyin fiilen ne olduğuna (çıplak bina mı, yoksa işletmeye hazır bir ticari faaliyet birimi mi) bakılarak belirlenmesi gerektiğini, idarenin ise yanlış kritere dayandığını gösteren bir bulgudur.

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 1'inci maddesinin (3/f) bendi, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70'inci maddesinde sayılan hakların kiralanmasını KDV'ye tabi tutar. Mevzuattaki temel ayrım şudur: iktisadi işletmeye dahil olmayan çıplak gayrimenkullerin (arazi, bina, bunların mütemmim cüzü) kiralanması KDV'den istisnadır; ama işletme hakkının kiralanması, iktisadi işletmeye dahil olup olmadığına bakılmaksızın KDV'ye tabidir. 'İşletme hakkı' kavramı burada kilit rol oynar: bir tesisin mülkiyet devredilmeden, belirli süre ve bedel karşılığında, kar/zararı devralana ait olacak şekilde işletilmesidir. Bulgunun vurguladığı önemli nüans şudur: 'işletme hakkının devrinde tek ölçüt teçhizat veya donanımın mevcut olması değildir. Kiralama işlemiyle gayrimenkule bağlı bir hak kiraya veriliyorsa, söz konusu kiralama işlemi işletme hakkının devri niteliğinde sayılmalıdır. Örneğin; büfe, çay ocağı, otopark gibi taşınmazların kiralanması işlemleri, işletme hakkının kiralanması niteliğindedir', yani bu tür yerlerin herhangi bir teçhizata sahip olmaması bile durumu değiştirmez, çünkü kiralanan şey aslında bir taşınmaz değil, taşınmaza bağlı bir ticari faaliyet hakkıdır.

Bir Sayıştay bulgusunda idarenin savunması doğrudan reddedilir: idare, 'bu gibi yerlerin belediyenin kurduğu ya da ortağı olduğu iktisadi işletmenin bilançosunda yer almadığı' gerekçesiyle KDV almadığını belirtmiş; ancak Sayıştay bu gerekçeyi kabul etmemiştir: 'gayrimenkullerin iktisadi bir faaliyetin icrasına tahsis edilerek ve/veya işletilmeye hazır hale getirilerek (büfe, çay ocağı, halı saha vb.) kiracıların işletmesine bırakılması durumunda, gayrimenkule bağlı bir işletme hakkının kiralanması söz konusu olduğundan, yapılan kiralama işleminin kuru mülkiyetin kiralanması şeklinde değerlendirilmesi mümkün bulunmamaktadır.' Sonuç: 'Belediyeye ait olup kiraya verilen büfe, kafe, kafeterya, düğün salonu, kahvehane, halı saha gibi taşınmazların kiralamasında Katma Değer Vergisi tahsil edilmesi gerektiği düşünülmektedir.'

Analiz: (1) İdarenin hatası, doğru soruyu (bu bir işletme hakkı devri mi?) sormak yerine yanlış bir kritere (taşınmaz bir iktisadi işletmenin bilançosunda mı kayıtlı?) odaklanmasıdır, bilanço kaydı, kiralanan şeyin ekonomik özünü değiştirmez; bir büfe, belediyenin muhasebe kayıtlarında nasıl göründüğüne bakılmaksızın, kiracının elinde bir ticari faaliyet birimine dönüşür. (2) Bu ayrımın pratik testi nettir: kiralanan yer, kiracının doğrudan (ek bir dönüşüm veya kurulum yapmadan) ticari faaliyet yürütebileceği, 'işletilmeye hazır' bir birim mi? Düğün salonu, kahvehane, halı saha gibi örneklerin hepsi bu teste girer, bunlar bir hizmet/faaliyetin doğrudan icra edilebileceği, belirli bir amaca özgülenmiş yerlerdir, sıradan boş bir bina değildir. (3) Bu bulgu, otopark bedelinde ve reklam vergisinde görülen 'yanlış kritere göre az vergi/harç alma' örüntüsüyle aynı ailededir (bkz. reklam-mobilyalari-yanlis-vergi-siniflandirmasi): üçünde de idare, mevzuatın gerçek ayrım noktasını (burada işletme hakkı vs. çıplak mülkiyet) kaçırarak daha düşük bir vergi/harç rejimini uygulamıştır. (4) Bu tür kiralamaların sayısının (büfe, kafe, kafeterya, düğün salonu, kahvehane, halı saha) çokluğu, bu yanlış uygulamanın belediyenin tüm ticari nitelikli kiralama portföyünü kapsayan sistemik bir gelir kaybı yarattığını gösterir.

Yapılacaklar:
1. Belediyeye ait tüm büfe, kafe, düğün salonu, kahvehane, halı saha gibi ticari nitelikli kiralamaları tespit edip 'işletme hakkı devri' testine göre yeniden sınıflandırın.
2. Bu kiralamalarda KDV'yi hesaplayıp mevcut/yeni kira sözleşmelerine yansıtın; geçmiş dönem için de mümkünse ek tahsilat değerlendirin.
3. Mali Hizmetler biriminde, yeni bir taşınmaz kiralama sözleşmesi hazırlanırken 'çıplak mülkiyet mi, işletme hakkı mı' sorusunu net şekilde cevaplayan bir kontrol listesi kullanın.
4. Vergi Usul Kanunu ve KDV mevzuatındaki güncellemeleri takip eden bir iç eğitim düzenleyerek bu ayrımı ilgili personele hatırlatın.

Uygulama önerisi: Bir taşınmazın KDV'den istisna olup olmadığı, o taşınmazın belediyenin hangi hesabında kayıtlı olduğuna değil, kiracıya fiilen neyin (çıplak bina mı, işletilmeye hazır bir ticari faaliyet birimi mi) kiralandığına bakılarak belirlenir. Denetçinin ölçüsü nettir: büfe, kafe, düğün salonu, kahvehane, halı saha gibi doğrudan ticari faaliyete tahsis edilmiş yerlerin kiralanması, teçhizat durumuna bakılmaksızın işletme hakkı devri sayılır ve KDV'ye tabidir.