Kiracılarımızla yaptığımız sözleşmede "süre bitiminden 15 gün önce bildirim yapılmazsa aynı koşullarla 1 yıl uzar" ma...

Var, ve bu sakınca küçük bir usul eksikliği değil, bu madde, her kira döneminin sonunda yasal olarak zorunlu olan yeniden ihale yükümlülüğünü fiilen ortadan kaldıran bir mekanizma haline gelmiştir: 2024 denetiminde aynen, 'belediyeye ait taşınmazların 2886 sayılı Kanun'a aykırı olarak İHALE YAPILMAKSIZIN doğrudan kiraya verildiği tespit edilmiştir. Bunun yanında yine kiracılar ile yapılan sözleşmeler ile SÖZLEŞME SÜRELERİ SÜREKLİ UZATILARAK İHALESİZ OLARAK kiralama yapılmaktadır.' 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m.1, belediye taşınmazlarının kiralanmasının 'ancak bu Kanun hükümlerine göre' yapılabileceğini söyler; m.64 ise kira süresinin azami on yıl olabileceğini ve kiralamanın m.35'teki ihale usulleri çerçevesinde yürütülmesi gerektiğini belirtir. Denetim, otomatik uzama maddesinin hukuki sonucunu şöyle özetler: 'Belediye taşınmazlarının 2886 sayılı Kanun ile belirlenen ihale usulleri uygulanmaksızın doğrudan kiraya verilmesi Belediye tüzel kişiliğinin bu konudaki karar alma organı olan BELEDİYE ENCÜMENİ VEYA BELEDİYE MECLİSİNİN YETKİSİNİN İDARE TARAFINDAN KULLANILMASI olarak değerlendirilmektedir.' Yani mesele sadece 'ihale yapılmadı' değil, sözleşmeyi uzatma kararı, kanunun açıkça encümen veya meclise bıraktığı bir yetkiyi, idarenin (memurun/başkanlığın) kendi başına, sözleşme metnindeki bir maddeyle kullanmasına dönüşmüştür. Sonuç: 'Kurum mülkiyetindeki taşınmaz malları kiraya verme işleri 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'ndaki ihale usullerine göre yapılmalı ve sözleşme süresinin bitiminde AYNI TAŞINMAZ MALIN KİRAYA VERİLEBİLMESİ İÇİN YENİDEN 2886 sayılı Kanundaki belirtilen usullerden biriyle İHALEYE ÇIKILMALIDIR.'

Analiz: (1) 'Kiracı memnun, biz de sorun görmüyoruz' rahatlığı; TARAFLAR ARASI MEMNUNİYET ile KAMU İHALESİNİN AMACI'nı karıştırır: 2886 sayılı Kanun'un ihale şartı, sadece anlaşmazlık çıkmasını önlemek için değil, her kira döneminde piyasadaki en iyi teklifin ve en uygun kiracının belirlenmesini sağlamak için vardır, mevcut kiracıyla 'sorun olmaması', başka bir potansiyel kiracının daha yüksek bedel teklif edip edemeyeceği sorusunu hiç sormamak anlamına gelir (basaksehir-toplu-sozlesme ve karsiyaka-ozel-hizmet-tazminati dosylarının 'tarafların rahatlığı, mevzuatın öngördüğü usul şartının yerine geçmez' sürümü: bir usul şartı (ihale), sadece anlaşmazlık ihtimaline karşı değil, kamu kaynağının en iyi şekilde değerlendirilmesini garanti etmek için konulmuştur; tarafların mevcut düzenden memnun olması bu garantiyi sağlamaz). (2) 'Otomatik uzama' maddesi, ihalesizliği TEK SEFERLİK bir istisnadan SÜREKLİ bir düzene dönüştürür: bir taşınmazın bir kez ihalesiz kiralanması bile ciddi bir ihlaldir, ama bu ihlali her yıl kendiliğinden tekrarlayan bir sözleşme maddesiyle kurumsallaştırmak, sorunu istisna olmaktan çıkarıp kalıcı bir uygulama haline getirir; bu, denetimin defalarca aynı bulguyu tekrar tekrar tespit etmesine yol açar. (3) Bu madde, kira bedelinin de güncel piyasa koşullarından kopmasına neden olur: ihalesiz uzatılan bir sözleşmede kira bedeli genellikle sabit veya endeksli kalır, oysa yeniden ihaleye çıkılsaydı, güncel piyasa rayiçleri rekabetle ortaya çıkabilir ve muhtemelen belediye lehine daha yüksek bir bedel elde edilebilirdi. (4) Düzeltme; tip sözleşmelerden otomatik uzama maddesinin çıkarılması, her kira döneminin sonunda taşınmazın yeniden 2886 sayılı Kanun'a göre ihaleye çıkarılmasıdır.

Yapılacaklar: (1) Mevcut tüm kira sözleşmelerinde otomatik uzama maddesi bulunup bulunmadığı taranıp, bu maddeye dayanarak süresi dolmuş sözleşmeler tespit edilsin. (2) Süresi fiilen dolmuş olan taşınmazlar için derhal yeniden ihale süreci başlatılsın. (3) Yeni imzalanacak tüm kira sözleşmelerinden otomatik uzama maddesi kaldırılsın; süre bitiminde ihale zorunluluğu sözleşmeye açıkça yazılsın. (4) Sözleşme süre takibi için bir hatırlatma/izleme sistemi kurularak, süresi yaklaşan taşınmazlar için ihale sürecinin zamanında başlatılması sağlansın.

Uygulama önerisi: tip sözleşmelerinizi gözden geçirirken, 'bildirim yapılmazsa uzar' türü maddelerin, aslında yasal bir yükümlülüğü (yeniden ihale) fiilen ortadan kaldırıp kaldırmadığını kontrol edin. Ve denetçinin ölçüsü nettir: bir sözleşme maddesi ne kadar pratik görünürse görünsün, kanunun açıkça belirli bir organa (encümen/meclis) bıraktığı bir yetkiyi (yeniden kiralama kararı) idarenin kendiliğinden kullanmasına yol açıyorsa, o madde geçersizdir.