Meclis kararı, kiralamada ihalenin yerine geçer mi?

Çünkü meclis kararı kiralamanın iznidir; ihale ise yöntemi, biri diğerinin yerine geçmez: 2023 denetiminde aynen, 'mülkiyetinde olan taşınmazın İHALE YAPILMAKSIZIN Belediye Meclisi Kararı ile kiraya verildiği' tespit edilmiştir. Kurgu üç maddede tamamlanır: 2886 m.1, belediyelerin kira işleri dahil alım-satım-trampa-ayni hak işleri bu Kanun hükümlerine göre yürütülür; m.35, usuller sayılıdır: kapalı teklif, belli istekliler arasında kapalı teklif, açık teklif, pazarlık, yarışma, idare işin gereğine göre bu usullerden birini seçer: 'meclis kararıyla doğrudan verme' diye bir usul listede yoktur; m.64, kira süresi en çok on yıldır; 5393 m.18 ise meclisin rolünü çizer: üç yıldan uzun kiralamalara karar vermek meclisindir, yani meclis; 'bu taşınmaz, şu süreyle kiraya verilebilir' iradesini kurar: kime ve kaç liraya verileceğini ise 2886'nın rekabetçi usulü belirler, meclis kararını tahsis senedine çevirmek, kanunun iki katmanını tek imzada eritmektir.

Analiz: (1) İhalesiz kiralama; bedeli pazarlıksız, kiracıyı rakipsiz bırakır: ilan-rekabet olmadan belirlenen kira, piyasanın altında kalmaya mahkumdur: aradaki fark her ay büyüyen bir gelir kaybıdır; kiracı seçimi de itiraz edilemez bir imtiyaza dönüşür, 'neden o kişi' sorusunun cevabı ihale tutanağı yerine bir meclis oylamasıdır: oylama; rekabeti ikame edemez (ecrimisil-kullandırma ve işgaliye-sözleşmesi dosyalarının meclis sürümü: en üst organın kararı bile, kanunun usulünün üstünde değildir). (2) 'Meclis üst organ' savunması; yetki hiyerarşisini yanlış okur: organlar arasındaki üstünlük, kendi görev alanları içindir: ihale usulü kimsenin takdirine bırakılmış bir alan değil, emredici kanun hükmüdür, meclis; kanuna aykırı karar aldığında karar 'üst iradenin tasarrufu' değil, sakat işlem olur: uygulayan görevliler de 'meclis kararı vardı' savunmasına sığınamaz, hukuka aykırı karara dayanan ödeme-tahsis işlemlerinde sorumluluk uygulayıcıya da uzanır. (3) Sözleşmenin geleceği de sakattır: ihalesiz kurulmuş kira ilişkisi, fesih-tahliye tartışmasına, üçüncü kişilerin 'biz de talipiz' itirazlarına ve denetim tekrarına açıktır: kiracı yatırım yaptıysa ihtilaf derinleşir, sakat başlangıç, herkes için pahalı biter. (4) Düzeltme yolu bellidir: mevcut kullanımın sonlandırılıp taşınmazın usulünce ihaleye çıkarılması; geçmiş dönem için bedel farkı-ecrimisil değerlendirmesi; meclis kararlarının ise 'kiralama izni + süre + asgari koşullar' çerçevesinde yazılıp uygulamanın ihale sürecine bırakılması.

Yapılacaklar: (1) Tasfiye-ihale: söz konusu taşınmazın kullanım ilişkisi hukuk görüşüyle sonlandırılıp 2886 usulüne göre kiralama ihalesi yapılsın. (2) Bedel telafisi: ihalesiz dönem için rayiç kira-ecrimisil karşılaştırması yapılıp fark tahsili değerlendirilsin. (3) Karar standardı: meclis kiralama kararları 'izin' formatında (taşınmaz-süre-çerçeve) yazılsın; 'şu kişiye verilmesine' formülüne yer verilmesin. (4) Tarama: benzer şekilde meclis-encümen kararıyla ihalesiz kullandırılan taşınmazlar taranıp aynı yolla düzeltilsin.

Uygulama önerisi: her kiralama dosyasında tek soruluk iki-belge testi uygulayın: 'dosyada hem meclis izni hem ihale tutanağı var mı?' İkisi de varsa kiralama iki katmanıyla sağlamdır, yalnız meclis kararı varsa elinizdeki şey kira sözleşmesi değil, kanuna rağmen verilmiş bir imtiyazdır; ve denetçi bunu tek cümleyle yazar: meclis kararı, ihalenin yerine geçmez.