Kiracımız kendiliğinden ödemezse, kira gelirimiz hiç gelmeyebilir mi?

'Makul bir oran' dediğiniz şey aslında çok düşük bir orandır, ve asıl sorun şu: kira geliriniz idarenin bir eylemine değil, sadece kiracının iyi niyetine bağlı hale gelmiştir, bu da giderek büyüyen bir alacak yığınına yol açmaktadır: 2024 denetiminde aynen, 'Belediyenin mülkiyetinde veya tasarrufunda bulunan taşınmazların kira gelirlerinin TAKİP EDİLMEDİĞİ ve tahakkuk/tahsilat seviyesinin DÜŞÜK olduğu görülmüştür.' Rakamlar gerçekten çarpıcıdır: '2024 yılı içerisinde tahakkuk eden kira tutarının 22.548.830,84 TL olduğu ve meblağın 8.920.634,91 TL'sinin tahsil edildiği yani yılı tahakkuk/tahsilat oranının %39,56 seviyesinde gerçekleştiği görülmüştür.' Daha da vahimi, geçmiş yıllardan devreden alacak: 'önceki yıllardan devrolan kira geliri alacağı tutarı 29.530.394,11 TL'dir. Yani devir bakiyesi 1 yılda toplam tahakkuk eden meblağın 1,31 KATIDIR.' Yani bir yıllık kira gelirinden bile fazla miktarda, tahsil edilememiş geçmiş alacak birikmiştir; toplam (cari + devreden) tahakkuk üzerinden tahsilat oranı ise sadece %17,13'tür. Denetimin teşhisi nettir: 'Belediyenin kira gelirleri ile ilgili olarak ETKİN BİR TAKİP MEKANİZMASININ BULUNMADIĞI ve gelirin yalnız kiracıların RIZAEN ödeme yapması halinde elde edildiği görülmüştür.' Oysa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, idarenin elinde kullanılabilir araçlar olduğunu gösterir: m.313, kiracının asli borcu kira bedelini ödemektir; m.315, kiracı temerrüde düşerse (ödemezse), kiraya veren 'yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir', konut/işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür. Yani kanun, ödemeyen kiracıya karşı ihtar ve fesih gibi somut yaptırım araçları tanımaktadır; sorun bu araçların yokluğu değil, kullanılmamasıdır.

Analiz: (1) 'Bir kısmı ödüyor, tamamen gelirsiz değiliz' savunması; %40'ın altındaki bir oranı 'yeterli' olarak yeniden çerçeveler: kira geliri, idarenin bütçeleştirdiği ve üzerine planlama yaptığı bir gelir kalemidir, tahakkuk edilen tutarın yarısından fazlasının tahsil edilememesi, bütçenin gerçek dışı bir varsayıma dayandığı anlamına gelir; 'tamamen sıfır değil' eşiği, mali planlama için yeterlilik ölçütü olamaz (huzurevi-avans-usulsuzlugu ve otobus-terminali-elektrik-tahsilat dosylarının 'kısmi tahsilat, sistemin çalıştığı anlamına gelmez' sürümü: bir gelirin bir kısmının gelmesi, tahsilat sisteminin işlevsel olduğunu göstermez, sadece bazı kiracıların gönüllü davrandığını gösterir). (2) Devreden alacağın cari yılı aşması, sorunun her yıl büyüyerek katlanan bir yapıya dönüştüğünü gösterir: eğer takip mekanizması olsaydı, devreden alacak zamanla azalan bir trend izlerdi, burada ise devreden bakiye, tek bir yılın tüm tahakkukundan bile büyüktür; bu, sorunun iyileşmediğini, yıldan yıla ağırlaştığını gösterir. (3) 'Rızaen ödeme' modeli, kötü niyetli kiracıyı da iyi niyetli kiracıyla aynı kefeye koyar: bir takip mekanizması olmadığında, ödeme disiplini olan kiracı ile hiç ödemeyen kiracı arasında idare açısından pratik bir fark kalmaz, ikisi de aynı şekilde 'bekletilir'; bu, dürüst ödeyen kiracıları da zımnen cezalandıran bir adaletsizlik yaratır, çünkü onların ödediği para sistemi finanse ederken, ödemeyenler hiçbir yaptırımla karşılaşmaz. (4) Düzeltme; her kiracı için düzenli ödeme takibi kurmak, gecikme başlar başlamaz TBK m.315'teki ihtar sürecini işletmek ve gerektiğinde fesih/tahliye yoluna gitmektir.

Yapılacaklar: (1) Tüm kira sözleşmeleri için sistematik bir ödeme takip/hatırlatma mekanizması kurulsun. (2) Gecikmeye düşen kiracılara TBK m.315 uyarınca süresinde yazılı ihtar gönderilsin. (3) İhtara rağmen ödeme yapılmayan sözleşmelerde fesih ve tahliye süreci başlatılsın. (4) Devreden büyük alacak bakiyesi için ayrı bir tahsilat/takip planı oluşturulsun.

Uygulama önerisi: kira gelirlerinizde tek soruluk kontrol uygulayın: 'gecikmeye düşen bir kiracıya otomatik olarak bir ihtar mı gidiyor, yoksa ödeyene kadar mı bekliyoruz?' Bekliyorsanız, tahsilat sisteminiz fiilen yok demektir; ve denetçinin ölçüsü nettir: kira geliri kiracının iyi niyetine değil, idarenin aktif takibine dayanmalıdır.