Yapı kayıt belgesi alan yapıdan arsa vergisi mi bina vergisi mi alınır?

Doğru değil. Yapı kayıt belgesi, üzerinde fiilen bir bina bulunduğunu resmi olarak ortaya koyar. Bu durumda emlak vergisinin bina vergisi üzerinden alınması gerekir; arsa/arazi vergisi üzerinden devam edilmesi eksik tahakkuk demektir.

Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen geçici maddeyle; belirlenen tarihten önce yapılmış yapılar için, süresi içinde başvurulması, maddedeki şartların yerine getirilmesi ve kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebileceği hükme bağlanmıştır. Başvuru ve ödeme süreleri sonradan uzatılmıştır.

Vergi bakımından sonucu şudur: yapı kayıt belgesi, yapının varlığını ve niteliğini belgeler. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre binalar Bina Vergisine, arsa ve araziler Arazi Vergisine tabidir ve bina vergisinin matrahı; bina metrekare normal inşaat maliyeti ile arsa veya arsa payı değerinin birlikte hesaplanmasıyla bulunur. Arsa vergisi ise yalnızca arsa değeri üzerinden alınır ve çok daha düşüktür.

Dolayısıyla yapı kayıt belgesi ibraz edilmiş bir taşınmazda mükellefiyetin bina vergisine dönüştürülmemesi, her yıl tekrarlanan bir gelir kaybı doğurur. Ayrıca ruhsatsız olsa da fiilen mevcut olan yapıların çevre temizlik vergisi ve varsa ilan-reklam vergisi yönünden de değerlendirilmesi gerekir.

Sayıştay'ın 2024 yılı denetim raporlarından birinde; imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alan bazı bina sahiplerinin emlak vergisini arazi vergisi üzerinden ödemeye devam ettiği görülmüştür. Bulguda 3194 sayılı Kanunun geçici maddesine ve yapı kayıt belgesine ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir. Sonuç bölümünde; idare tarafından yapı kayıt belgesini ibraz edenlerin mükellefiyetleri incelenerek, bina vasfına uyan yapılar için bina vergisi üzerinden emlak vergisi alınması gerektiği belirtilmiştir.

Uygulama önerisi: yapı kayıt belgesi başvuru ve kayıt listelerini ilgili birimden temin edip emlak veri tabanınızla eşleştirin; belge sahibi olup hala arsa/arazi vergisi ödeyen kayıtları ayıklayın. Her kayıt için bina vasfını ve yüzölçümünü yerinde yoklamayla tespit edin; yapı kayıt belgesindeki beyan bilgileri de kullanılabilir. Mükellefiyeti bina vergisine çevirirken inşaat sınıfı, kullanım türü ve varsa asansör/kalorifer farkı bilgilerini de kaydedin. Değişikliği mükellefe usulüne uygun olarak tebliğ edin ve zamanaşımı sürelerini gözetin. Aynı listeyi çevre temizlik vergisi mükellefiyeti bakımından da tarayın; ruhsatsız yapılar bu kayıtlarda da genellikle bulunmuyor.