Şirket konutları açık artırma yerine kurayla satılır mı?

Eleştirilmiştir, 2023 denetiminde aynen: 'şirket payına düşen 76 villadan 60'ının satışının, AÇIK ARTIRMA yerine BELİRLENEN FİYATLAR üzerinden KURA ÇEKİLİŞİ ile yapıldığı; bu durumun şirketin SATIŞ GELİRLERİNİ ve KARLILIĞINI olumsuz etkilediği.' 'Herkese eşit şans' kurgusu; şansı alıcılara, faturayı şirkete dağıtmıştır.

Analiz: (1) Talep fazlasının ekonomisi: sabit fiyata, konut sayısından fazla başvuru geldiyse, fiyat, piyasanın altındadır; aradaki fark (piyasa değeri − sabit fiyat), kurayı kazanan şanslı alıcılara hediye edilen şirket geliridir. Basiretli tacir (TTK m.18); talep fazlasını fiyat keşfine çevirir: açık artırma, kapalı teklif, en yüksek teklif turları, kura ise fiyat keşfini kapatan tek yöntemdir (muhammen-düşük dosyalarının şirket yüzü: kamu ailesinde satışın amacı 'dağıtmak' değil, 'değerinde satmak'tır). (2) 'Adalet' argümanının testi: açık artırma da herkese açıktır, eşitlik, yarışma hakkında sağlanır; kura eşitliği ise ancak sosyal amaçlı, maliyet-esaslı satışlarda (TOKİ tipi sosyal konut programlarında, mevzuatı ve kriterleriyle) meşrudur. Kar amaçlı şirketin lüks villa portföyü o kategoriye girmez; 'kura' burada adaleti değil, seçilmiş şansı üretir, üstelik kuranın kimlere çıktığı sorusu, kayırma iddialarına yapısal olarak açıktır. (3) YK sorumluluğu: satış yöntemini belirleyen yönetim kurulu; gelir maksimizasyonundan sapmanın gerekçesini (varsa) belgelemek zorundadır, gerekçesiz sapma, karlılık kaybı kadar özen yükümü (m.626/369) tartışmasıdır; iki tarafı da (belediye ortaklık payı + şirket kasası) etkiler.

Yapılacaklar: (1) Kalan stoku doğru usulle satın: satılmamış konutlar için değerleme raporlu muhammen + açık artırma/kapalı teklif düzeni (ilan-şeffaflık kurallarıyla); YK kararında yöntem-gerekçe açıkça yazılsın. (2) Yapılan satışların analizini çıkarın: kura ile satılan konutların satış fiyatı ↔ dönemin emsal piyasa değerleri; farkın toplamı ve sorumluluk değerlendirmesi, kısa sürede el değiştiren (devredilen) kuralı konutlar varsa fark, kanıtın kendisidir. (3) Satış politikası yazın: şirketin gayrimenkul satışlarında usul (artırma esas; istisnalar ve şartları), değerleme zorunluluğu, ilan kanalları, ödeme-teminat düzeni, YK onaylı tek belge; her projede yeniden icat edilmesin. (4) Sosyal amaç varsa adıyla kurun: dar gelirliye konut hedefleniyorsa; kriterli (gelir testi), maliyet-esaslı ve mevzuat dayanaklı ayrı bir program tasarlanır, lüks segmentte 'kura', sosyal politika değil gelir feragatidir.

Uygulama önerisi: şirket satışlarında tek soruluk yön belirleyin: 'başvuru konuttan çoksa, fiyat neden sabit?' Talep fazlasını artırmaya taşıyan şirket; değeri kasasına yazar, kuraya taşıyan ise, aradaki farkı çekiliş torbasına koyar ve denetçi o torbayı iki kalemde açar: gelir kaybı, karlılık kaybı.