Kira sözleşmesi feshedilen mezbahayı kiracı tahliye etmezse ve tesis boş bırakılırsa idare ne kaybeder?

Bu, bir kira ilişkisinin hukuken sona ermesi ile fiilen sona ermesinin aynı anda gerçekleşmediği, idarenin bu ikisi arasındaki boşlukta hem gelir kaybına hem de taşınmazının atıl kalmasına razı olduğu bir bulgudur.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 75'inci maddesi bu durumu tam olarak öngörür: 'Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır.' Aynı madde ecrimisilin doğası gereği idarenin zarara uğramış olmasının veya kiracının kusurlu olmasının aranmadığını, salt haksız işgalin yeterli olduğunu vurgular; ecrimisile itiraz edilmezse %20, peşin ödenirse ayrıca %15 indirim uygulanır ve rızaen ödenmezse 6183 sayılı Kanun'a göre cebren tahsil edilir. Madde ayrıca idareye somut bir araç da sunar: 'İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.' Yani sözleşme feshedilmiş bir kiracının tahliyesi, idarenin dava açmasını beklemeyen, idari bir yolla (mülkiye amiri eliyle) hızlıca sağlanabilecek bir süreçtir.

Bir Sayıştay bulgusunda tespit şöyledir: 'Belediyeye ait "Mezbaha Tesisi"nin kira sözleşmesi bittiği halde yeni kiralama ihalesinin yapılmadığı, kiracının tahliye edilmediği ve işgaliyeden dolayı da ecrimisil bedeli alınmadığı tespit edilmiştir.' Olayın kronolojisi şöyledir: tesis 13.02.2019'da 3 yıllığına bir kooperatife kiralanmış; idare, sözleşmenin 10'uncu maddesine dayanarak 04.02.2021 tarihli Başkanlık oluruyla sözleşmeyi feshettiğini ve tesisin tahliyesini istediğini bildirmiştir, ancak bu bildirimden sonra ne tahliye gerçekleşmiş ne de ecrimisil talep edilmiştir.

Analiz: (1) Bu bulguda üç ayrı eylemsizlik iç içedir: idare önce doğru bir adım atıp sözleşmeyi feshetmiş, ama bunun ardından gelmesi gereken üç sonraki adımın (tahliye, ecrimisil, yeni ihale) hiçbirini işletmemiştir, fesih kararı, kağıt üzerinde kalan bir işleme dönüşmüştür. (2) Bu durumun idareye maliyeti çok yönlüdür: fesih tarihinden itibaren tesis fiilen kooperatifin elinde kalmış (ecrimisil geliri kaybı), yeni bir kiracıya kiralanamamış (potansiyel kira geliri kaybı) ve resmi olarak da 'kirada' görünmediği için belki de bakımsız/atıl durumda kalmıştır. (3) 2886 sayılı Kanun'un öngördüğü 'mülkiye amiri eliyle 15 gün içinde tahliye' mekanizması, idarenin dava açıp yıllarca sürecek bir icra/tahliye davasını beklemesine gerek olmadığını gösterir, bu aracın kullanılmamış olması, sürecin bilinçsizlikten mi yoksa önceliklendirme eksikliğinden mi kaynaklandığını sorgulatır. (4) Bu bulgu, taksi duraklarının ihalesiz kullanılmasıyla aynı hukuki mekanizmayı (2886 sayılı Kanun'un 75'inci maddesi) paylaşır (bkz. 55-taksi-duraginin-ihalesiz-kullanilmasi); farkı, orada hiç kira ilişkisi kurulmamışken, burada kira ilişkisi kurulmuş, usulüne uygun feshedilmiş ama sonrasındaki fiili işgal yine aynı mekanizmaya (ecrimisil) tabi tutulmamıştır.

Yapılacaklar:
1. 2886 sayılı Kanun'un 75'inci maddesine dayanarak mülkiye amirinden tesisin 15 gün içinde tahliyesini talep edin.
2. Fesih tarihinden fiili tahliyeye kadar geçen süre için, komisyon eliyle ecrimisil tespit edip kooperatiften tahsil edin (geriye dönük beş yılı geçmemek üzere).
3. Tesis tahliye edildikten sonra derhal yeni bir kira ihalesi açarak taşınmazın atıl kalma süresini en aza indirin.
4. Sözleşme feshi kararlarının ardından tahliye, ecrimisil ve yeniden kiralama adımlarının takip edildiğini garanti eden bir süreç haritası (kim, ne zaman, hangi adımı atacak) oluşturun.

Uygulama önerisi: Bir kira sözleşmesinin feshedilmesi, sürecin sonu değil başlangıcıdır; feshi takip eden tahliye, ecrimisil tahsili ve yeniden kiralama adımları atılmadığı sürece idare, hem taşınmazının kullanımını hem de ona karşılık gelen geliri kaybetmeye devam eder. Denetçinin ölçüsü nettir: feshedilen bir kira sözleşmesinin ardından kiracı tahliye edilmek, tahliyeye kadar geçen sürede ecrimisil tahsil edilmek ve taşınmaz yeniden ihaleye çıkarılmak zorundadır, fesih kararının kendisi bu üç adımın hiçbirinin yerine geçmez.