Tapudaki kamulaştırma ve devirler belediyeye bildirilmezse?

Zincir; kanunla kurulmuş bir vergi güvenlik hattıdır ve iki ucu da takip ister, 2024 denetiminde aynen: 'belediye sınırları içinde yapılmış olan kamulaştırmaların Tapu Müdürlüğü tarafından Belediyeye BİLDİRİLMEDİĞİ' tespit edilmiş; raporun nitelemesi de nettir: bu bildirim zorunluluğu, 'emlak vergisini güvence altına almak amacıyla getirilen bir VERGİ GÜVENLİK ÖNLEMİDİR'. Hukuki hat üç parçadır: 2942 m.10, kamulaştırma kaynaklı tescil-terkinde mal sahibinden vergi ilişiği aranmaz; ama tapu dairesi durumu ilgili vergi dairesine (emlakta belediyeye) bildirir; 2942 m.39, kamulaştırılan taşınmazın, kamulaştırma yılına ait vergi değeri; kesinleşen kamulaştırma bedelinden düşükse, aradaki fark üzerinden CEZALI EMLAK VERGİSİ tarh olunur: yani bildirim gelmeyince belediye; hem mükellef değişimini hem de bu fark vergisini kaçırır; 1319 m.23 de mülkiyet değişen taşınmazlarda bildirim düzenini tamamlar.

Analiz: (1) Bildirimsizlik; sicili çürütür, geliri eritir: kamulaştırılan parselin vergi kaydı eski malik üzerinde sürer, eski malike tahakkuk, itiraz, düzeltme döngüsü; kamu mülkiyetine geçen taşınmaz için gereksiz tarhiyat; ve m.39'un fark vergisi hiç kurulamaz: kamulaştırma bedelleri çoğu kez beyan değerinin katbekat üstündedir, kaçan ceza-vergi kalemi küçümsenemez (emlak-devir-bildirimi ve mükerrer-harç dosyalarının kamulaştırma sürümü: tapudaki her imza, belediye sicilinde bir satır güncellemelidir). (2) 'Tapu bildirmedi' savunması; belediyeyi ancak yarı yolda taşır: yükümlülük tapu idaresinindir, doğru; ama belediyenin gelir birimi de pasif bekleyemez: TAKBİS-Web Tapu entegrasyonları, dönemsel liste talepleri, kamulaştırma yapan kurumlarla yazışma, takip mekanizması kurmayan belediye; bildirmeyen tapu ile aynı bulgunun içinde anılır: nitekim rapor belediye raporudur. (3) m.39; bilinmeyen bir kozdur: uygulamada az işletilen bu hüküm, düşük beyanla vergi ödeyip yüksek kamulaştırma bedeli alan malikler için denge aracıdır: kesinleşen bedeller izlenip fark tarhiyatı kurulmadıkça, dürüst beyan sahipleriyle düşük beyancılar arasındaki adaletsizlik kamulaştırmayla taçlanır. (4) Kurulacak düzen basittir: tapudan aylık devir-kamulaştırma listesi (protokol-yazı), listedeki her işlem için sicil güncelleme + m.39 fark analizi + terkin işlemleri, üç adımlı rutin; hem bulguyu hem gelir kaybını kapatır.

Yapılacaklar: (1) Protokol: tapu müdürlüğüyle aylık bildirim düzeni (devir-kamulaştırma-tescil listeleri) yazılı olarak kurulsun; mümkünse TAKBİS veri paylaşımı sağlansın. (2) Geriye dönük tarama: son yılların kamulaştırma-devir işlemleri tapudan istenip emlak sicili güncellensin; kamuya geçen taşınmazların kayıtları terkin edilsin. (3) m.39 uygulaması: kesinleşen kamulaştırma bedelleri ile vergi değerleri karşılaştırılıp fark üzerinden cezalı tarhiyat süreci işletilsin. (4) Rutin: gelen bildirimlerin işlenmesi tarihli-sorumlulu iş akışına bağlansın; yıllık mutabakat raporu yönetime sunulsun.

Uygulama önerisi: emlak servisiniz için tek soruluk sicil testi uygulayın: 'tapuda bu ay el değiştiren parsellerin kaçı bizim kayıtlarımızda da el değiştirdi?' Cevap 'hepsi' ise güvenlik hattı çalışıyordur, 'bilmiyoruz' ise sicil; geçmişin fotoğrafına vergi salmaktadır; ve denetçi bunu tek cümleyle yazar: kamulaştırmalar belediyeye bildirilmemiş, takip edilmemiştir.