Ciro paylı sözleşmede beyanı kim doğrular?

Eksik, 2023 denetiminde aynen yazılmıştır: 'üst hakkıyla inşa edilen AVM içindeki işletmelerce ödenen CİRO BEDELLERİNİN firmaların KENDİLERİ tarafından hesaplandığı; rakamların belediyece TEYİDİNE dair MALİ MÜŞAVİR ONAYLI belgelerin bulunmadığı.' 'Ödüyorlar ya' cümlesi; ne kadar ödemeleri gerektiğini hiç bilmediğinizi itiraf eder.

Çerçeve: (1) Modelin doğası: m.15/h-m.18/e düzeninde taşınmaz üzerinde (30 yılı aşmamak üzere, meclis kararıyla) sınırlı ayni hak tesis edilip YİD kurgusu yapılabilir; gelirin ciroya endekslenmesi meşru bir sözleşme tekniğidir, ama ciro; kiranın aksine, karşı tarafın defterinde doğan bir sayıdır. Beyana dayalı her gelirde kural aynıdır (yangın vergisi, ETV, eğlence vergisi dosyaları): beyan, denetlenmedikçe ikramdır. (2) Doğrulamasız ciro payının riskleri: eksik beyan (kasa-POS dışı satışlar, iade-iskonto oyunları, alt kiracı cirolarının kapsam dışı bırakılması), grup içi transferlerle cironun başka tüzel kişiye kaydırılması ve yıllar içinde 'itiraz edilmeyen beyan'ın fiili standarda dönüşmesi, payınız; sözleşmedeki oranın değil, karşı tarafın insafının fonksiyonu haline gelir. (3) Asgari doğrulama seti: sözleşmeye (yoksa ek protokole) yazılması gerekenler, YMM/SMMM onaylı yıllık ciro raporu; POS-yazarkasa (ÖKC) verileri ve KDV beyannameleriyle çapraz mutabakat hakkı; idarenin defter-belge inceleme ve bağımsız denetçi görevlendirme yetkisi; eksik beyanda cezai şart + geriye dönük fark faiziyle; alt kiracı-devir hallerinde bildirimin zorunluluğu. Bu set yoksa, tahsil ettiğiniz her pay 'doğru varsayılan' bir rakamdır (m.26-tesis, İBB-kullanım hakkı dosyalarıyla aynı aile: gelir paylaşımlı sözleşme, denetim maddesi kadar değerlidir). (4) Muhasebe bacağı: ciro payı tahakkukları; beyan-teyit belgesine dayanmalı, yıllara sari sözleşme geliri olarak düzenli izlenmelidir, belgesiz tahakkuk, denetimde 'dayanaksız kayıt' olarak da okunur.

Yapılacaklar: (1) Sözleşmeyi teyit yönünden analiz edin: denetim-doğrulama, belge ibrazı, cezai şart maddeleri var mı; eksikse ek protokolle tamamlayın, yoksa mevcut denetim hakkınızı (genel hükümler + sözleşme dürüstlük kuralı) hukuk görüşüyle işletin. (2) Geriye dönük mutabakat başlatın: son yılların bildirilen ciroları ↔ işletmelerin KDV beyannameleri/e-arşiv verileri (talep-yazışmayla) ↔ AVM yönetim raporları; sapma çıkan dönemler için fark-faiz tahakkuku. (3) Yıllık rutin kurun: her yıl YMM onaylı ciro tasdik raporu + idare tarafından örneklem POS-gün kontrolü; sonuçların tek sayfalık 'ciro payı doğrulama tutanağına' bağlanması. (4) Portföye genelleyin: ciro-hasılat paylı bütün sözleşmelerinizi (otopark, büfe, reklam, iskele) aynı sete tabi tutun, beyana dayalı gelir listeniz, doğrulama listenizle eşleşsin.

Uygulama önerisi: gelir paylaşımlı sözleşmelerde tek cümlelik ilke benimseyin: 'oranı biz yazdık; sayıyı da biz doğrularız.' Sayıyı doğrulayan idare, sözleşmesinin gerçek değerini tahsil eder, doğrulamayan ise, payının yüzdesini değil, karşı tarafın beyan ahlakını tahsil eder; denetçi de bu farkı 'onaylı belge bulunmamaktadır' cümlesiyle tescil eder.