Taksitli taşınmaz satışında vade farkını nasıl hesaplarız?

Hayır. Vade farkı, peşinatın yatırıldığı tarih ile taksitin fiilen ödendiği tarih arasındaki tüm süre dikkate alınarak ve endeks kümülatif olarak hesaplanır. Ödemelerin ertelendiği dönemde gerçekleşen enflasyonun hesap dışı bırakılması, idarenin alacağının erimesine ve dolayısıyla kamu zararına yol açar.

Belediyelerin arsa, konut ve işyeri üretimi, tahsisi, kiralaması ve satışına ilişkin genel yönetmelik hükümleri uyarınca yapılan taksitli satışlarda, taksit tutarlarının vade farkı ile birlikte tahsil edilmesi öngörülür. Vade farkının hesap yöntemi ise şartname ve sözleşmede belirlenir; uygulamada tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı ölçüt alınır.

Burada iki kural belirleyicidir:

1. Başlangıç noktası sabittir: endeks, peşinatın yatırıldığı tarihten itibaren işler. Ara dönemlerde ödeme yapılmamış olması bu başlangıcı değiştirmez.
2. Hesap kümülatiftir: peşinat tarihinden ödeme tarihine kadar geçen sürede gerçekleşen oranlar birikimli olarak uygulanır; endeks herhangi bir tarihte "sıfırlanmaz".

Ayrıca vadesinde ödenmeyen taksitler için sözleşmede öngörülen gecikme faizinin ayrıca uygulanması gerekir.

Sayıştay 6. Dairesinin 06.11.2018 tarihli, 573 sayılı kararında (555 sayılı ilamın 1'inci maddesi); bir belediyenin konut ve işyeri satışı işinde, taksitli geri ödemelerde peşinatın ödenme tarihinden itibaren TÜFE oranlarının kümülatif olarak aylık vade farkı alınması gerekirken, vade farkının hiç alınmaması veya eksik tahsil edilmesi suretiyle kamu zararına neden olunduğu konusu ele alınmıştır. Kararda; taksit ödemelerinin ertelendiği iki yılı aşkın sürede gerçekleşen TÜFE oranlarının görmezden gelinerek endeksin sonraki bir tarihten sıfırdan başlatılmasının, belediye alacağının enflasyon karşısında erimesine yol açtığı; oysa geri ödemelerde, ödemenin yapıldığı tarih ile peşinatın yatırıldığı tarih arasında geçen sürede gerçekleşen TÜFE oranının kümülatif olarak tespit edilerek taksit tutarıyla birlikte bu oran üzerinden vade farkı alınması gerektiği belirtilmiştir. Kararda ayrıca; TÜFE vade farkı ve gecikme faizi uygulanmasını öngören encümen kararının iptal edilmesinde yönlendirici olan görevlinin de sorumlu tutulması gerektiği yönünde bir karşı oy yer almaktadır.

Uygulama önerisi: taksitli satış şartnamelerinize vade farkı formülünü örnekli biçimde yazın: hangi endeks, hangi başlangıç tarihi, kümülatif mi, hangi tarihe kadar. Taksit takip sisteminizde her alıcı için peşinat tarihi ayrı bir alan olarak tutulsun; hesap bu tarihe bağlansın. Erteleme veya yapılandırma kararı alırken, vade farkı ve gecikme faizinden vazgeçilmediğini kararda açıkça belirtin; aksi halde alacaktan feragat edilmiş sayılabilir. Encümen/meclis kararlarıyla vade farkı ve faiz uygulamasını kaldıran düzenlemelerden kaçının. Yıl sonunda, tahsil edilen taksitlerin vade farkı dahil olup olmadığını örnekleme yoluyla kontrol edin.