Sahil dolgu alanı ticari tesisle doldurulabilir mi?

Sınır, 2024 denetiminde bir sahil kenti büyükşehrine ayrıntısıyla çizilmiştir: 'tahsisli sahil dolgu alanında, EMSAL HESABINA DAHİL EDİLMEYEN alanların emsale konu hale getirilmesi suretiyle TİCARİ FAALİYET yürütülmesi ve yapı ruhsatına AYKIRI yapılar yapılması', kardeş bulgular da aynı kıyıda dizilir: tahsisli dolguda imar-kira sözleşmesine aykırı kullanımlar, dolgudaki kamusal otoparkların işletmelerce özel otoparka dönüştürülmesi. 'Tasarruf bizde' cümlesi doğrudur; ama tasarruf, rejimi değiştirmez.

Dolgu rejiminin haritası: (1) Alanın kaynağı ve statüsü: 3621 m.7, deniz-göl-akarsularda kamu yararının gerektirdiği hallerde, uygulama imar planı kararıyla doldurma-kurutma suretiyle arazi elde edilebilir; 5393 m.79, belediyece kazanılan bu alanlar, Kıyı Kanunu ve ilgili mevzuata uygun kullanılmak ŞARTIYLA Hazinece belediyenin (büyükşehirlerde büyükşehir) tasarrufuna bırakılır. Yani elinizdeki şey mülkiyet değil, şartlı tasarruftur, şart bozulursa tasarrufun meşruiyeti de tartışmaya açılır. (2) Ne yapılabilir (Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliği m.13-14): dolguda; ulaşım altyapı tesisleri, ibadet yeri, yeşil alan düzenlemeleri (park, çocuk bahçesi, açık spor alanları) ve açık alan ağırlıklı kullanımlar yapılabilir; yapılaşmanın ölçüsü serttir: emsal, aynı amaçla ayrılan alanın %3'ü; yükseklik 5.50 m'yi aşmayan, takılıp sökülebilir elemanlarla. Bu çerçevede kafe-büfe ancak bu ölçek ve nitelikte, halkın kıyıdan yararlanmasını destekleyen tali unsur olabilir, kıyıyı ticari işletme sahasına çeviren kalıcı-kapalı yapılar dizisi olamaz. (3) Emsal oyunu neden ağır: 'emsale dahil olmayan' (açık alan, saçak, pergole vb.) diye projelendirilen alanların sonradan kapatılıp ticarete açılması; hem %3 sınırının fiilen delinmesi hem ruhsata aykırılık hem de kıyıda herkese ait kullanımın özel işletmeye devridir (m.26-tesis, dolgu-otopark dosyalarıyla ortak ilke: kamusal alan, işletme cirosunun arka bahçesi değildir). Anayasal fon da unutulmamalı: kıyılar, devletin hüküm ve tasarrufunda, öncelikle kamu yararına açık yerlerdir. (4) Mali bacak: bu alanlardaki kiralamalar da (yapılabilirlik sınırları içindeyse) rayiç-ihale-sözleşme disiplinine tabidir; sözleşmeye aykırı büyüyen işletmeden ecrimisil-fesih hattı işletilmelidir.

Yapılacaklar: (1) Dolgu envanter-teşhisi: onaylı imar planı + ruhsat projeleri ↔ fiili durum (halihazır/uçuş görüntüsü) karşılaştırması; emsal dışıyken kapatılan, ruhsatsız büyüyen, amaç dışı kullanılan alanların listesi. (2) Geri dönüş programı: ruhsata aykırı kısımların düzeltilmesi-kaldırılması (imar yaptırımlarıyla, 32-42 hattı), kapatılan açık alanların açığa döndürülmesi, otopark gibi kamusal fonksiyonların iadesi; işletme sözleşmelerinde aykırılık-fesih maddelerinin işletilmesi. (3) Yeni kiralamalarda çerçeve: dolguda işletmeye verilecek her nokta için 'yönetmelik uygunluk kontrol listesi' (fonksiyon, emsal, yükseklik, sökülebilirlik) + rayiç bedel + kısa-denetimli sözleşmeler. (4) Kurumsal hafıza: dolgu alanının tahsis yazısı, planı, ruhsatları tek dosyada; her yeni talepte 'şartlı tasarruf' notunun hatırlatılması, Bakanlık/Hazine denetimi ve tahsis iptali riski, dosyanın kapağında dursun.

Uygulama önerisi: sahil yatırımlarını tek soruyla test edin: 'bu yapı kıyıyı halka mı açıyor, halktan mı kapatıyor?' Açanlar (yürüyüş yolu, park, açık spor) dolgunun varlık sebebidir; kapatanlar (kapalı kafe blokları, özelleşen otoparklar) ise hem Kıyı Kanununa hem tahsisin şartına aykırıdır, ve denetçi, kıyıda metrekare saymayı herkesten iyi bilir.