Kat karşılığı işte yüklenicinin işini idare üstlenirse?

Olmuştur, birebir olay 2025 tarihli Daire kararında tazmine bağlanmıştır: kat karşılığı yaptırılan villalar için elektrik bağlantı hattına gerekli trafonun belediyece ihale edilip ödenmesi; oysa teknik şartname, elektrik aboneliklerinin açılması dahil bu yükümlülüğü yükleniciye yüklemişti. Karar iki ayrı düzlemde ders verir.

Düzlem 1, sözleşme dengesi bozulamaz: Kat karşılığı model, bedelin arsa payıyla ödendiği bir takas kurgusudur; yüklenicinin şartname yükümlülükleri (altyapı, bağlantılar, abonelikler) o bedelin karşılığıdır. İdarenin bu kalemlerden birini üstlenip ödemesi; sözleşme dışı ek bedel ödemekle, asgari ücret desteğini kesmemek, kesilmeyen cezalar ailesiyle, aynı sonuca çıkar: yüklenicinin maliyetinin kamuya yıkılması. Karar ayrıca ince bir çerçeve daha çizer: yapılan trafo işi, 48 villalık (13'ü idareye ait) özel hukuk kurallarına tabi bir site içindir; 'mahalli müşterek nitelik' taşımaz, yani belediye bu harcamayı 'görevimiz' kılıfına da sokamaz (kamelya-site bahçesi dosyasındaki 'kamu hizmet alanı' testinin altyapı yüzü). Kısmi indirim olsa olsa şu olur: dağıtım şirketinin kendi mevzuatı gereği üstlenmesi/iade etmesi gereken tutarlar, nitekim dosyada, dağıtım şirketinden tahsil edilen kısım zarardan düşülmüş, kalan tazmine bağlanmıştır (yine 'erken tahsil küçültür' deseni).

Düzlem 2, sorumluluk haritası ve değerli bir istisna: Zincir geniş kurulmuştur: ihale oluru veren belediye başkanı, harcama yetkilisi, gerçekleştirme görevlisi, kabul raporlarını onaylayan başkan yardımcısı ve, dikkat, geçici-kesin kabul komisyonu üyeleri: çünkü şartnamedeki 'abonelikler yüklenicice açılmış mı' kontrolü, kabulün işiydi (GPRS-muayene çizgisi). Ama karar bir üyeyi ayırır: kabul komisyonundaki harita teknikeri, 'elektrik işleriyle ilgili yetki, bilgi ve sorumluluğu olmadığından' sorumluluktan çıkarılmıştır. Bu carve-out, iki yönlü okunmalıdır: (a) komisyon üyeleri, uzmanlık alanları dışındaki kalemlerden otomatik sorumlu tutulmaz (illiyet-uzmanlık ölçütü; reklam-emlak müdürü dosyasındaki ayıklamanın kabul yüzü); (b) ters yüzü: komisyonları işin uzmanlarından kurmak idarenin görevidir (şirket işçisi-muayene dosyası), uzmanı eksik komisyonun koruması, yalnızca uzman-olmayan üyeyedir; idarenin kendisine değil.

Yapılacaklar: (1) Kat karşılığı (ve hasılat paylaşımlı) sözleşmelerinizde 'yükümlülük matrisi' çıkarın: şartnamedeki her altyapı-bağlantı-ruhsat kalemi ↔ sorumlusu ↔ durumu; idarece üstlenilmiş yüklenici kalemi varsa bedelini yükleniciden tahsil/hakediş-pay mahsubu yoluna gidin. (2) Süreç aksıyorsa doğru araçları kullanın: geciken yükümlülük için sözleşmedeki ceza-fesih-nam-ı hesabına yaptırma hükümleri işletilir; 'biz yapalım, sonra anlaşırız' yaklaşımı, bu dosyanın gösterdiği gibi 'sonra'yı denetçiye bıraktırır. (3) Kabul komisyonlarını kalem-uzman eşleşmesiyle kurun: elektrik kalemi için elektrik mühendisi/teknikeri; kabul tutanağına şartname yükümlülük kontrol listesini ekleyin, 'abonelikler açıldı mı?' satırı bu dosyada tek başına zararı önlerdi. (4) İdare payındaki bağımsız bölümler için gider ayrımını kurun: size düşen villaların site-içi ortak giderlere katılımı, kat mülkiyeti hukukunun içinde ve payınız oranında yürür, sitenin trafosunu tümüyle ödemek bu katılımın değil, bağışın adıdır.

Uygulama önerisi: kat karşılığı işlerde tek soruluk fren cümlesi kullanın: 'bu kalemi şartname kime yazmış?' Cevap 'yükleniciye' ise idarenin o kaleme dokunuşu ancak iki biçimde olabilir: yaptırım uygulayarak ya da bedelini tahsil ederek, üçüncü biçimin (sessizce ödemenin) adı, bu kararda okunduğu üzere, faiziyle tazmindir.