Sit alanındaki üniteler kurul onayı dışına çıkarılır mı?

Olmuştur, 2024 denetiminde, birinci derece doğal sit alanındaki ticari ünitelerin kiralanması işlemlerinde 'mevzuata aykırı uygulamalara rastlandığı' yazılmış ve dosyanın kronolojisi tek tek serilmiştir: üniteler; koruma kurulunun kararına ekli ve onanan vaziyet planına dayanır, sonrasında belediye, bir bölümün 'onanan vaziyet planına uygun olarak imar edilemediğini' bildirip plan değişikliği talep etmiş; ama 'taşınmaz dosyasında kurul tarafından onanan avan projenin değişikliğine dair herhangi bir dokümana ulaşılamamıştır', buna rağmen aynı bölüm, yıllar sonra encümen kararlarıyla büfeler halinde kiraya verilmiş; üstelik şartname-değerleme belgelerindeki alan tarifleri de kendi içinde tutarsız kalmıştır.

Analiz: (1) Sit alanında son söz kurulundur: doğal sitte yapı-kullanım-değişiklik; koruma kurulunun izin ve ilke kararları çerçevesinde yürür, onanlı plandan sapan her imar durumu; yeni bir kurul kararıyla meşrulaşmadıkça askıdadır: 'değişikliği talep ettik' yazısı; onayın kendisi değildir, dosyada onay belgesi yoksa, hukuken onay yoktur. (2) Encümen, kurulun yerine geçemez: kurul onayı belirsiz bir alanı büfe olarak kiraya vermek; kullanım kararını korumadan sorumlu merciin elinden alıp kira komisyonuna devretmektir, kiralamanın ihale-encümen basamakları usulünce yürüse bile, zemindeki koruma izni eksikse üstteki her işlem sakat doğar (GSM-ruhsat ve yetki-belgesiz-tesis dosyalarının koruma hukuku sürümü: sektörel izin katmanı, kiralama usulünün ön şartıdır). (3) Belge tutarsızlığı ikinci cephedir: şartnamede başka, değerleme raporunda başka alan tarifleri, kiralanan şeyin ne olduğu (kaç m², hangi sınırlar) net değilse: bedel tespiti, ecrimisil kıyası ve sözleşme denetimi hepsi zeminsiz kalır, sit alanı gibi hassas coğrafyada 'sınırları belirsiz kiralama', taşma ve dolgu risklerini idarenin gözünden kaçırır: nitekim şartnamelere 'tahsis edilen alandan başka alan kullanılamaz' hükmü yazmak; sahada ölçüp denetlemedikçe kağıtta kalır. (4) Hazine mülkiyeti katmanı: alan Hazine'den kiralanmışsa; belediyenin üçüncü kişilere kullandırma yetkisinin sınırları da (kiralama sözleşmesi-izin şartları) dosyada net olmalıdır, üç katman (Hazine izni + kurul onayı + kiralama usulü) birlikte tamam olmadan işlem tamam sayılmaz.

Yapılacaklar: (1) Dosya rekonstrüksiyonu: kurul kararları, onanlı vaziyet-avan projeler, değişiklik yazışmaları ve mevcut fiili durum (ölçülü röleve) tek dosyada birleştirilsin; onaysız sapmalar listelensin. (2) Kurul başvurusu: fiili duruma ilişkin güncel değerlendirme için koruma kuruluna başvurulsun; kurulun kararına göre uyarlama-yıkım-devam seçenekleri uygulanacak takvime bağlansın. (3) Kiralamaların gözden geçirilmesi: kurul onayıyla uyumsuz üniteler için sözleşme durumu (askı-fesih-revizyon) hukuk görüşüyle netleştirilsin; alan tarifleri röleveyle düzeltilip sözleşmelere işlensin. (4) Saha denetimi: sit içi kiracıların tahsisli sınırlara uyumu (deniz-kara yönüne taşma) dönemsel tutanaklı kontrole bağlansın; koruma hükmü ihlallerinde kurul ve ilgili kurumlara bildirim rutini kurulsun.

Uygulama önerisi: sit alanındaki her işlem için tek soruluk onay testi uygulayın: 'bu kullanımın dayandığı kurul kararının tarihi ve sayısı dosyada mı?' Dosyadaysa işlem koruma hukukuna oturuyordur, yoksa encümen kararı, kurulun boşluğunu dolduramaz; ve denetçi bunu tek cümleyle yazar: kiralama işlemlerinde mevzuata aykırı uygulamalar bulunmaktadır.