2886 kira sözleşmesinde noter tescili zorunlu mu?

Zorunlu, 2024 denetiminde birden çok belediyeye aynı başlıkla yazılmıştır: '2886'ya göre ihaleyle kiraya verilen taşınmazlara ait kira sözleşmelerinin NOTERLİKÇE TESCİL EDİLMEDİĞİ.' Dayanak, kanunun sözleşme maddesidir: m.57, müşteri; onaylanan ihale kararının bildirilmesini izleyen günden itibaren 15 gün içinde, geçici teminatı kesin teminata çevirerek, noterlikçe tescil edilmiş sözleşmeyi idareye vermek ZORUNDADIR. İmza dosyada olabilir; kanunun istediği şekil, noter mühürüyle tamamlanır.

Analiz: (1) Şeklin işlevi: noter tescili süs değildir, sözleşmeye kesin tarih ve güçlü ispat verir: kiracı 'ben öyle imzalamadım' diyemez, tahliye-alacak davalarında metin tartışması kapanır; damga vergisi-harç bacağı da bu aşamada disipline girer (tescilsiz sözleşme; çoğu kez damga vergisi eksikliğini de beraberinde taşır). (2) 15 günün çift yükü: aynı sürede iki iş biter, geçici teminat kesine çevrilir + tescilli sözleşme teslim edilir; müşteri bunları yapmazsa m.57'nin devamı sertleşir: protesto çekmeye-hüküm almaya gerek kalmaksızın ihale bozulur ve geçici teminat gelir kaydedilir, yani tescil; kiracının nazına bırakılmış bir rica değil, ihalenin tamamlanma şartıdır. (3) İdarenin ihmal payı: bulgu belediyeye yazılır; çünkü tescilsiz sözleşmeyle kiracıyı taşınmaza sokan idare; kendi kanununun teslim şartını takip etmemiştir, süreç yönetimi (ihale onayı → tebliğ → 15 gün takibi → tescilli nüshanın dosyaya girişi) idarenin kontrol listesidir (kira ailesinin diğer dosyalarıyla birleşin: süre uzatımının ihalesizliği, rayiç güncellemesi, teminat tamamlama, sözleşme hukuku zinciri halka halka kopar). (4) İstisna karıştırmayın: kamu kurumlarıyla yapılan m.75-tahsis/protokolleri veya emanet ilişkileri başka rejimdir; 2886 ihalesiyle kurulan her kira, m.57 şekline tabidir.

Yapılacaklar: (1) Envanter taraması: yürürlükteki tüm 2886 kira sözleşmelerini listeleyin; noter tescili olmayanları tespit edip kiracılara süre vererek tescili tamamlatın (masraf sözleşme gereği müşteriye aittir). (2) Yeni ihale rutini: ihale onayının tebliğiyle başlayan 15 günlük takvimi dosya kapağına yazın; 'kesin teminat + tescilli sözleşme' ikisi birden gelmeden yer teslimi yapılmasın. (3) Yaptırım disiplini: süresinde tescilli sözleşme vermeyen müşteride m.57 sonucunu uygulayın, ihalenin bozulması ve geçici teminatın gelir kaydı; 'idare unutmuştu' savunmasına alan bırakmayın. (4) Damga-harç kontrolü: tescil aşamasında damga vergisinin doğru matrah-oranla ödendiğini teyit eden satırı kontrol listesine ekleyin.

Uygulama önerisi: kira dosyalarında tek soruluk kapak testi kullanın: 'bu sözleşmenin üstünde noter mührü var mı?' Mührü olan dosya; tahliyede, alacakta, denetimde kendini savunur, olmayan ise, imzası tartışmaya açık bir kağıtla kamu taşınmazı teslim etmiştir; denetçi de eksikliği tek cümleyle yazar: tescil ettirilmemiştir.