Süresi biten işletmeci tahliye edilmezse ne olur?

Değil, 2024 denetiminde bir il belediyesine yazılan bulgu, bu 'ara dönem'in yıllarca sürebildiğini ve nasıl adlandırıldığını gösterir: 2012'de 7 yıllığına ihale edilen şehirlerarası otobüs terminalinde, kiracılık vasfı HUKUKEN SONLANMIŞ işletmenin TAHLİYESİNİN hala sağlanamadığı ve belediyenin bu alandaki KONTROL-DENETİM yükümlülüğünü etkin biçimde yerine getirmediği tespit edilmiştir. Raporun kavramı nettir: süresi biten kiracı, artık işletmeci değil, fiili İŞGALCİDİR.

Hukuki çerçeve: (1) 5393 m.15/j: terminal kurmak-işletmek-işlettirmek belediyenin yetkisidir; işlettirme 2886 ihalesiyle ve süreli kurulur, süre, ihalenin rekabet vaadinin ta kendisidir: 'yedi yıl sonra bu hak yeniden yarışmaya açılacak' sözü. Süre bitince fiili devam; o vaadi sessizce yutar, işletmeciye ihalesiz uzatma bahşeder (İSPARK-alan aboneliği, jeotermal-protokol ailesinin zaman boyutu: ihalesiz süre = ihalesiz hak). (2) Ara dönemde 'kira almaya devam' da düzeni kurtarmaz: sözleşme bitince alınacak şey kira değil, 2886 m.75 düzeninde ecrimisildir ve asıl yükümlülük tahliyedir (m.75: işgalin idarece tespiti, ecrimisil takdiri, süresinde tahliye edilmeyenin kolluk marifetiyle tahliyesi, belediye taşınmazları için de işleyen mekanizma). Eski kira bedelini tahsil etmeye devam etmek; çoğu kez güncel piyasa değerinin çok altında bir bedelle işgali fiyatlandırmak anlamına gelir (yeni ihalede oluşacak bedel ↔ eski bedel farkı = gelir kaybı hesabının matrahı). (3) Kontrol-denetim kanadı: terminal gibi tesislerde belediyenin işlettirme dönemindeki gözetimi (alt kiralama düzeni, tarifeler, güvenlik-hizmet standartları) sözleşmeyle yaşar; sözleşmesiz dönemde bu araçlar da hukuken boşluktadır, yani işgalci sadece bedel değil, denetimsizlik de üretir.

Yapılacaklar: (1) Envanter: süresi bitmiş ama fiilen devam eden tüm kiralama-işletme ilişkileriniz (terminal, büfe, sosyal tesis, otopark, düğün salonu…), bitiş tarihi, fiili durum, alınan bedel. (2) İki koldan yürüyün: yeni ihale takvimi (şartname güncellemesiyle, bedel tespitinde güncel emsaller) + mevcut işgalciye ecrimisil ihbarnamesi ve tahliye süreci (m.75 zinciri; 'ihaleye kadar boş kalmasın' kaygısı, ihaleyi hızlandırmanın gerekçesidir, işgali sürdürmenin değil). (3) Ara dönemi hukukileştirmenin dar yolu: hizmetin kesintisizliği zorunluysa, kısa süreli-yenilenmeyen geçici işletme düzenlemesini hukuk görüşüyle ve yeni ihale ilanıyla eşzamanlı kurun; 'geçici' etiketli süresizlik, bu bulgunun ta kendisidir. (4) Geçmiş dönem hesabı: işgal dönemine ecrimisil (kira değil) esasıyla fark tahakkuku; alt kiracılardan işletmecinin topladığı bedellerin akıbeti (sözleşmesiz dönemde kimin cebine aktı?) sorgulanıp raporlanmalı, bu soru sorulmadan kapanan dosya, denetçide yeniden açılır.

Uygulama önerisi: kiralama portföyünüz için tek satırlık bir takvim disiplini kurun: 'her sözleşmenin bitiş tarihi, bir ihale ilan tarihidir.' Bitişten 6-12 ay önce ihale hazırlığı başlayan idarede 'ara dönem' diye bir kavram olmaz; olmayan ara dönemin işgalcisi de, ecrimisil dosyası da, denetim bulgusu da olmaz.