Dolgu alanında yüzde 3 emsal ve 5,50 metre sınırı aşılırsa?

Sınırlar; kıyı mevzuatının en dar koridorlarından biridir, 2024 denetiminde aynen: 'tasarrufta bulunan DOLGU ALANLARI için belirlenen İMAR EMSALİNİN AŞILDIĞI' tespit edilmiştir. Çerçeve iki katmandır: 3621 sayılı Kıyı Kanunu m.7, deniz-göl-akarsularda doldurma-kurutma yoluyla arazi ancak 'kamu yararının gerektirdiği hallerde, uygulama imar planı kararıyla' ve ekolojik özellikler gözetilerek elde edilebilir; Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliği m.14 kullanımı da kilitler: dolgu; ulaşım altyapı tesisleri, ibadet yeri ve yeşil alan düzenlemeleri (park, çocuk bahçesi, açık spor alanları) gibi açık alan ağırlıklı kullanımlar içindir, üzerine yapı ancak: 'emsali, aynı amaçla ayrılan alanın %3'ünü ve yüksekliği 5,50 metreyi AŞMAYAN, TAKILIP SÖKÜLEBİLİR elemanlarla inşa edilen' lokanta-gazino-çay bahçesi-sergi ünitesi-idare binası ölçeğinde olabilir: yani dolguda kural, yüzde 97 açık alan, yüzde 3 hafif yapıdır: emsal aşımı; bir metrekare hesabı hatası değil, dolgunun varlık gerekçesi olan 'kamu yararı + kıyının halka açıklığı' sözleşmesinin ihlalidir.

Analiz: (1) Dolgu; imar parseli değil, ödünç alınmış denizdir: doldurma izni, kamuya açık, açık alan ağırlıklı kullanım taahhüdüyle verilir: emsal aştıkça dolgu; plajın-parkın zemini olmaktan çıkıp betonarme işletmelerin arsasına döner, devletin hüküm-tasarrufundaki kıyı, kalıcı ticari yapılaşmayla özelleşir: mevzuatın %3-5,50 m-takılıp sökülebilir üçlemesi, tam bu dönüşümü imkansız kılmak için yazılmıştır (kıyı-yapılaşma ve plan-notu dosyalarının dolgu sürümü: denizden kazanılan yer, betona kaybedilemez). (2) 'Zamanla büyüdü' hikayesi; denetimin klasiğidir: açılışta yönetmeliğe uygun hafif üniteler, yıllar içinde kapalı alan ekleri, kat ilaveleri, kalıcı temeller: her ilave tekil bakışta küçük görünür; emsal hesabı toplamı görür, dönemsel emsal envanteri tutulmayan dolgularda aşım, ancak denetimle fark edilir. (3) Aykırılığın zinciri uzundur: emsal aşan yapılar, imar ruhsatı yönünden de sakattır: 3194 m.32-42 süreçleri, işletme kira sözleşmelerinin hukuki zemini, olası Kıyı Kenar Çizgisi davaları, mali boyut (kira geliri) hukuki boyutu kurtarmaz. (4) Düzeltme; envanter + tasfiyedir: dolgu alanındaki tüm yapıların alan-yükseklik-nitelik (sabit/sökülebilir) dökümü, %3 emsal hesabıyla karşılaştırma, aşan kısımların kaldırılması-hafifletilmesi ve plan-ruhsat uyumunun yeniden kurulması: işletmecilerle sözleşmeler de bu sınıra göre revize edilmelidir.

Yapılacaklar: (1) Envanter: dolgu alanındaki tüm yapılar ölçülüp emsal-yükseklik-nitelik tablosu çıkarılsın; %3 ve 5,50 m sınırlarıyla karşılaştırılsın. (2) Tasfiye: sınırları aşan kısımlar için kaldırma-uygunlaştırma programı yapılsın; kalıcı nitelik kazanmış yapılar sökülebilir standarda döndürülsün. (3) Sözleşme uyumu: işletme-kira sözleşmelerine emsal-yükseklik-nitelik sınırları ve ilave yapı yasağı cezai şartla yazılsın. (4) İzleme: dolgu alanları için yıllık emsal denetimi rutini kurulsun; her yapı talebi kıyı mevzuatı süzgecinden geçirilsin.

Uygulama önerisi: dolgu alanınız için tek soruluk gökyüzü testi uygulayın: 'bu alanın yüzde kaçı bugün hala gökyüzüne açık?' Cevap %97 ve üzeriyse dolgu sözünde duruyordur, altındaysa denizden kazandığınız alan, mevzuattan kaçırılmaktadır; ve denetçi bunu tek cümleyle yazar: dolgu alanında belirlenen emsal aşılamaz.