Taşınmaz satış/kira ihalesinde tahmini bedel oda, borsa veya bilirkişiye sorulmadan belirlenirse ne olur?

Bu, tahmini bedel tespitinin usulüne uygun bir komisyon tarafından yapılmış olmasının, doğru kaynaklardan araştırma yapılmadığı sürece yeterli olmadığını gösteren bir bulgudur, komisyonun varlığı, içeriğinin eksiksizliğini garanti etmez.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 2'nci maddesi, Kanun'un uygulanmasında ihtiyaçların 'en iyi şekilde, uygun şartlarda ve zamanda karşılanmasını' esas alır; bir satış/kiralama işleminde bu ilke, taşınmazın gerçek piyasa değerine en yakın bedelle işleme konu olmasını gerektirir. 9'uncu madde bu değerin nasıl tespit edileceğini somut olarak tarif eder: tahmini bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar, işin özelliğine göre gerektiğinde belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmalı; bu araştırmanın sonucu, dayanaklarıyla birlikte bir hesap cetveline yazılıp ihale dosyasında saklanmalıdır. Bu süreç en az üç kişilik ehil bir komisyon eliyle yürütülmeli, gerekirse gayrimenkul değerleme şirketlerinden hizmet alınmalı ve oluşan kanaat imzalı bir rapora bağlanmalıdır.

Bir Sayıştay bulgusunda tespit şöyledir: 'Taşınmaz malların kira ve satışına ilişkin ihale dosyalarının incelenmesinde, tahmini bedeli tespit etmek amacıyla yeterince araştırma yapılmadığı, değer tespiti yapılırken ilgili yerlerden bilgi ve görüş alınmadığı, kıymet takdir komisyonunca tahmin edilen bedele ilişkin dayanakların hesap tutanağında yer almadığı görülmüştür.' Somut olarak: 'Belediye görev alanında bulunan Hal Çarşısı ve Yeni Sanayi Sitesindeki taşınmazların satış ve kiralanmasına yönelik olarak kıymet takdir komisyonu belirlendiği, konuya ilişkin olarak resmi niteliği olmayan bir araştırmanın yapıldığı, ancak... ticaret odası, sanayi odası, borsa, emlakçı gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden görüş alınmadığı tespit edilmiştir.'

Analiz: (1) Komisyonun kurulmuş olması, sürecin sadece ilk şartını karşılar; asıl belirleyici olan komisyonun hangi kaynaklara dayanarak bir rakama ulaştığıdır, 'resmi niteliği olmayan araştırma', komisyon üyelerinin kendi tahminlerine veya gayriresmi bilgilere dayandığı, dışarıdan doğrulanabilir bir referans noktası kullanmadığı anlamına gelir. (2) Hesap tutanağında dayanakların yer almaması, sonraki bir denetimde bu bedelin nasıl hesaplandığının yeniden kurulamayacağı anlamına gelir; bu da hem hesap verebilirliği hem de olası bir itirazda idarenin kendini savunma imkanını zayıflatır. (3) Sayıştay'ın vurguladığı risk somuttur: 'tahmin edilen bedelin hatalı belirlenmesi varlıkların rayiç bedeli (gerçek değeri) üzerinden kiraya verilememesine/satışının gerçekleştirilememesine yol açabilir', yani bu eksiklik doğrudan mali kayba dönüşebilir; düşük belirlenen bir tahmini bedel, ihalenin de düşük bir fiyattan sonuçlanmasına yol açar. (4) Bu bulgu, otopark bedelinde görülen 'mevzuatta güncelleme mekanizması var ama işletilmiyor' örüntüsüyle akrabadır (bkz. otopark-bedeli-yeniden-degerleme-ve-gecikme-zammi-uygulanmamasi): ikisinde de mevzuatın öngördüğü değer belirleme/güncelleme mekanizması atlanarak, idarenin taşınmaz/varlıklarından beklenen geliri elde etmesi engellenmiştir.

Yapılacaklar:
1. Taşınmaz satış/kiralama ihalelerinde kıymet takdir komisyonunun, tahmini bedeli belirlerken ticaret odası, sanayi odası, borsa veya bilirkişi gibi en az bir resmi/dış kaynaktan görüş almasını zorunlu hale getirin.
2. Gerekli görülen durumlarda (özellikle yüksek değerli taşınmazlarda) gayrimenkul değerleme şirketlerinden hizmet alarak bağımsız bir değerleme raporu edinin.
3. Komisyonun ulaştığı bedele ilişkin tüm dayanakları (alınan görüşler, emsal bedeller, hesaplama yöntemi) içeren bir hesap cetveli düzenleyip ihale dosyasında saklayın.
4. Devam eden veya yakın zamanda tamamlanmış satış/kiralama işlemlerinde bu eksikliğin bulunup bulunmadığını gözden geçirin; varsa bedel tespitini yeniden yapıp gerekirse ek tahsilat/düzeltme değerlendirin.

Uygulama önerisi: Bir taşınmazın tahmini bedelini belirlemek, komisyon üyelerinin kendi kanaatiyle değil, mevzuatın saydığı resmi kaynaklardan (ticaret odası, borsa, bilirkişi) alınan görüşlerle ve bunların belgelenmesiyle mümkündür. Denetçinin ölçüsü nettir: kıymet takdir komisyonunun ulaştığı her bedel, dış kaynaklardan alınan somut verilere dayanmak ve bu dayanaklar hesap tutanağında açıkça gösterilmek zorundadır, aksi halde bedel, gerçek piyasa değerini yansıtmayan bir tahminden ibaret kalır.