Yapı kayıt belgeli taşınmaz satışı taksitlendirilebilir mi?

Olur, birebir uygulama (belediye taşınmazları üzerindeki YKB'li yapıların hak sahiplerine doğrudan satışında bedelin beş yıla kadar taksitlendirilmesi) denetimde bulgu olmuştur; kural şudur: satış bedelinin TEK SEFERDE (peşin) tahsil edilmesi gerekir, geçici 16, belediyeye vade belirleme serbestisi vermemiştir.

Rejimin çerçevesi (3194 geçici m.16/7-8, 7143 ile eklenen imar barışı düzeni): (1) YKB alınan yapı Hazine taşınmazı üzerindeyse: taşınmaz Bakanlığa tahsis edilir; YKB sahipleri ve kanuni/akdi haleflerinin süresi içindeki talebi üzerine rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır; gelir genel bütçeye kaydedilir. (2) Yapı belediye taşınmazı üzerindeyse: aynı usulle, belediyece rayiç bedel üzerinden doğrudan satış yapılır. Kanun bu satış için ödeme kolaylığı (taksit) hükmü öngörmemiştir; öngörülmeyen kolaylığı idarenin kendiliğinden tanıması, kira artışını sınırlayan meclis kararı, yapılandırma kapsamını genişletme, alan aboneliği içtihatlarıyla aynı ailede, kanunda olmayan bir menfaatin bahşedilmesidir: bedelin vadeye yayılması, paranın zaman değerinden feragat (faizsiz kredi etkisi) üretir ve peşin ödeyen başka hak sahipleri aleyhine eşitsizlik doğurur. (Hazine cephesindeki paralel uygulamada taksit imkanı, ancak mevzuatın açıkça yazdığı hal ve şartlarda işler, yazılı dayanak yoksa peşin esastır; belediye satışları için geçici 16'da böyle bir yazılı imkan yoktur.)

Rejimin diğer incelikleri, bilinmezse ters yönden bulgu üretir: (a) Tapu tahsis mahsubu (7181 ek cümleleri): taşınmaz için 2981 uyarınca tapu tahsis belgesi alınmış ve arsa bedeli ödenmişse, ayrıca satış bedeli alınmaz, bunu bilmeyip ikinci kez bedel almak, vatandaştan dayanaksız tahsilattır (tellallık dosyasının ikizi). (b) Ecrimisil düzeni: YKB tarihi ile satış tarihi arası için ecrimisil alınmaz; tahakkuk etmişse terkin edilir; tahsil edilmişse satış bedelinden mahsup edilir (fazlası iade edilmez). Satış dosyalarında bu üçlü düzeltme atlanırsa, ya vatandaş ya idare aleyhine hata doğar. (c) Rayiç bedel satış tarihine göre ve savunulabilir bir kıymet takdiriyle belirlenmelidir; düşük takdir, gelir mahrumiyeti bulgusunun klasik kapısıdır.

Yapılacaklar: (1) Yeni satışlarda bedeli peşin tahsil edin; ödeme güçlüğü çeken hak sahibine meşru alternatif, bankacılık sistemidir, idarenin vadesi değil. (2) Taksitlendirilmiş mevcut satışları hukuk görüşüyle ele alın: kalan taksitlerin muacceliyet/erken tahsil imkanı, vade farkının tahsili ve sözleşmelerin revizyonu değerlendirilsin; tapu devri yapılmış ama bedeli tamamlanmamış dosyalarda teminat durumunu (ipotek var mı?) kontrol edin. (3) Satış dosyası kontrol listesi kurun: YKB doğrulaması (iptal edilmiş YKB'ye satış yapılmaz), hak sahipliği, rayiç takdiri, tapu tahsis/arsa bedeli mahsubu, ecrimisil terkin/mahsup, peşin tahsilat. (4) Geliri doğru yere yazın: belediye satış gelirinin bütçe-muhasebe kaydı ve varsa kanuni pay ayrımları (6306 %5 haritanızdaki mantıkla) kontrol edilsin.

Uygulama önerisi: imar barışı satışları gibi 'kampanya dönemi' işlemlerinde en riskli cümle 'vatandaşı mağdur etmeyelim' ile başlayanıdır, çünkü devamı çoğu zaman kanunda olmayan bir kolaylıktır. Kolaylığın meşru olanı kanun metninde yazandır (mahsup, terkin, bedel muafiyeti); yazmayanı ise ancak kanun koyucu ekleyebilir, idare eklerse, adı denetim raporunda 'gelirden feragat' olur.