Kamulaştırma bedeli araştırmasız yüksek belirlenirse?

Şüpheyle, birebir emsal sorgu aynen şöyledir: 'kamulaştırmalarda, kıymet takdir komisyonunca bedel belirlenirken YETERLİ ARAŞTIRMANIN YAPILMAMASI sonucu kamulaştırma bedellerinin olması gerekenden YÜKSEK tespit edildiği.' 'Herkes memnun' cümlesi; memnuniyeti finanse edenin kamu kasası olduğunu atlar.

Analiz: (1) Değerin disiplini (2942): kamulaştırma bedeli; Kanunun değer esaslarına göre, taşınmazın cins-nevi, yüzölçümü, imar durumu, emsal satışlar, resmi birim değerler, gelir metodu (tarımda net gelir) gibi unsurların belgeli analiziyle, tespit edilir; kıymet takdir/uzlaşma komisyonlarının raporu, bu unsurları gerekçeli işlemek zorundadır. Araştırmasız rakam; 'takdir' değil tahmindir, ve tahmin, iki yönde de zarar üretir. (2) İki yönlü tehlike: düşük bedel; mal sahibinin hakkını yer, dava-faiz üretir (tezyid-i bedel yükü); yüksek bedel ise doğrudan kamu zararıdır, uzlaşmanın kolaylığı çoğu zaman yüksekliğin belirtisidir: mal sahibinin itirazsız 'evet'i, piyasanın üstünde bir teklifle satın alınmış olabilir (trampa-%120, hisse-rayiç dosyalarının kamulaştırma yüzü: kamu; malı değerinde alır, ucuza kapatmaz, pahalıya da kapanmaz). (3) Şüpheyi büyüten desenler: aynı bölgede kısa aralıklarla farklı bedeller, komisyon raporlarının tek-tip/şablon oluşu, emsal gösterilmeden 'piyasa böyle' notları, kamulaştırma sonrası taşınmazın düşük bedelle üçüncü kişilere geçmiş emsalleri, denetim; bedel dosyalarını bu desenlerle tarar. (4) Sorumluluk: yüksek tespit; komisyon üyeleri + onay-ödeme zinciri yönünden tazmin sorgusudur; 'mal sahibi razıydı' savunması, kamu zararında dinlenmez.

Yapılacaklar: (1) Rapor standardı kurun: kıymet takdir raporu şablonu, emsal satış tablosu (tapu-değer verileri), imar-fiili durum analizi, değerleme yöntemi ve hesap; gerekçesiz rapor komisyondan çıkmasın; büyük-değerli parsellerde lisanslı değerleme raporu desteği alınsın. (2) Geçmiş dosyaları örnekleyin: son dönem kamulaştırma bedellerini bölge emsalleriyle kıyaslayın; belirgin sapmalarda inceleme (gerekiyorsa sorumluluk-tahsil süreci). (3) Komisyon bağımsızlığı: üyelerin taraf-taşınmazla ilişki beyanı (m.27-28 hassasiyeti, başkanla-trampa dosyası); pazarlık tutanaklarının bedel gerekçesiyle bağlantısı. (4) Program-bütçe bağı: kamulaştırma programında parsel bazlı tahmini değerler; gerçekleşen bedellerin programla kıyas raporu, sapma analizi, hem bütçe disiplini hem erken uyarı aracıdır.

Uygulama önerisi: her kamulaştırma bedelinin altına tek soruluk şerh isteyin: 'bu rakamı hangi üç emsal doğruluyor?' Üç emsalini gösterebilen bedel; uzlaşmada da yargıda da ayakta kalır, gösteremeyen ise, mal sahibinin memnuniyetiyle değil, denetçinin kıyas tablosuyla test edilir; ve tablo, cömertliği kamu zararı diye adlandırır.