Muhammen bedel nasıl tespit edilir, düşüklük nasıl ispatlanır?

İki sorunuzun da cevabı 2023 tarihli bir Daire kararında birlikte durur: bir sahil projesindeki ticari ünitelerin işletme ihalesinde 'muhammen bedelin eksik ve hatalı hesaplandığı' iddiası incelenmiş; Daire, projedeki fiili durum, gelir kalemleri ve tespit sürecini birlikte tartarak, denetçinin 'salt arsa payı üzerinden' kurduğu zarar hesabını 'somut verilere dayanmayan' bir tayin sayıp kamu zararı oluşmadığına hükmetmiştir. Karar; hem tespitin usulünü hem de düşüklük iddiasının ispat standardını öğretir.

1) Tespitin usulü (2886 m.9): Tahmin edilen bedel idarece tespit edilir veya ettirilir; işin özelliğine göre bedel ya da hesapta kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret-sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya BİLİRKİŞİLERDEN soruşturulabilir. Yani kanun size yöntem serbestisi verir ama belgeli yöntem ister: emsal kira/işletme bedelleri (aynı bölge-aynı nitelik), gelir kapitalizasyonu (işletme ihalelerinde beklenen ciro-kar üzerinden), resmi veriler (rayiç, oda görüşü), gerekirse SPK lisanslı değerleme. Komisyon tutanağında hangi yöntemin, hangi verilerle kullanıldığı yazmalıdır, 'takdiren' kelimesiyle biten tespit, savunmasız tespittir. 2) Düşüklük iddiasının standardı, kararın asıl hediyesi: Zarar, 'bence düşük' cümlesiyle değil, somut emsal-veriyle kurulur; tek parametreli kaba kıyaslar (yalnız arsa payı, yalnız m² katsayısı), ihale konusu işletmenin yük ve şartlarını (yatırım yükümlülükleri, ihale dışı bırakılıp belediyeye doğrudan gelir sağlayan bölümler, işletme kısıtları) hesaba katmıyorsa, mahkeme-denetim önünde tutmaz. Bu iki yönlü çalışır: sizin tespitiniz de aynı standarda tabidir; 'oda yazısı aldık ama beş yıl öncesinin' savunması, karşı tarafın kaba kıyası kadar zayıftır.

Riskin gerçek adresi: Bedel bulguları asıl şuralarda yanar: tespit hiç yapılmadan (eski bedelin devri), taraflı yapılarak (kiracının beyanı esas alınarak), ya da ihale şartları bedeli bastırarak (rekabeti daraltan koşullarla düşük bedelin 'piyasa sonucu' gibi gösterilmesi). Usulü belgeli, verisi güncel tespit; sonuç düşük görünse bile korunur, bu karar emsalinizdir.

Yapılacaklar: (1) Bedel tespit standardı yazın: her kiralama/işletme ihalesi için asgari veri seti (en az 3 güncel emsal + resmi veri + işin yük-şart analizi) ve komisyon tutanak şablonu (yöntem-veri-hesap). (2) İşletme ihalelerinde geliri doğru modelleyin: ciro payı + asgari sabit bedel karma modeli, hem düşüklük riskini hem 'yüksek muhammen-boş ihale' riskini dengeler. (3) Tespit dosyasını ihale işlem dosyasına zımbalayın: sorgu geldiğinde savunmanız, komisyonun o günkü verileriyle kurulur, yıllar sonra toplanmış emsal, 'sonradan giydirme' görünür. (4) Düşüklük iddiasıyla karşılaşırsanız karşı analizi bu kararın diliyle yapın: iddianın veri seti ne, işin şartlarını içeriyor mu, tarih uyumlu mu, 'somut veri' testi iki tarafı da bağlar.

Uygulama önerisi: bedel tespitini tek cümlelik ilkeye bağlayın: 'muhammen bedel bir tahmindir; ama belgeli bir tahmindir.' Belgesi güncel ve yöntemi yazılı olan tahmin, düşük çıksa bile hata değil takdirdir; belgesiz tahmin ise isabetli çıksa bile denetçiye açıklanamaz, çünkü denetim, sonucu değil süreci okur.