Kiracının aldığı YKB, ona satın alma hakkı verir mi?

Değil, birebir emsal 2021 denetiminde 'hatalı uygulamalar' başlığının ilk maddesidir: 'belediyeden KİRALANAN taşınmaz için KİRACI tarafından yapı kayıt belgesi alınması' ve buna dayalı satış talebi, üstelik emsalde kira sözleşmesi, yapılan imalat-tesisin süre sonunda belediyeye terk edileceğini açıkça yazmakta; sözleşme de satış talebinden yıllar önce sona ermiş durumdadır: yapılar zaten belediyenin mülkiyetine geçmiştir.

Analiz: (1) YKB neyi belgeler, neyi belgelemez: Yapı Kayıt Belgesi; imara aykırı yapının kayıt altına alınmasını sağlar, mülkiyet veya hak sahipliği yaratmaz. Geçici m.16'nın doğrudan satış imkanı; kamu taşınmazı üzerine kendi imkanlarıyla, işgalci konumunda yapı yapmış YKB sahiplerinin durumunu tasfiye etmek içindir. Kiracı ise işgalci değil, sözleşmeyle oturandır: taşınmazı kullanma hakkını da, üzerine tesis yapma iznini de sözleşmeden alır; sözleşme 'süre sonunda tesis belediyeye terk edilir' diyorsa, yapı, kiracının değil belediyenin yapısıdır; başkasının (kamunun) yapısına alınan YKB, satın alma hakkının anahtarı olamaz. (2) Talebi kabulün sonuçları: sözleşmeyle belediyeye kazandırılmış bir tesisin, YKB bahanesiyle eski kiracıya rayiçle bile satılması; sözleşme kazanımının iadesi + ihalesiz devir demektir (m.17-paydaş, YKB-taksit dosyalarındaki 'doğrudan satış ancak kanunun tarif ettiği hak sahibine' ilkesi); kabul eden idare, kira sözleşmesinin terk hükmünü kendi eliyle yırtar. (3) Kiracı-YKB kesişiminde doğru okuma: kira süresi devam ederken alınmış YKB; olsa olsa yapının imar-kayıt statüsünü etkiler, kullanım ilişkisi kira hukukunda kalır; süre bitince tesis, sözleşme gereği kime bırakılacaksa ona kalır. Kiracının gerçekten satın alma isteği varsa yolu bellidir: 2886'nın ilanlı satış ihalesi, herkesle eşit yarışarak.

Yapılacaklar: (1) Talebi gerekçeli reddedin: sözleşmenin terk maddesi + sürenin bitişi + YKB'nin hak doğurmadığı analiziyle yazılı cevap; benzer taleplere emsal olacak bir hukuk görüşü dosyalayın. (2) Mülkiyeti fiilen üstlenin: süre sonunda terk edilen tesislerin teslim-tespit tutanakları, taşınmaz-varlık kayıtlarına girişleri (250-252) ve yeni değerlendirme kararı (ihaleyle kiralama/satış ya da hizmet kullanımı), kağıtta sizin, fiilen eski kiracıda kalan tesis; ecrimisil-işgal dosyasının konusu olur. (3) Portföy taraması: kiracılarınızın-tahsis sahiplerinizin, kullandıkları kamu taşınmazları için YKB alıp almadığını sorgulayın (ÇŞİDB kayıtlarından); alınmış YKB'lerin sözleşme ilişkisine etkisini tek tek analiz edin, sessiz kalınan her YKB, yarının satış talebidir. (4) Yeni sözleşmelere kayıt ekleyin: 'kiracı, taşınmaz ve üzerindeki yapılar için imar barışı-benzeri kayıt/af başvurularını ancak idarenin yazılı onayıyla yapabilir; aksi halde sözleşme ihlalidir', kapıyı baştan kapatın.

Uygulama önerisi: bu tür taleplerde tek soruluk mihenk kullanın: 'bu yapı, talep sahibinin mi, yoksa sözleşme gereği bizim mi?' Cevap sözleşmedeyse YKB yalnız bir kayıt belgesidir; tapu değildir, ve kamu taşınmazında tapunun yolu, belge biriktirmekten değil, kanunun tarif ettiği hak sahipliğinden ya da herkesle eşit girilen ihaleden geçer.