Kira sözleşmesinde kesin teminatı her yıl güncellemeli miyiz?

Şartname veya sözleşmenizde artan ihale bedeli oranında güncelleme öngörülmüşse, evet, güncellemek zorunludur. Öngörülmemişse de bu hükmü koymanız gerekir; aksi halde teminat, yıllar içinde koruma işlevini yitirir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanununun "Şartnameler" başlıklı 7'nci maddesinde; ihale konusu işlerin her türlü özelliğini belirten şartname ve varsa eklerinin idarelerce hazırlanacağı belirtilmiş ve şartnamelerde işin mahiyetine göre konulacak özel ve teknik şartlardan başka genel olarak hangi hususların gösterileceği sayılmıştır. Bunlar arasında; işin tahmin edilen bedeli, geçici teminat miktarı ve kesin teminata ait şartlar da yer alır, yani kesin teminata ilişkin şartların şartnamede bulunması zorunludur.

Kanunun kesin teminatı düzenleyen maddesinde ise; taahhüdün sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirilmesini sağlamak amacıyla, sözleşme yapılmasından önce müteahhit veya müşteriden ihale bedeli üzerinden hesaplanmak suretiyle kesin teminat alınacağı hükme bağlanmıştır.

Buradaki mantık önemlidir: kesin teminat, ihale bedeline oranlı bir güvencedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedeli her yıl artarken teminat sabit kalırsa, teminatın bedele oranı sürekli düşer. Beş-on yıl sonra, birkaç aylık kira borcunu bile karşılamayan bir teminatla karşı karşıya kalınır. Bu nedenle şartname ve sözleşmelere, teminatın her yıl artan bedele göre güncelleneceği hükmü konulur; hüküm varsa uygulanması da bir tercih değil, yükümlülüktür.

Sayıştay'ın denetim raporlarından birinde; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında kiralanan veya sınırlı ayni hak tesis edilen taşınmazlara ilişkin ihale şartname veya sözleşmesine göre kesin teminat tutarının artan ihale bedeli oranında her yıl güncellenmesi gerekirken güncellenmediği görülmüştür. Bulguda 2886 sayılı Kanunun şartnamelere ve kesin teminata ilişkin hükümlerine yer verilmiştir. İdare bulguyu kabul etmiş ve kiralanan taşınmazlara ilişkin kesin teminatın her yıl için oluşan kira bedeline göre güncelleneceğini belirtmiştir.

Uygulama önerisi: yürürlükteki kira sözleşmelerinizi tarayıp teminat güncelleme hükmü olanları ayırın ve bu sözleşmelerde teminatın güncel bedele göre tamamlanmasını isteyin. Yeni ihale şartnamelerinize; teminatın her yıl, güncellenen kira bedeli üzerinden hesaplanacağı ve farkın belirli bir süre içinde tamamlanacağı hükmünü koyun. Teminat mektuplarında süre ve tutar takibini birlikte yapın; süresi dolan mektup, tutarı doğru olsa bile işe yaramaz. Güncellemeyi yapmayan kiracılar için sözleşmenizdeki fesih ve teminat gelir kaydı hükümlerini işletin. Teminatları, banka mektubu ise teyit ederek kabul edin ve muhasebe biriminde nazım hesaplarda izleyin.