Kiraladığımız taşınmazı izinsiz alt kiraya verirsek riski kim taşır?

Savunulamaz, ve bunun bedelinin ne olabileceğini 2024 tarihli Sayıştay Daire kararı çarpıcı biçimde gösterir: izinsiz devredilen taşınmazda çıkan yangının zararı belediye bütçesinden karşılanmış ve bu tutar kamu zararı olarak tazmin hükmüne konu olmuştur.

Karardaki olay: Belediye, Vakıflar Bölge Müdürlüğünden kiraladığı taşınmazı, malikten izin almaksızın alt yükleniciye kiraya vermiş; taşınmaz alt yüklenicinin kullanımındayken yangın çıkmış; oluşan zarar belediye bütçesinden karşılanmıştır. Kira sözleşmesinin eki şartname (Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Genel Şartnamesi m.15) yükümlülükleri zaten tek tek yazmaktadır: kiracı, taşınmazı aldığı gibi teslim etmekle yükümlüdür; kendisinin veya başkasının verdiği zarar-ziyan kiracıdan tahsil edilir ve bu, akde aykırılık sebebidir; kiracı, taşınmazın yangın, hırsızlık ve doğal afetlere karşı sigortasını malik idare adına yaptırmak zorundadır; sigortanın yetmediği kısım da kiracıya aittir. Yani belediye; izinsiz devirle sözleşmeyi ihlal etmiş, sigorta yükümlülüğü tam işletilmediği için de yangının faturasını bütçesiyle ödemek zorunda kalmıştır, bütçeden çıkan bu tutar, Sayıştayda sorumluların tazmin konusu olmuştur.

Çıkarılacak kurallar: (1) Kiracı sıfatı, devir/alt kira serbestisi vermez, kamu kira ilişkilerinde devir, ancak sözleşmenin/malikin yazılı izniyle mümkündür; izinsiz devir hem akde aykırılık hem (belediyenin kendi taşınmazlarında olduğu gibi başkasından kiraladıklarında da) denetim bulgusudur. (2) Alt kullanıcının verdiği zarar, malike karşı asıl kiracının (belediyenin) sorumluluğundadır; belediye ödediğini alt kullanıcıya rücu etmek zorundadır, rücu edilmezse zarar, harcama zincirinin üzerinde kalır. (3) Sözleşmedeki sigorta yükümlülükleri devredilen kullanımda da yaşatılmalıdır: poliçe malik adına, kapsamı şartnamedeki risklerle uyumlu ve alt kullanım dönemini kesintisiz kapsar halde olmalıdır.

Yapılacaklar: (1) Başka idarelerden kiraladığınız taşınmazların envanterini çıkarın; fiilen üçüncü kişilere kullandırılanlar için malikten yazılı izin alın ya da kullanımı sonlandırın. (2) Her birinde şartnamenin sigorta maddesini işletin: poliçe var mı, malik adına mı, güncel mi? (3) Alt kullandırma zorunluysa bunu, malik izni + alt kullanıcıyla yazılı sözleşme (zarar-ziyan, sigorta, rücu hükümleriyle) + teminat üçlüsüne bağlayın.

Uygulama önerisi: kural basitleştirilebilir, 'kiracısı olduğumuz taşınmazda, malikin bilmediği hiçbir kullanıcı bulunamaz.' Bu cümleyi emlak biriminin kontrol listesine koyun; yangın gibi bir felaket gününde, izin yazısı ve doğru poliçe, bütçenizi ve imza sahiplerini koruyan iki belgedir.