Kira ihalesinde tahmini bedeli neye göre hesaplamalıyız?

Tahmini bedel teknik ve objektif verilere dayanmalı, dayanakları bir hesap tutanağında gösterilmelidir. Geçmiş yılın bedeline oran uygulamak veya kabaca takdir etmek yeterli değildir; özellikle gelir getiren bir işletme hakkı kiraya veriliyorsa, bedelin o faaliyetin gelir kapasitesiyle ilişkilendirilmesi gerekir.

Mevzuat. 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun "Tahmin edilen bedelin tespiti" başlıklı 9'uncu maddesi uyarınca tahmin edilen bedel idarelerce tespit edilir veya ettirilir. İşin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel ya da hesapta kullanılacak fiyatlar; belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulur. Tahmin edilen bedel, dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterilir ve asıl evrak arasında saklanır; gerektiğinde ihale komisyonunca tahkik ettirilir.

Buradaki üç unsur ayrı ayrı zorunludur: (a) bedelin tespiti, (b) dayanaklarıyla birlikte hesap tutanağına bağlanması, (c) gerektiğinde dış kaynaklardan teyidi. Uygulamada en sık atlanan, hesap tutanağının hiç düzenlenmemesi ya da içinde yalnızca sonucun yazılmasıdır. Ayrıca 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununun 7'nci maddesi uyarınca bölge otoparkı ile kapalı ve açık otoparkları yapmak, yaptırmak, işletmek, işlettirmek veya ruhsat vermek yetkisi ilçe belediyelerindedir; yetkili idarenin doğru belirlenmesi de sürecin parçasıdır.

Sayıştay denetim raporlarında bu konu bulgu olarak yer almıştır. Bir belediyenin bazı bulvar ve caddelerdeki yol üzeri cep otoparklarının işletilmesi işini üç yıllığına kiraya verdiği; taşınmaza ilişkin belgelerin incelenmesi ve yerinde yapılan denetim sonucunda, kiraya verilen alanın ihalesine yönelik tahmini bedel hesabının teknik veri kullanılmadan yapıldığı tespit edilmiştir. Bulguda, alınan kira bedelinin alanın işletilmesi suretiyle elde edilen gelire kıyasla önemli oranda düşük kaldığı ortaya konulmuştur. Kamu idaresi cevabında düzeltmeye ilişkin işlemlere başlanacağını bildirmiş; Sayıştay sonuç olarak kiraya verilen alanların rayiç bedel tespitinin mevzuata dayanan, objektif ve teknik kriterlere göre yapılması gerektiğini belirtmiştir.

Uygulama önerisi: otopark, büfe, kafeterya, reklam alanı gibi gelir getiren yerlerin kirasında bedeli kapasite üzerinden hesaplayın: park yeri sayısı, doluluk oranı, günlük devir sayısı, uygulanacak tarife, çalışma saati ve gün sayısı → yıllık ciro tahmini → makul işletme gideri ve kar payı düşülerek kira bedeli. Bu hesabı tabloya dökün ve hesap tutanağına ekleyin. Mümkünse birkaç günlük fiili sayım yapın veya varsa mevcut işletmecinin beyan ve kayıtlarını isteyin. Dış teyit için ticaret odası, meslek odası ya da bilirkişi görüşü alın; komşu belediyelerin benzer ihale sonuçları da güçlü bir karşılaştırma verisidir. Sözleşmeye ciro payı veya asgari kira + ciro payı formülü koymayı değerlendirin; sabit kira, gelir beklentiden yüksek çıktığında idareyi kaybettiriyor. Uzun süreli kiralamalarda yıllık artış oranını ve ara dönem değer tespiti imkanını sözleşmeye yazın.