Değer artış payı komisyonunu kurmadık ama gerektiğinde dışarıdan bilirkişiyle hesaplatabiliriz, olmaz mı?

Şart, çünkü yönetmelik size 'doğru bir değer tespiti yapın' demiyor; belirli niteliklere sahip, belirli sayıda üyeden oluşan ve önceden kurulmuş SÜREKLİ BİR ORGAN kurmanızı emrediyor, bu, tek seferlik bir bilirkişi raporuyla ikame edilebilecek bir şey değildir: 2024 denetiminde aynen, 'Uygulama imar planının değiştirilmesi sonucu taşınmazlarda meydana gelen değer artışlarının ekonomiye kazandırılabilmesi için İdare bünyesinde KIYMET TAKDİR KOMİSYONU OLUŞTURULMADIĞI görülmüştür.' Yönetmelik m.4/e, komisyonu şöyle tanımlar: 'İdare bünyesinde ilgili lisans ve lisansüstü programlardan mezun olan, EN AZ BEŞ OLMAK ÜZERE TEK SAYIDA belirlenecek kişiden oluşturulan ve değer artış payını belirlemek üzere piyasa araştırması yapmakla, meri plan ve plan değişikliği açıklama raporu ve değerleme raporunu incelemek, değerlendirmek ve NİHAİ değer artış payını tespit etmekle görevli komisyon'. m.9 ise kompozisyonu somutlaştırır: 'şehir plancısı, harita... mühendisi, mimar, inşaat mühendisi ile arazi yönetimi, kentsel dönüşüm, taşınmaz mal/gayrimenkul geliştirme ve yönetimi ile değerleme konularında lisans/yüksek lisans veya doktora yapmış ya da... lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından olmak üzere EN AZ BEŞ ASIL VE 3 YEDEK ÜYEDEN oluşur... İKİ YIL SÜRE ile görev yapmak üzere üst yöneticinin onayı ile komisyon başkanı da belirtilecek şekilde OLUŞTURULUR.' Denetim sonucu net: 'İdare bünyesinde kıymet takdir komisyonun KURULMADIĞI görülmüştür.' İdareniz bulguya iştirak ederek 'bulgu doğrultusunda komisyon oluşturulacağı'nı ifade etmiş, denetim de bunu teyit ederek 'İdare tarafından Kıymet Takdir Komisyonu kurulması gerekmektedir' sonucuna varmıştır.

Analiz: (1) 'Amaç doğru değer tespiti, yöntem önemli değil' argümanı; SONUCUN DOĞRULUĞU ile SÜRECİN USULÜNE UYGUNLUĞU'nu eş değer sayar: yönetmelik, sadece 'doğru bir sayı bulun' demez, kim, hangi uzmanlıkla, ne kadar süreyle, hangi usulle bu sayıyı bulacak, bunu da ayrıntılı şekilde düzenler; bu ayrıntı keyfi değildir, süreklilik (2 yıllık görev süresi), çok disiplinlilik (şehir plancısı+mühendis+mimar+değerleme uzmanı) ve resmiyet (üst yönetici onayı) unsurları, tek seferlik bir dış rapordan elde edilemeyecek bir güvence sağlar (sarkoy-imar-deger-artis-payi dosyasının 'hesaplama yükümlülüğü, hesaplamayı yapacak organ kurulmadan yerine getirilemez' sürümü: bir yükümlülüğün 'nasıl' yerine getirileceği kanunla/yönetmelikle belirlenmişse, sonuca aynı şekilde ulaşan alternatif bir yöntem, o usul şartını karşılamaz). (2) 'İhtiyaç anında dışarıdan bilirkişi' modeli, süreklilik ve tutarlılığı feda eder: her fonksiyon değişikliğinde farklı bir bilirkişiye başvurmak, değerleme kriterlerinin zaman içinde tutarsız uygulanması riskini doğurur, oysa kalıcı bir komisyon, aynı yöntemi ve kriterleri istikrarlı şekilde uygular. (3) Küçük belediyeler için bile yönetmelik bir çözüm sunmuştur, 'yeterli personelimiz yok' bahanesi geçersizdir: yönetmelik açıkça 'belirtilen kapsamda yeterli personeli olmayan idareler, kıymet takdir komisyonunu lisans mezunu olan kişilerden oluşturur; bu durumdaki idareler, komisyonun en az iki üyesinin diğer kamu kurum ve kuruluşlarının bünyesinde bulunan yukarıda belirtilen nitelikleri haiz personelden temin edebilirler' der, yani personel yetersizliği, komisyonu kurmama gerekçesi değil, komisyonu nasıl kuracağınıza dair bir yol haritasıdır. (4) Düzeltme; en az 5 asıl 3 yedek üyeden oluşan, üst yönetici onayıyla resmi olarak kurulmuş, 2 yıl görev yapacak bir kıymet takdir komisyonunun derhal oluşturulmasıdır.

Yapılacaklar: (1) Kıymet takdir komisyonu, yönetmelikteki nitelik ve sayı şartlarına uygun şekilde üst yönetici onayıyla derhal kurulsun. (2) Kurum içinde yeterli uzman personel yoksa, diğer kamu kurumlarından (il/ilçe imar müdürlükleri, üniversiteler vb.) en az iki üye temin edilsin. (3) Komisyon kurulduktan sonra, komisyon kurulmadan önce yapılan ve değer artış payına tabi olabilecek fonksiyon değişiklikleri geriye dönük taransın. (4) Komisyonun 2 yıllık görev süresi takvime not düşülsün, süre bitiminde yenilenmesi unutulmasın.

Uygulama önerisi: kıymet takdir komisyonunu kurmayı 'ihtiyaç olunca bakarız' diye ertelemeyin, yönetmelik 2020'de yürürlüğe girdiğine göre, komisyonsuz geçen her yıl, hesaplanmamış değer artış payı riski biriktirir. Ve denetçinin ölçüsü nettir: bir yönetmelik belirli bir organın kurulmasını ve o organın belirli usulle çalışmasını şart koşuyorsa, aynı sonuca farklı bir yoldan ulaşmak, o organın kurulması yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.