Salgın gerekçesiyle kira artışı sözleşme oranının altında tutulabilir mi?

Çerçeve, sanıldığından dardır ve emsal sorgu tam bu uygulamaya (COVID gerekçesiyle sözleşme oranı yerine %10 sınırı) açılmıştır: kanunun tanıdığı kolaylık ERTELEME ve belirli hallerde TAHSİL ETMEME'dir; sözleşmedeki artış oranını meclis kararıyla aşağı çekmek bu yetkinin içinde değildir.

Kanuni çerçeve (7244 sayılı Kanun m.1/ç ve 2020/27 sayılı Genelge): Salgın döneminde yerel yönetimlere tanınan araçlar sayılıdır: (1) taşınmaz satış, ecrimisil ve kiralama bedellerinin belirli döneme ilişkin kısımlarının 3 ay (uzatmayla 6 aya kadar) ERTELENMESİ, meclis/yetkili organ kararıyla; (2) ertelenen alacakların süre sonunda gecikme zamsız-faizsiz, eşit taksitlerle tahsili; (3) faaliyeti durdurulan veya faaliyette bulunamayan işletmelerden, faaliyette bulunulmayan döneme ilişkin kira bedellerinin tahsil edilmemesi. Bu üçlünün ortak niteliği şudur: kanun, vadeyi ve belirli dönemin tahsilini yönetme yetkisi vermiştir; sözleşmenin fiyat hükmünü (artış oranını) değiştirme yetkisi vermemiştir. Sözleşmede ÜFE/TÜFE yazan artışı %10'a sabitlemek; kanuni dayanağı olmayan, süregiden bir gelir feragati üretir, üstelik etkisi tek yıllık değildir: baz düşen kira, sonraki tüm yılların tahakkukunu da aşağı çeker.

İlkeler (bu sohbetin tanıdık çizgileriyle): (a) Sözleşmedeki alacak kalemi (artış, zam, ceza) idarenin takdirinde değildir, uygulamamak 'artışa engel olma' türünden kamu zararıdır; (b) meclis kararı, kanunda olmayan bir indirimi meşrulaştıramaz (pandemi ek ödemesi ve muafiyet içtihatlarının kira yüzü); (c) kanun koyucunun kriz araçları sayılıdır, kanun 'ertele' demişken 'indir' demek, yetkiyi genişletmektir. Kriz gerçek olduğunda dahi doğru yol, 7244 benzeri özel kanuni düzenlemelerin verdiği araçları, verdiği kadar kullanmaktır.

Bugünkü talepler için yol haritası: (1) Sözleşme artışlarını sözleşmedeki endeksle uygulayın; genel hükümlerdeki sınırlar (konut/çatılı işyeri kirasında TBK'nın TÜFE sınırı gibi) zaten sözleşmelere içkin olduğundan onları da doğru okuyun, kamu taşınmaz kiralarında 2886 rejimi ve şartname esastır. (2) Gerçek ödeme güçlüğünde araçlar; taksitlendirme/erteleme kararlarının kanuni dayanaklıları ve tahsilat kolaylıklarıdır, oran indirimi değil. (3) Salgın dönemi %10 uygulamanız sürmüşse etkisini hesaplayın: sözleşme oranıyla fark, yıl yıl; hukuk görüşüyle ek tahakkuk/tahsil değerlendirmesi yapın ve en azından bazı ileriye dönük düzeltin, düşük baz, her yeni yılda zararı bileşik büyütür.

Uygulama önerisi: kriz dönemlerinde meclise gelen 'kiracıyı koruma' tekliflerini iki soruluk süzgece bağlayın: 'hangi kanun, hangi aracı veriyor?' ve 'teklif, aracı mı kullanıyor yoksa yenisini mi icat ediyor?' İkinci sorunun cevabı 'icat', tazmin dosyasının ilk sayfasıdır.