Kamulaştırmasız el atma davalarının faturası nasıl kesilir?

Tesellinizi bozarak bakar, 2024 denetiminde bir il belediyesine yazılan bulgunun başlığı tam olarak şudur: kamulaştırmasız el atma fiilleri sonucunda YERSİZ olarak faiz, vekalet ücreti ve yargılama gideri külfetiyle karşılaşılması. Denetimin ayrımı incedir: taşınmazın bedeli zaten ödenmesi gereken paradır (zarar değildir); ama bedelin üstüne binen faiz + karşı vekalet ücreti + yargılama giderleri, idare görevini zamanında yapsaydı hiç doğmayacak, önlenebilir külfettir, şirket cezaları, icra inkar tazminatları ve gecikme zamlarıyla aynı ailenin imar kanadıdır.

Görev takvimi bellidir, 'yıllardır bekliyor' savunmasını kanun keser: (1) 2942 Ek m.1: uygulama imar planında umumi hizmete/resmi kuruma ayrılarak mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde kısıtlanan taşınmazlar için, planın yürürlüğünden itibaren BEŞ YIL içinde imar programı/uygulaması yapılır ve taşınmaz kamulaştırılır, ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği yapılır. Üçüncü bir seçenek (süresiz bekletme) yoktur. (2) 3194 m.10: plan yürürlüğe girdikten en geç 3 ay içinde 5 yıllık imar programı hazırlanır; programdaki kamu tesis alanları ilgili kuruluşlarca program süresi içinde kamulaştırılır ve ödeneği yıllık bütçelere konulur. (3) 3194 m.18: parselasyon planlarının da 5 yıl içinde yapılması esastır; yapılmamasından doğan kamulaştırma iş-işlemlerinin sorumluluğu düzenlenmiştir. Bu takvimler dolduğunda hukuk değişir: yerleşik yargı çizgisi (AYM ve Yargıtay-Danıştay içtihatlarıyla) uzun süreli kısıtlılığı hukuki el atma sayar; malik dava açtığında idare, bedeli faiziyle, vekalet ücretiyle, yargılama gideriyle öder, üstelik dosya sayısı arttıkça her biri ayrı vekalet ücreti üretir.

Denetimin matematiği: Bulgu, ödenen bedeli değil fer'ilerini toplar: dosya başına faiz + karşı taraf vekalet ücreti + harç-bilirkişi giderleri. Bu toplam, 'kamulaştırma bütçemiz yoktu' savunmasını da zayıflatır; çünkü aynı bütçe, bedelin fer'ilerini ödemeye yetmiştir, yani para yine çıkmış, ama arsa yerine faize çıkmıştır. Yönetim açısından bundan daha kötü bir alım stratejisi yoktur.

Yapılacaklar: (1) Kısıtlılık envanteri çıkarın: planda umumi hizmete ayrılmış, 5 yılı doldurmuş tüm parseller, alan, tahmini bedel, dava durumu. (2) Üç kapılı triyaj uygulayın: (a) gerçekten gerekli alanlar → takvimli kamulaştırma programı + bütçe tertibi (uzlaşma öncelikli: 2942 m.8 satın alma usulü, dava maliyetlerinin tamamını tasarruf ettirir); (b) artık gerekli olmayan alanlar → plan değişikliğiyle kısıtlılığı kaldırma (Ek 1'in açıkça gösterdiği ikinci meşru çıkış); (c) dava edilmişler → uzlaşma/sulh imkanlarını dava sürerken de arayın; erken sulh, faiz sayacını durdurur. (3) Yeni planlarda kaynağında önleyin: umumi hizmet alanı çizerken finansman planını (m.10 ödeneği) birlikte kurun; ödeneksiz çizilen her sosyal donatı alanı, beş yıl sonra faiz üreten bir dava tohumudur. (4) Fer'i maliyet raporu tutun: yıllık 'el atma davalarında ödenen faiz-vekalet-gider' toplamını yönetime raporlayın, bu tek sayı, kamulaştırma bütçesi taleplerinizin en ikna edici gerekçesidir.

Uygulama önerisi: imar ve mali hizmetler birimlerine ortak ilke verin: 'planda çizilen her kamu alanı, beş yıllık bir senettir, vadesinde ya ödenir ya çizim değişir.' Vadesi geçen senedin faizini ise denetçi, 'yersiz ödeme' başlığıyla sorumluluk hanesine yazar.