Plan değişikliği değer artış payı için ne kurulmalı?

İstenen şey 2024 denetiminde birden çok belediyeye aynı cümleyle yazılmıştır: İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik uyarınca kurulması gereken KIYMET TAKDİR KOMİSYONUNUN idare bünyesinde oluşturulmaması, yani sistemin daha ilk çarkı kurulmamıştır; komisyon yoksa değer tespiti, tespit yoksa tahsilat, tahsilat yoksa 'plan değişikliğiyle oluşan rantın kamuya dönüşü' tamamen kağıt üzerinde kalır.

Rejimin özü (3194 Ek m.8 + 15.09.2020 tarihli Yönetmelik): (1) Konu: Talebe bağlı uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelen değer artışının, 'değer artış payı' olarak kamuya kazandırılması, kapsam, tespit, kesinleşme, ödeme ve dağıtım (payın ilgili idareler arasında paylaşımı: büyükşehir-ilçe-Bakanlık dengesi kanunda yazılıdır) bu çerçevede yürür. Tipik tetikleyiciler: fonksiyon değişikliği (tarımdan konuta, konuttan ticarete), emsal/kat artışı gibi değer üreten talep değişiklikleri. (2) Motor, kıymet takdir komisyonu (Yönetmelik m.4/e, m.9): idare bünyesinde, en az beş ve tek sayıda üyeden; şehir plancısı, harita mühendisi, mimar, inşaat mühendisi ile taşınmaz geliştirme-değerleme formasyonlu (lisans/lisansüstü veya SPK değerleme çerçevesindeki) kişilerden kurulur; piyasa araştırması yapmak, plan değişikliği açıklama raporu ile değerleme raporlarını incelemek ve NİHAİ değer artış payını tespit etmek görevi ondadır. (3) Akış: talep → değerleme rapor(lar)ı (öncesi-sonrası değer) → komisyonun nihai tespiti → meclis süreciyle bağlantılı kesinleşme → ödeme yapılmadan uygulama aşamalarının (ruhsat vb.) kilitlenmesi, pay ödenmeden rantın realize edilmemesi, sistemin güvencesidir.

Komisyonsuzluğun anlamı: Talep değişikliklerinden doğan değer artışları yıllardır tespit edilmeden geçmiştir; bu, hesaplanması zor ama denetimde adı kolay konan bir kayıptır: 'kamuya kazandırılması gereken değer artışlarının kazandırılmaması.' Ayrıca eşitlik yönü vardır: payı işleten komşu ilçede yatırımcı ödemekte, sizde ödememektedir, plan değişikliği 'ucuz' olan idare, talep baskısını da üzerine çeker.

Yapılacaklar: (1) Komisyonu kurun: üye havuzunuz yetmiyorsa Yönetmeliğin izin verdiği çerçevede diğer idarelerden/uzmanlıklardan tamamlama yoluna gidin; kuruluş onayı, çalışma usulü ve sekretarya (imar müdürlüğü) yazılı olsun. (2) Süreci imar iş akışına gömün: talebe bağlı her plan değişikliği başvurusunda 'değer artış payı ön değerlendirme' adımı zorunlu ara istasyon olsun; kapsam dışı haller (kamu yatırımı kaynaklı re'sen değişiklikler, Yönetmelikteki istisnalar) gerekçeyle kayda geçsin. (3) Değerleme disiplinini kurun: öncesi-sonrası değerleme raporları (lisanslı değerleme kuruluşları), komisyonun piyasa araştırması tutanağı, nihai tespit kararı, bu üçlü, hem tahsilatın hem olası itiraz-davaların dosyasıdır. (4) Tahsilat-dağıtım muhasebesini hazırlayın: payın yatırılacağı hesap, kesinleşme-ödeme takibi ve kanuni paylaşım oranlarına göre aktarma kayıtları (emanet-pay disiplinindeki takvim titizliğiyle). (5) Geriye dönük tarama: Yönetmeliğin yürürlüğünden bu yana yapılmış talep değişikliklerini listeleyin; pay doğurduğu halde işletilmemiş dosyalar için hukuk görüşüyle yapılabilecekleri (henüz ruhsat aşaması gelmemiş olanlarda payın istenmesi) değerlendirin.

Uygulama önerisi: imar birimlerinize tek cümlelik bir eşik cümlesi verin: 'talep planı zenginleştiriyorsa, zenginleşme paylaşılır.' Kıymet takdir komisyonu, bu cümlenin kurumsal karşılığıdır; komisyonun yokluğu ise denetçi için aynı cümlenin tersinden kanıtıdır, zenginleşme var, paylaşım yok.