Yapı ruhsatı olmayan binadan emlak vergisi alınır mı?

Doğru değil. Emlak vergisi mükellefiyeti, yapının ruhsatlı olup olmamasına değil, fiilen var olmasına ve kullanılmasına bağlıdır. Ruhsatsız binalarda da malik, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa malik gibi tasarruf edenler mükelleftir.

3194 sayılı İmar Kanununa göre yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir. Aynı Kanuna göre, Kanun kapsamına giren bütün yapılar için, sayılan istisnalar dışında, belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir; yapı tamamlandığında da yapı kullanma izin belgesi alınması gerekir.

Ancak bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi, imar mevzuatı bakımından bir aykırılıktır ve kendi yaptırımlarına tabidir. Vergi hukuku bakımından sonuç farklıdır: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununda bina vergisinin mükellefi; binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler olarak belirlenmiştir. Mükellefiyetin doğması için ruhsat aranmaz.

Uygulamada ruhsatsız yapılar çoğu zaman emlak kayıtlarında arsa olarak görünmeye devam eder. Bu, iki katmanlı bir kayba yol açar: bina vergisi hiç alınamaz ve bu yapılar çevre temizlik vergisi kayıtlarında da yer almaz.

Sayıştay'ın 2024 yılı denetim raporlarından birinde; bir belediyede ilçe sınırları içerisinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi olmayan binalardan emlak vergisi alınmadığı ve bu suretle gelir kaybına sebebiyet verildiği tespit edilmiştir. Sonuç bölümünde; yapı ruhsatı ve kullanma izni belgesi olmayan binalarda malik gibi tasarruf edenlerin mükellef olarak emlak vergisi ödemesi gerektiği belirtilmiştir.

Uygulama önerisi: imar ve zabıta birimlerinin tuttuğu kaçak yapı tespit tutanaklarını ve yıkım/encümen kararlarını gelir birimine düzenli olarak aktarın; bu belgeler mükellefiyet tesisi için güçlü kanıttır. Uydu/ortofoto görüntüleri ile emlak kayıtlarınızı karşılaştırarak arsa görünen ancak üzerinde yapı bulunan parselleri tespit edin. Tespit edilen yapılar için yoklama fişi düzenleyip bina vasfını, alanını ve kullanıcısını belirleyin. Mükellefiyeti malik gibi tasarruf eden üzerine kurabileceğinizi unutmayın; tapu kaydı bulunmaması engel değildir. Bu yapıları ayrıca çevre temizlik vergisi yönünden de değerlendirin. Vergi tarhının, yapının imar mevzuatına aykırılığını meşrulaştırmadığını kararlarınızda belirtin.