Anahtar teslim mi birim fiyat mı: usul neye göre seçilir?

Çıkamazsınız, usul seçimi keyfe değil projenin olgunluğuna bağlıdır ve bu, yapım alanının en yüksek kabul oranlı itiraz konusudur (%26).

Usul kuralı (Kanun m.62/c; YİİUY m.11, m.17). Yapım işlerinde teklif; uygulama projeleri ve mahal listelerine dayalı olarak anahtar teslimi götürü bedel üzerinden ya da ön/kesin projelere ve iş kalemleri listesine dayalı olarak birim fiyat üzerinden alınır. Uygulama projesi bulunmayan bir işte anahtar teslim teklif almak, istekliye öngöremeyeceği riski yüklemek demektir ve Kurulca aykırı bulunur (2026/UY.I-1259, 2026/UY.I-1042 sayılı kararlar). Elinizde kesin proje varsa doğru usul birim fiyattır.

Karma teklif de mümkündür: işin niteliği gerektiriyorsa bir kısım anahtar teslim, bir kısım birim fiyat olabilir, ama hangi kısmın hangi usulle fiyatlandırılacağı dokümanda açıkça gösterilmelidir; belirsizlik teklif hazırlamayı imkansız kılar ve dokümanı sakatlar (bu nokta içtihatta ayrışan nüanslar taşır; 2026/UY.I-1042).

Pursantaj (YİİUY m.11, m.17; Tip Sözleşme). Anahtar teslim işlerde, iş kalemlerinin sözleşme bedeline oranını gösteren pursantaj tablosu dokümanda yer almalı ve toplamı %100 olmalıdır. Pursantaj; hakediş ödemelerinin ve iş artışı hesaplarının dayanağıdır, hatalı tablo hem teklif hem uygulama aşamasını bozar. Toplamın %100'ü aşması veya altında kalması, hesapla gösterilebilir net bir aykırılıktır (metraj/pursantaj iddialarının kabul oranı %24-27).

Mahal listesi ve tutarlılık (Kanun m.12; YİİUY m.17). İşin kapsamını gösteren mahal listesi ve metrajlar dokümanda bulunmalıdır; eksik/hatalı metraj teklif hesabını engeller. Ve üçlü uyum şarttır: uygulama projesi ↔ mahal listesi ↔ birim fiyat teklif cetveli birbiriyle çelişmemelidir, çelişki, hangi imalatın fiyatlandırılacağını belirsizleştirir; zeyilnameyle giderilebilir nitelikteyse düzeltilir, teklifler açıldıktan sonra ortaya çıkmışsa iptal gündeme gelir (2023/UY.II-15, 2018/UH.II-2080, 2021/UY.I-1306, 2026/UY.I-1042).

Uygulama önerisi: ihale hazırlığında tek sayfalık bir usul-doküman eşleme kontrolü yapın, proje düzeyi (uygulama/kesin/ön) → seçilen usul → ekler (anahtar teslimde: uygulama projesi + mahal listesi + pursantaj toplam %100; birim fiyatta: iş kalemleri listesi + metrajlar + analiz formatları). İtiraz eden tarafsanız iddiayı hesapla kurun: pursantaj toplamını satır satır toplayın, metraj farkının tutar karşılığını gösterin; "metraj hatalı" demek yetmez, hangi imalatın hangi miktarla yer alması gerektiği ve farkın parasal etkisi yazılmalıdır.