İmar programı gecikince 1/10 emlak vergisi süresiz mi sürer?

Çünkü mevzuat 1/10'u geçici bir köprü olarak kurmuştur; siz köprüyü daimi yol yaptınız, 2023 denetiminde aynen: 'imar programlarının mevzuatta öngörülen süre zarfında HAZIRLANMAMASI nedeniyle, tasarrufu kısıtlanmış bina ve arsalara ilişkin emlak vergisinin 1/10 oranında UYGULANMAYA DEVAM EDİLDİĞİ' tespit edilmiştir. Kurgu üç mevzuatın kesişimidir: 1319 m.30, tasarrufu kısıtlanan bina-arsa-arazide vergi, kısıtlamanın devam ettiği sürece 1/10 uygulanır; Tasarrufu Kısıtlanan Bina, Arsa ve Arazi Yönetmeliği m.2, imar planında umumi hizmetlere (yol, meydan, otopark, yeşil saha, okul...) ayrıldığı için inşaat izni verilmeyen yerler kısıtlıdır; kısıtlı vergileme planın kesinleştiği yılı izleyen yılbaşından, taşınmaz imar programına alınıncaya kadar sürer; 3194 m.10, planı uygulayacak beş yıllık imar programı, planın yürürlüğünden itibaren EN GEÇ ÜÇ AY içinde hazırlanır; m.13, programa alınan yerlerde vergi ödemesi durdurulur: yani kanunun tasarladığı 1/10 dönemi; plan kesinleşmesi ile üç ay içinde yapılacak program arasındaki kısa aralıktır, program hiç yapılmayınca bu aralık, süresiz bir vergi rejimine dönüşmüştür.

Analiz: (1) Gecikmenin faturası iki yönlüdür: programa alınsaydı taşınmazın vergisi durur ama kamulaştırma takvimi başlardı, mülk sahibi akıbetini bilirdi; programa alınmayınca sahibi ne satabildiği ne yapılaşabildiği arsasıyla belirsizlikte bekler, belediye de 9/10 vergiyi tahsil edemez: gecikme; hem mülkiyet hakkını hem belediye gelirini aynı anda törpüler (kısıtlılık-kalkınca-tam-vergi ve emlak-tarama dosyalarının program ayağı: 1/10; kısıtlamanın tazminatıdır, plansızlığın kirası değil). (2) 'Genel uygulama' hali; tespitsizliğin itirafıdır: hangi parsel hangi tarihte kesinleşen planla kısıtlandı, program yapılsa hangileri kapsama girerdi, bu sorular parsel bazında cevaplanmadan 1/10; toptan bir iskonto gibi dağıtılır: kısıtlı olmayan taşınmazlar da indirimden yararlanıyor olabilir, bulgunun gelir boyutu buradadır. (3) Program; hukuki zorunluluktur ve dava kalkanıdır: m.10'daki üç ay emredicidir, programsız geçen yıllar; mülk sahipleri cephesinde kamulaştırmasız el atma-tazminat davalarının da zeminidir: el-atma dosyalarında ödenen faiz-vekalet ücretlerinin kökünde çoğu kez yapılmamış imar programı yatar. (4) Çözüm takvimlidir: meclisçe beş yıllık imar programının çıkarılması, umumi hizmet alanlarının önceliklendirilmesi, programa alınanlarda verginin durdurulup kamulaştırma sürecinin başlatılması, alınmayanlarda kısıtlılık durumunun parsel bazında yeniden değerlendirilmesi.

Yapılacaklar: (1) Program: yürürlükteki imar planları için beş yıllık imar programı hazırlanıp meclise sunulsun; umumi hizmet alanları etap-bütçe planıyla programa bağlansın. (2) Parsel envanteri: 1/10 uygulanan tüm taşınmazlar listelenip kısıtlılık dayanağı (plan-tarih-kullanım kararı) parsel bazında doğrulansın; dayanaksız olanlarda tam vergiye dönülsün. (3) Vergi eşlemesi: programa alınan parsellerde vergi durdurma, alınmayanlarda 1/10'un hukuki durumu emlak servisince kayda bağlansın. (4) Risk yönetimi: uzun süredir kısıtlı bekleyen parsellerdeki dava riski hukuk birimince raporlanıp kamulaştırma önceliklerine yansıtılsın.

Uygulama önerisi: 1/10 oranı uyguladığınız her parselde tek soruluk köprü testi uygulayın: 'bu taşınmaz hangi imar programını bekliyor ve o program nerede?' Program gösterilebiliyorsa 1/10 geçiş döneminin vergisidir, gösterilemiyorsa belediye; kendi ödevini yapmamanın bedelini vergi gelirinden ödemektedir; ve denetçi bunu tek cümleyle yazar: imar programları hazırlanmadığından 1/10 uygulaması devam ettirilmiştir.