Bedelsiz devrettiğimiz taşınmaza tapuda geri alma şerhi koymazsak ne kaybederiz?

Farkı, sözleşmenin taraflar arasında kalması, şerhin ise herkese karşı (ve özellikle tapu dairesine karşı) geçerli olmasıdır, şerhsiz bir 'geri alırım' vaadi, ihtilaf çıktığında dava açmayı gerektirirken, şerhli bir devir idari bir işlemle geri alınabilir: 2024 denetiminde aynen, 'Kurum tarafından bedelsiz olarak devredilen bazı taşınmazlar için mevzuat gereğince amacına uygun kullanılmaması halinde geri alınacağına dair TAPU KÜTÜĞÜNE ŞERH KONULMASI gerekirken bu hususa riayet edilmediği' ve '70 ADET bedelsiz devir işleminde' bu şartın hiç yerine getirilmediği tespit edilmiştir. Kural 5018 sayılı Kanun m.45/3'te açık: kamu idareleri, ihtiyaç fazlası taşınmazlarını, 'görmekle yükümlü olduğu kamu hizmetlerinde kullanılacağına ve amacına uygun kullanılmaması halinde GERİ ALINACAĞINA DAİR TAPU KÜTÜĞÜNE ŞERH KONULMASI KAYDIYLA' diğer kamu idarelerine bedelsiz devredebilir; Tahsis ve Devir Yönetmeliği m.13 ise şerhin tam metnini verir, taşınmazın devir amacı dışında kullanılamayacağı, üçüncü kişilere devredilemeyeceği ve 'devir amacına uygun kullanılmadığının tespiti... halinde, eski maliki kamu idaresinin talebi üzerine, devralan kamu idaresinin MUVAFAKATİNE VEYA HERHANGİ BİR HÜKME GEREK OLMAKSIZIN tapu idaresince devreden kamu idaresi adına RESEN TESCİL EDİLİR' ibaresi tapuya işlenir: yani şerhin asıl gücü tam burada, devralan idare rıza göstermese bile, mahkeme kararı beklemeden, tapu müdürlüğü taşınmazı kendiliğinden eski sahibine döndürür.

Analiz: (1) Sözleşme/protokoldeki aynı cümle; şerhin yerini asla tutmaz: bir protokolde 'amacına uygun kullanılmazsa geri alınır' yazması, yalnızca taraflar arasında bir borç ilişkisi kurar, devralan idare bunu kabul etmezse (ya da yönetimi değişip itiraz ederse), belediye bu hakkını dava yoluyla kanıtlamak zorunda kalır: oysa tapuya işlenen şerh, taşınmazın kamu siciline kayıtlı, üçüncü kişilere de karşı ileri sürülebilir bir haktır, hak, sözleşme kağıdında değil, tapu kütüğünde yaşar (tahsis-amaç-dışı-iade ve kamu-konutu-lojman dosylarının 'şerh gücü' sürümü: sözleşme ikna eder, şerh tescil ettirir). (2) 70 taşınmazlık boşluk; belediyenin geri alma gücünü toptan zayıflatmıştır: bu kadar çok taşınmazda şerh eksikse, gelecekte bunlardan herhangi birinin amaç dışı kullanıldığı tespit edildiğinde (ör. kamu konutuna çevrilmesi, üçüncü kişiye devredilmesi), belediye elindeki tek güçlü aracı (resen tescil) kullanamayacak, sıradan bir taşınmaz davası açmak zorunda kalacaktır, bu hem zaman hem risk demektir. (3) Şerhin metni; belirsiz bir ifade değil, kanunun kendi kalıbıdır: Yönetmelik m.13, şerhin hangi kelimelerle yazılacağını dahi göstermiştir (devir eden idarenin adı, hangi hizmette kullanılacağı, devralan idarenin adı boşluklarla), bu, idarelerin kendi yorumuyla farklı farklı şerh metinleri üretmesini önlemek, standart ve güçlü bir hukuki araç sağlamak içindir. (4) Düzeltme; geriye dönük ve ileriye dönük ayrı yürür: mevcut 70 devir için, mümkünse devralan idarelerin de bilgisi dahilinde geriye dönük şerh tesisi talep edilmeli; ileriye dönük her bedelsiz devirde şerh, devrin tapu tescili ile eş zamanlı ve zorunlu bir adım olarak kurulmalıdır.

Yapılacaklar: (1) Geriye dönük tamamlama: 70 taşınmazın tapu kayıtları taranıp mümkün olanlarda geri alma şerhi sonradan tesis ettirilsin. (2) Standart prosedür: her yeni bedelsiz devirde, tapu tescili ile şerh işleminin aynı işlem paketinde yapılması zorunlu adım haline getirilsin. (3) Şablon: Yönetmelik m.13'teki tam şerh metni, devir dosyalarına standart ek olarak konsun. (4) İzleme: devredilen taşınmazların kullanım amacına uygunluğu periyodik olarak (örneğin birkaç yılda bir) kontrol edilip, şerh olmadan kalanlar öncelikli tamamlansın.

Uygulama önerisi: her bedelsiz devir dosyanızda tek soruluk şerh testi uygulayın: 'bu taşınmazın tapu kaydında, geri alma hakkımızı gösteren resmi bir şerh var mı?' Varsa amaç dışı kullanımda idari bir işlemle taşınmazı geri alabilirsiniz, yoksa, protokolünüz ne kadar detaylı olursa olsun, geri almanız bir dava sürecine bağlıdır; ve denetçi bunu tek cümleyle yazar: bedelsiz devirde geri alma şerhi, sözleşmenin değil tapunun işidir.