Kiracının belediye arazisine yaptığı kaçak yapıdan kim sorumlu?

Etmez, iki sıfatınız birden sorumluluk doğuruyor: imar idaresi olarak yaptırım uygulamakla, malik olarak da kendi taşınmazınızı hukuka uygun tutmakla yükümlüsünüz; "kiracı yaptı" savunması ikisini de karşılamaz.

Mevzuat (3194 sayılı İmar Kanunu). m.21: 26'ncı maddedeki istisnalar dışında her türlü inşaat, belediye/valilikten alınacak yapı ruhsatına tabidir, kiralık belediye taşınmazındaki ilave de buna dahildir; kira sözleşmesi ruhsat yerine geçmez. m.32: ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıda süreç ve süreler bellidir: tespit → yapı tatil tutanağı → tutanaktan itibaren bir ay içinde sahibince ruhsata uygun hale getirilmez/ruhsat alınmazsa → iki ay içinde yıkım kararı alınır; yıkım kararına rağmen altı ay içinde idarece yıkılmayan yapıları Bakanlık yıkabilir, yani hareketsiz kalan belediyenin yetkisi, üst idareye geçecek şekilde kurgulanmıştır. m.42: aykırılığın tespitinden itibaren on iş günü içinde encümence sorumlulara idari para cezası uygulanır, süre, takdiri değil bağlayıcıdır.

Denetimdeki görünüm (2024 yılı bulgusu, bir büyükşehir ilçe belediyesi): Belediyece kiraya verilen taşınmazların birçoğunda İmar Kanununa aykırı yapılaşmaya gidildiği tespit edilmiştir, bulgunun özü, aykırı yapıların varlığından çok, belediyenin kendi taşınmazlarında dahi tespit-men-yıkım zincirini işletmemesidir. Bu tablo üç ayrı risk üretir: (a) m.32/42 süreçlerinin işletilmemesi görev ihmalidir; (b) kaçak ilavelerle büyüyen kiralık alanlar, kira bedeli rayicin altında kalmış fiili kazanımlara dönüşür (gelir kaybı boyutu); (c) yapı güvenliği ve olası zararlarda malik-idare sıfatıyla hukuki sorumluluk gündeme gelir.

Kurulacak düzen: (1) Kiraya verilen tüm taşınmazlar için dönemsel yerinde kontrol programı, mevcut durum fotoğraflı tespit tutanağına bağlansın; sözleşmedeki "yapısal değişiklik yasağı" maddesi yoksa yeni sözleşmelere eklensin. (2) Tespit edilen her aykırılıkta çifte süreç paralel işlesin: imar tarafında yapı tatil tutanağı + 42'nci madde cezası (10 iş günü!) + süresinde yıkım kararı; sözleşme tarafında ihtar ve gerekiyorsa fesih-tahliye. (3) Encümen gündemine çeyreklik "kiralık taşınmazlarda imar aykırılıkları" raporu koyun, açık dosyaların yaşı izlensin; iki ayı geçen yıkım kararsızlığı, altı ayı geçen infazsızlık ayrı ayrı işaretlensin.

Uygulama önerisi: emlak birimi ile imar-zabıta arasında otomatik bildirim kuralı kurun: kiralık taşınmazda yapılan her tespit, aynı gün imar birimine yazıyla düşsün. Denetçinin sorusu basittir: "tespit tarihinden bu yana m.32/42 süreleri içinde hangi işlemi yaptınız?", cevabın "fesih hakkımız saklı" olması, bulguyu kapatmaz; süreleri geçmiş her dosya, raporda ayrı satır olur.