TOKİ ve kurumlara bedelsiz taşınmaz devri nasıl olmalı?

Var ve 2024 denetiminde tam bu başlıkla yazılmıştır: 'belediye taşınmazlarının Toplu Konut İdaresine BEDELSİZ devredilmesi', bulgunun ekseni, devrin kendisinden çok şartlarının kurulmamasıdır; çünkü kanun, bedelsiz devri serbest bir bağış olarak değil, şerhli ve amaçlı bir işlem olarak tanır.

Kural seti: (1) Dayanak (5018 m.45/3): kamu idareleri; taşınmazlarını diğer kamu idarelerine bedelsiz devredebilir, AMA iki kayıtla: taşınmazın, devralan idarenin GÖRMEKLE YÜKÜMLÜ OLDUĞU KAMU HİZMETLERİNDE kullanılacağına ve amacına uygun kullanılmaması halinde GERİ ALINACAĞINA dair TAPU KÜTÜĞÜNE ŞERH konulması kaydıyla. Şerhsiz bedelsiz devir; kanunun izin verdiği işlemin güvencesiz halidir, taşınmaz üzerindeki kamu kontrolü, ferağla birlikte biter. (2) Usul çerçevesi: m.45'e dayanan Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Tahsis ve Devri Hakkında Yönetmelik; devir-tahsisin usulünü (talep, komisyon-değerleme, protokol, süre-şart, izleme) kurar, 'meclis kararı + ferağ' ikilisi, bu usulün tamamı değildir; devir protokolünde kullanım amacı, süresi, geri dönüş şartları yazılmalıdır. (3) TOKİ özelinde kritik soru: devredilen arsa; TOKİ'nin kamu hizmeti niteliğindeki işine mi (sosyal konut, afet konutu, kentsel dönüşüm alanı) yoksa satış esaslı projesine mi gidiyor? Satılacak konut-ticari ünite üretimine bedelsiz arsa vermek; 'kamu hizmetinde kullanım' şartını tartışmalı kılar, bu senaryoda doğru kurgu bedelsiz devir değil; bedelli devir, kat/gelir paylaşımı veya arsa satışı karşılığı hasılat payı modelidir (bedelsiz irtifak-kontenjan dosyasındaki ilke: kamu malı karşılıksız çıkmaz; karşılığı ya hizmettir ya bedel). (4) Şerhsiz devrin riskleri: amaç değişirse geri alma imkanının zayıflaması, projenin akıbetini izleyecek hukuki bağın yokluğu ve 'belediyeden çıkan değer, karşılığı ne' sorusunun cevapsızlığı; muhasebe tarafında da devrin (250 ailesinden çıkış, m.45 devri niteliğiyle) doğru kaydı gerekir.

Yapılacaklar: (1) Yapılmış devirleri onarın: TOKİ ve diğer kurumlara şerhsiz devredilmiş taşınmazlar için ek protokol + tapuya şerh tesisini talep edin; kullanım amacını ve geri alma şartını yazılı bağlayın, proje bitmişse fiili kullanımın amaç uygunluğunu tespit edip dosyalayın. (2) Devir standardı kurun: bedelsiz devir taleplerinde zorunlu set, devralanın görev bağını gösteren gerekçe, kullanım amacı-süresi, m.45 şerh taahhüdü, protokol, meclis kararında bu şartlara atıf; şerh konmadan ferağ verilmesin. (3) Model seçimini bilinçli yapın: satış-gelir üretecek projelerde bedelsiz devir yerine gelir/kat paylaşımlı protokoller; değerleme raporuyla belediye payının güvenceye alınması. (4) İzleme dosyası açın: devredilen her taşınmaz için yıllık akıbet kontrolü (amaçta mı, boş mu, satıldı mı); amaç dışılıkta geri alma sürecinin işletilmesi, şerh, kullanılmak için konur.

Uygulama önerisi: bedelsiz devir kararlarının altına tek satır ekletin: 'm.45 şerhi konmadan tapuya gidilmez.' Şerhli devir; kamuya güven, belediyeye güvence, denetçiye kısa bir 'uygun' notudur, şerhsiz devir ise, iyi niyetin tapu kütüğünde iz bırakmadan buharlaştığı ve raporda 'bedelsiz' kelimesinin altı çizilerek anıldığı bir işlemdir.