Çok yıllı kiralamada teminat ve damga neye göre hesaplanır?

Değil, 2023 denetiminde aynen yazılmıştır: 'taşınmaz ihalelerinden alınan GEÇİCİ TEMİNAT, KESİN TEMİNAT ve İHALE KARAR DAMGA VERGİSİ hesabında HATA yapıldığı', hatanın kökü tektir: çok yıllı işte matrahın, işin toplam süresi yerine tek yıla sıkıştırılması.

Kural seti: (1) Teminat matrahı (2886): geçici teminat, tahmin edilen bedelin %3'ü (m.25, oranın sabitliğini ilan-teminat dosyasında kurmuştuk); kesin teminat da ihale bedali üzerinden oranla alınır. Çok yıllı kiralamada 'tahmin edilen bedel/ihale bedeli'; sözleşme süresinin TAMAMINA ait bedeldir, 5 yıllık kiranın teminatını 1 yıllık bedelden almak, güvencenin beşte dördünü baştan terk etmektir: yıl ortasında kaçan kiracının bıraktığı teminat, kalan yılların zararını karşılamaz (fesihte gelir kaydı dosyasının matematiği, matrah doğruysa çalışır). (2) Damga matrahları (488 + ekli I sayılı tablo): kira mukavelelerinde damga; 'mukavele süresine göre kira bedeli üzerinden' binde 1,89, kanun 'süreye göre' diyerek toplam matrahı açıkça yazmıştır; ihale kararlarından binde 5,69 da aynı toplam bedelin kararına uygulanır; mükellef, resmi daire-kişi ilişkisinde kişidir (m.3-8), yani eksik hesap, kiracıya vergi bağışıdır; eksik tahsil edilen damga, idarenin sorumluluğunda bir vergi kaybı olarak döner (m.19-24 sorumluluk düzeniyle). (3) 'Her yıl güncellenecek' savunması: kira artış maddesi; matrahı küçültmez, belirlenebilir toplam (yıllık bedel × süre, artış formülüyle birlikte) hesap edilir; edilemeyen istisnai kurgularda bile teminat-damga pratiği 'ilk yıl' değil, sözleşmenin belli parayı ihtiva eden bütünü üzerinden kurulur. (4) Zincir etkisi: matrah bir kez yanlış kurulunca; teminat yetersiz, damga eksik, fesih güvencesi zayıf ve kiracı lehine sistematik bir fark doğar, tek parametre, üç kalem bulgu (nüfus-ödenek dosyasındaki desen: kökteki hata, dallarda çoğalır).

Yapılacaklar: (1) Hesap şablonunu düzeltin: kiralama ihale onay belgelerine 'toplam süre bedeli' satırı; geçici %3, kesin teminat ve damga (karar binde 5,69; sözleşme binde 1,89) bu satırdan otomatik hesaplansın. (2) Yürüyen sözleşmeleri tarayın: yıllık matrahtan hesaplanmış teminatların toplam-matraha tamamlatılması (ek teminat çağrısı; vermeyene m.62 uyarı-fesih hattı); eksik damga vergilerinin ikmalen tahsili (kiracıya tebligatla) ve vergi dairesi yükümlülüklerinin kontrolü. (3) Kesin teminat iade düzenini süreyle hizalayın: çok yıllı işte teminat, sözleşme sonuna kadar yaşar; vade-yenileme takibi (teminat envanteri dosyası) toplam süreye kurulsun. (4) İkiz kontrol: satış ihalelerinde de aynı disiplin, karar damgası ve teminat, ihale bedelinin bütününden; 'taksitli satışta ilk taksit üzerinden' benzeri kısaltmalara izin yok.

Uygulama önerisi: kiralama dosyalarında tek çarpanlı test uygulayın: 'yıllık bedel × süre = matrah; teminat ve damga bu sayıyı görüyor mu?' Gören dosya; güvencesiyle, vergisiyle ve fesih gücüyle tamdır, görmeyen ise, her çok yıllı sözleşmede kiracıya sessiz bir indirim, denetçiye hazır bir hesap farkı bırakır.