Turizm tesis alanında villa yapıp konut olarak satmak mümkün mü?

Sorumluluk; planın fonksiyonunu ruhsatta, iskanda ve sahada canlı tutmaktır, çünkü dönüşümün her adımı belediyenin masasından geçer: 2024 denetiminde aynen, 'uygulama imar planlarında TURİZM TESİS ALANI olarak ayrılan yerlerde turizm tesisi yapılmak üzere inşaat ruhsatı alındığı, lakin çoğu projede LÜKS VİLLALAR üretilerek bunların KONUT OLARAK SATILDIĞI', Gölköy ve Akyarlar-Torba'dan ada-parsel örnekleriyle, tespit edilmiştir. Çerçeve iki katmandır: imar katmanı, turizm tesis alanı lejantı; konaklama işletmesi (otel-tatil köyü-apart) üretir, şahıslara satılıp müstakil konut hayatına geçen villa üretmez: fonksiyon planla konur, ancak planla değişir; turizm mevzuatı katmanı, Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik düzeni; tesis bütünlüğü korunarak, belirli tesis tiplerinde ve sınırlı oranlarda (kamu taşınmazında oda kapasitesinin yüzde yirmisini aşmamak gibi) devre-satış modellerine izin verir: yani satılabilirlik; istisnai, oranlı ve tesis işletmesi yaşarken mümkündür, projenin tamamının villa-konut olarak pazarlanması: istisnanın kural, tesisin ise pazarlama broşürü yapılmasıdır.

Analiz: (1) Dönüşümün ekonomisi; denetimsizliğe yaslanır: turizm alanı arsaları, konut imarlı komşularına göre ucuzdur: ucuz arsaya turizm ruhsatı + villa projesi + konut satışı = plan değişikliği maliyeti ödenmeden elde edilmiş konut rantı, belediye seyirci kaldıkça; kurallı yapılaşan konut yatırımcısı cezalandırılmış, dolanan ödüllendirilmiş olur (plan-notu-pazar ve dolgu-emsal dosyalarının turizm sürümü: lejant; tapu satışıyla değiştirilemez). (2) Kontrol noktaları bellidir: ruhsat aşamasında proje-fonksiyon uyumu (oda-ünite kurgusu otel mi villa mı), yapı kullanma izninde turizm işletme belgesi-tesis bütünlüğü kontrolü, satış aşamasında kat mülkiyeti-kat irtifakı taleplerinin plan fonksiyonuyla çarpıştırılması: üç kapıdan biri doğru çalışsa dönüşüm tamamlanamaz, bulgu; üçünün de açık kaldığını gösterir. (3) Sonuç yaptırımları ağır ama uygulanabilir: fiilen konuta dönüşmüş üniteler için, iskan-amaç aykırılığı işlemleri, 3194 süreçleri, emlak vergisinde fiili kullanıma göre tarhiyat ve turizm belgesi süreçlerinin ilgili bakanlıkla koordinasyonu: geç kalınmış her yıl, 'kazanılmış hak' iddialarını semirtir. (4) Yapısal çözüm; envanter ve protokoldür: turizm alanlarındaki tüm ruhsatlı projelerin fonksiyon-satış durumu envanteri, tapu müdürlüğüyle satış verisi paylaşımı ve turizm il müdürlüğüyle belge-denetim koordinasyonu: dönüşümü tekil dosyalarda değil, sistemde yakalamak gerekir.

Yapılacaklar: (1) Envanter: turizm tesis alanlarındaki ruhsatlı projeler; proje kurgusu-işletme belgesi-satış durumu (tapu verisiyle) ekseninde taransın. (2) İşlem: konuta dönüştüğü tespit edilen üniteler için imar mevzuatı süreçleri ve vergi tarhiyatları başlatılsın; iskan-belge süreçleri fonksiyon şartına bağlansın. (3) Kapı kontrolleri: ruhsat-iskan-kat mülkiyeti aşamalarına 'plan fonksiyonu uyum kontrolü' zorunlu adım olarak yazılsın. (4) Koordinasyon: tapu ve turizm idaresiyle veri-denetim protokolleri kurulup dönüşüm girişimleri erken aşamada yakalansın.

Uygulama önerisi: turizm alanındaki her projede tek soruluk resepsiyon testi uygulayın: 'bu yapı bittiğinde kapısında resepsiyon mu olacak, kapı zilleri mi?' Resepsiyonsa plan yaşıyordur, ziller çoğalmışsa turizm alanınız, plansız bir konut mahallesine dönüşmüştür; ve denetçi bunu tek cümleyle yazar: turizm ruhsatıyla üretilen villalar konut olarak satılamaz.