Otopark ve halı sahayı ecrimisil karşılığı kullandırmak mümkün mü?

Çünkü ecrimisil, bir kullandırma yöntemi değil, işgale karşı tazminat ve tasfiye aracıdır, onu düzenli gelire çevirmek, ihalesiz kiralamayı kurumsallaştırmaktır ve Sayıştay bunu açıkça bulgulamaktadır.

Mevzuat: (1) 2886 m.1: belediyelerin kira işleri bu Kanuna göre yürütülür, taşınmazın işletilmesi/kiralanması ihale gerektirir. (2) 5393 m.15/8: 2886'nın 75'inci maddesi belediye taşınmazlarına da uygulanır. (3) 2886 m.75: işgal halinde fuzuli şagilden, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere ecrimisil istenir, Hazinenin zarara uğraması gerekmez, şagilin kusuru aranmaz; kira sözleşmesinin bitiminden sonra işgal sürüyorsa sözleşmede hüküm varsa ona göre, yoksa ecrimisil alınır; ve işgal edilen taşınmaz, idarenin talebiyle mülki amirce en geç 15 gün içinde tahliye ettirilir. Maddenin kurgusu bellidir: ecrimisil geçici bir durumun bedelidir ve tahliyeyle tamamlanır; süreklilik kazanmış "ecrimisil aboneliği" maddenin amacına aykırıdır.

Denetimdeki görünüm (2024 yılı bulgusu, bir büyükşehir ilçe belediyesi): Otopark ve halı sahanın ihale edilerek kiralanması gerekirken ecrimisil karşılığında kullandırıldığı tespit edilmiş; idare ihaleye çıkacağını bildirse de süreç tamamlanmadığından aykırılık devam ediyor notu düşülmüştür. Sayıştayın sonucu iki adımlıdır: tahliyenin sağlanması ve taşınmazların 2886 uyarınca ihaleyle kiraya verilmesi.

"Bedelini alıyoruz" savunmasının üç zaafı: (a) ecrimisil takdiri, rekabetle test edilmiş kira bedeli değildir, gerçek piyasa değeri çoğu zaman üstündedir; (b) işgalciye fiili koruma sağlar: ihale yapılsa belki kaybedecek kişi, ihalesiz düzende yıllarca oturur, eşitlik ve saydamlık ilkeleri zedelenir; (c) VUK/işletme tarafında da sakattır: sözleşmesiz kullanımda idarenin denetim, sigorta, güvenlik yükümlülükleri belirsiz kalır.

Yol haritanız: (1) İki taşınmaz için rayiç kira takdiri yaptırıp 2886'ya göre ihale takvimini hemen başlatın; mevcut kullanıcılar da ihaleye girebilir, kazanırlarsa meşru sözleşmeye kavuşurlar. (2) İhale sonuçlanana kadar geçen dönem için ecrimisil tahakkuklarını eksiksiz sürdürün (geriye doğru beş yıl sınırını gözeterek); ama ihale iradesini yazılı ve tarihli biçimde ortaya koyun, "devam eden aykırılık" notunun panzehiri, işleyen bir takvimdir. (3) İhaleye rağmen tahliye gerekirse m.75'teki mülki amir mekanizmasını işletin.

Uygulama önerisi: taşınmaz gelirlerinizi iki listeye ayırın, "ihaleli sözleşmeye dayalı kira" ve "ecrimisil". İkinci listedeki her kalem, denetçi gözünde ya bir tahliye dosyası ya bir ihale gecikmesidir; yönetim hedefi olarak ikinci listeyi her yıl küçültün ve bunu faaliyet raporunda gösterin.